지역주택조합, 계약 당시 말과 다르다면? 

지역주택조합, 계약 당시 말과 다르다면?

지역주택조합에 가입할 당시에는 “토지 확보가 거의 끝났다”, “추가분담금은 크지 않을 것이다”, “몇 년 안에 입주할 수 있다”는 설명을 들었는데 실제 사업 진행 상황은 전혀 다른 경우가 있습니다. 사업이 장기간 지연되고 추가분담금까지 계속 늘어난다면 조합원 입장에서는 탈퇴하고 지금까지 납부한 돈을 돌려받고 싶을 수밖에 없습니다. 다만 가입 당시 설명과 실제 상황이 달라졌다는 이유만으로 언제나 계약을 취소하거나 납입금 전액을 반환받을 수 있는 것은 아닙니다.

단순한 사업계획 변경만으로는 부족할 수 있습니다

지역주택조합 사업은 토지 확보, 조합설립인가, 사업계획승인 등 여러 단계를 거쳐 진행되며 그 과정에서 사업기간과 분담금 등이 변경될 가능성이 있습니다. 대법원도 조합가입계약 당시 조합원이 향후 사업 진행에 따라 권리와 의무가 변경될 가능성을 전제로 가입했다면 단순히 당초 예상과 달라졌다는 이유만으로 계약을 해제할 수는 없다고 보고 있습니다. 따라서 입주시기가 늦어졌다거나 분담금이 증가했다는 사실만으로 곧바로 계약취소가 인정되는 것은 아닙니다.

토지 확보율을 사실과 다르게 설명했다면 이야기가 달라집니다

가입 여부를 결정하는 데 중요한 사항을 사실과 다르게 설명했다면 계약취소를 검토할 수 있습니다. 특히 토지사용권원 확보 비율은 지역주택조합 사업의 실현 가능성을 판단하는 핵심 정보입니다. 현행 주택법 역시 모집 과정에서 토지 사용권원이나 소유권 확보 비율을 사실과 다르게 제공하거나 사업 내용을 허위로 설명하고 중요한 사실을 숨기는 행위를 금지하고 있습니다. 대법원도 실제 토지확보율과 현저히 다른 내용을 광고하여 조합원이 이를 믿고 가입했다면 기망에 의한 계약취소가 문제될 수 있다고 판단하고 있습니다.

“추가분담금 없다”는 설명도 확인해야 합니다

가입 당시 “확정 분양가다”, “추가분담금은 발생하지 않는다”고 설명했지만 이후 상당한 추가금액을 요구하는 경우도 많습니다. 지역주택조합 사업에서는 사업비 증가에 따라 추가분담금이 발생할 가능성이 있기 때문에 단순히 예상보다 비용이 늘어났다는 것만으로 계약을 취소하기는 어렵습니다. 그러나 추가비용이 발생할 가능성을 알고 있으면서도 이를 숨기거나 확정된 가격인 것처럼 적극적으로 설명해 가입을 유도했다면 사정이 달라질 수 있습니다. 계약 당시 상담 녹취, 문자, 홍보물과 안내책자에 어떤 표현이 있었는지가 중요한 이유입니다.

“사업 안 되면 전액 환불” 약속도 무조건 믿어서는 안 됩니다

가입 당시 일정 기간 내 사업이 진행되지 않으면 납입금을 전액 반환하겠다는 환불보장서를 받은 경우도 있습니다.

최근 대법원은 지역주택조합이 총회 결의 없이 체결한 이러한 환불보장약정은 그 자체로 무효가 될 수 있다고 판단했습니다. 다만 가입자가 전액 환불 약속을 중요한 조건으로 믿고 계약을 체결했다면, 환불약정이 무효라는 사실이 조합가입계약 자체의 무효 또는 취소 사유가 되는지는 별도로 검토할 수 있습니다. 따라서 환불보장서가 있다고 단순히 그 문서만으로 반환을 요구하기보다 가입 과정 전체를 살펴봐야 합니다.

탈퇴와 계약취소는 결과가 다를 수 있습니다

단순히 조합에서 탈퇴하는 경우에는 조합규약이나 가입계약에서 정한 공제 규정에 따라 업무대행비나 일정 비용을 제외한 금액만 반환받는 문제가 생길 수 있습니다. 반면 허위 설명이나 기망을 이유로 가입계약 자체를 적법하게 취소할 수 있다면 이미 지급한 분담금에 대한 반환 범위가 달라질 수 있습니다. 최근 대법원도 조합원 지위 상실이나 탈퇴 후 납입금을 어떤 범위에서 반환할지는 조합규약과 가입계약, 총회 결의 등 구체적인 약정내용을 확인해야 한다는 점을 다시 확인하고 있습니다.

가입 당시 자료를 최대한 확보해야 합니다

지역주택조합 분쟁에서는 현재 사업이 어렵다는 사실만큼 가입 당시 어떤 설명을 들었는지가 중요합니다. 조합가입계약서와 조합규약뿐 아니라 당시 홍보물, 분양상담 자료, 문자와 카카오톡, 상담 녹취, 토지확보율에 관한 안내자료, 환불보장서와 지금까지 납부한 분담금 내역 등을 함께 확인해야 합니다. 특히 당시 광고 내용과 실제 사업 현황이 얼마나 달랐는지를 객관적인 자료로 비교할 수 있어야 합니다.

저희는 지역주택조합 탈퇴, 조합가입계약 취소, 분담금·업무대행비 반환 분쟁에서 가입 당시 설명과 실제 사업 진행 상황, 토지확보율, 추가분담금 및 조합규약 등을 함께 확인하여 대응 방향을 검토하고 있습니다.

“처음 들었던 이야기와 너무 다르다”는 생각이 든다면 단순 탈퇴부터 신청하기보다 당시 설명 가운데 어떤 내용이 계약 체결에 결정적인 영향을 미쳤는지, 계약취소와 납입금 반환을 요구할 수 있는 사안인지 먼저 검토하는 것이 중요합니다.

부동산전문변호사 김민중 | 법무법인 로윈