공유자끼리 나누기로 합의했는데 한 명이 등기를 안 해줘요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 형제·친척·동업자가 함께 사들인 땅이나 건물을 각자 몫으로 나누기로 합의했는데, 정작 등기를 해주지 않아 분쟁으로 번지는 상담이 늘고 있습니다.

제가 상담한 분들 중 상당수는 “합의서까지 썼으니 이미 내 땅이다”, “상대가 알아서 등기해 주겠지”라고 생각하고 몇 년을 보낸 경우였습니다. 그런데 막상 그 땅을 팔거나 담보로 잡으려 하면 등기부에는 여전히 공유로 남아 있고, 상대는 “마음이 바뀌었다”, “그때 합의는 없던 일”이라며 연락을 피합니다.

최근 대법원은 공유물분할 합의가 이루어졌더라도 이전등기를 마쳐야 비로소 소유권을 취득한다는 법리를 분명히 하고 있습니다. 합의서가 있다는 사실만으로는 소유권이 넘어오지 않고, 그 사이 상대방 지분에 압류나 근저당이 들어오면 합의 자체가 무의미해질 수 있습니다.

아래에서는 공유자끼리 나누기로 합의했는데 한 명이 등기를 해주지 않을 때 어떤 법적 수단이 있는지, 그리고 지금 무엇부터 해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 분할 합의만으로는 소유권이 넘어오지 않고, 등기를 해야 효력이 생깁니다

합의서는 등기를 청구할 권리의 근거일 뿐, 그 자체로 소유권을 만들어 주지 않습니다.

민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. 공유자들이 “이 필지는 갑이, 저 필지는 을이 갖기로 한다”고 합의하는 것은 법률행위이므로, 합의가 있었다는 것만으로는 각자의 단독소유가 되지 않고 등기를 마쳐야 합니다.

토지라면 순서가 하나 더 있습니다. 하나의 필지를 나누는 합의였다면 먼저 분필(토지를 쪼개는 절차)을 하고, 그 뒤 각자 단독소유로 하기로 한 부분에 대해 상대방 공유지분을 이전받는 등기를 해야 합니다. 건물이나 아파트처럼 나눌 수 없는 부동산을 한 사람이 전부 갖기로 했다면 나머지 공유자의 지분 전부를 이전받는 등기가 필요합니다.

이 법리는 법원에서 이루어진 조정에도 그대로 적용됩니다. 대법원 전원합의체는 다음과 같이 판단했습니다.

공유물분할의 소송절차 또는 조정절차에서 공유자 사이에 공유토지에 관한 현물분할의 협의가 성립하여 그 합의사항을 조서에 기재함으로써 조정이 성립하였다고 하더라도, 그와 같은 사정만으로 재판에 의한 공유물분할의 경우와 마찬가지로 그 즉시 공유관계가 소멸하고 각 공유자에게 그 협의에 따른 새로운 법률관계가 창설되는 것은 아니고, 공유자들이 협의한 바에 따라 토지의 분필절차를 마친 후 각 단독소유로 하기로 한 부분에 관하여 다른 공유자의 공유지분을 이전받아 등기를 마침으로써 비로소 그 부분에 대한 대세적 권리로서의 소유권을 취득하게 된다(대법원 2013. 11. 21. 선고 2011두1917 전원합의체 판결).

법원 조정조서에 합의 내용을 적었어도 그렇다는 것이므로, 사인 간 합의서만 있는 경우는 말할 것도 없습니다. 이 사건은 조정 성립 후 등기를 하지 않은 채 양도소득세 문제가 다퉈진 사안이었는데, 등기 시점이 소유권 취득 시점이 된다는 점은 세금 문제로도 이어집니다.

분할 합의는 등기를 요구할 권리를 주지만, 등기를 마치기 전까지는 여전히 공유 상태입니다.

2. 등기를 거부하는 공유자에게는 소송으로 등기 의사를 대신 확정받을 수 있습니다

합의가 입증되면 이전등기 이행을 명하는 판결로 상대방 협력 없이 등기할 수 있습니다.

부동산등기법 제23조 제1항에 따라 등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청합니다. 그래서 상대방이 인감과 서류를 주지 않으면 등기가 막힙니다. 이때 쓰는 방법이 합의에 따른 소유권이전등기(분필이 필요한 토지라면 분필 협력을 포함) 이행을 구하는 민사소송입니다.

민사집행법 제263조 제1항은 의사의 진술을 명한 판결이 확정되면 그 판결로 의사를 진술한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 즉 “등기에 필요한 의사를 표시하라”는 판결이 확정되면 상대방이 끝까지 서류를 주지 않아도 상대방이 등기에 동의한 것으로 취급됩니다. 부동산등기법 제23조 제4항도 등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있다고 정하고 있습니다.

결국 소송의 승패는 합의가 있었다는 점과 그 내용이 특정되어 있다는 점을 입증할 수 있느냐에 달려 있습니다. 분할 합의서, 도면과 측량성과도, 합의 전후의 문자·카카오톡 대화, 합의에 따라 한쪽이 이미 점유·사용해 온 사실, 합의 이행으로 정산금을 주고받은 계좌 내역이 핵심 증거입니다. 어느 필지를 누가 갖는지, 정산금이 있다면 얼마인지가 특정되지 않은 합의서는 이행 청구의 근거로 약합니다.

또 하나 놓치기 쉬운 점은 시간입니다. 민법 제162조 제1항은 채권을 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성한다고 정하고 있으므로, 합의 후 오랜 시간이 지났다면 상대방이 시효를 주장할 수 있는지부터 따져 보아야 합니다. 이는 합의 내용과 점유 여부 등에 따라 판단이 갈리는 부분이라 사실관계 확인이 선행되어야 합니다.

상대방이 협력하지 않더라도, 합의가 입증되면 판결을 통해 등기를 대신 완성할 수 있습니다.

3. 합의 입증이 어렵다면 공유물분할 소송으로 방향을 바꿀 수 있습니다

합의가 불분명하거나 번복되었다면, 법원에 분할 자체를 청구하는 길이 열려 있습니다.

민법 제268조 제1항은 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다고 정하고 있고, 제269조 제1항은 분할 방법에 관해 협의가 성립되지 않으면 법원에 분할을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 합의서가 없거나 내용이 모호해서 “합의가 있었다”는 점을 증명하기 어렵다면, 합의 이행 청구를 고집하기보다 공유물분할 청구로 전환하는 편이 빠를 수 있습니다.

다만 협의가 이미 성립한 사안이라면 분할 소송을 유지하는 것은 허용되지 않습니다. 대법원도 다음과 같이 판시하고 있습니다.

민법 제269조 제1항에 의하여 공유물의 분할은 당사자 사이의 협의에 따라 이루어지는 것이 원칙이고, 공유자 사이에 협의가 성립하지 아니한 때에 한하여 공유자는 법원에 공유물의 분할을 청구할 수 있게 되므로, 공유자 사이에 분할에 관한 협의가 성립한 경우에는 이미 제기한 공유물분할의 소를 유지하는 것은 허용되지 않는다(대법원 2013. 11. 21. 선고 2011두1917 전원합의체 판결).

그래서 어느 소송을 택할지는 합의가 입증되는지에 달려 있습니다. 합의가 증명되면 합의 내용대로 등기 이행을 구하고, 증명이 어렵거나 합의 내용을 바꾸고 싶다면 분할 소송으로 갑니다. 두 청구를 선택적·예비적으로 함께 내는 방식도 검토할 수 있습니다.

재판에 의한 분할에서는 법원이 현물분할을 우선하고, 민법 제269조 제2항에 따라 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 가액이 현저히 감손될 염려가 있을 때 경매를 명할 수 있습니다. 합의했던 것과 달리 경매로 팔려 나갈 수도 있다는 뜻이므로 결과를 충분히 예상하고 선택해야 합니다. 한편 재판에 의한 분할은 조정이나 협의와 달리 판결이 확정되면 공유관계가 소멸하고, 민법 제187조에 따라 등기 없이도 소유권을 취득합니다(다만 등기하지 않으면 처분은 할 수 없습니다). 이 경우 부동산등기법 제23조 제4항에 따라 공유물을 분할하는 판결에 의한 등기는 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있습니다.

합의가 입증되면 이행 청구, 입증이 어렵거나 합의가 깨졌다면 분할 소송이 기본 선택지입니다.

4. 소송 중에 상대방 지분이 처분되면 합의가 무의미해질 수 있습니다

판결을 받기 전에 처분금지가처분으로 상대방 지분을 묶어 두어야 합니다.

등기를 해주지 않는 공유자는 소송이 진행되는 동안 자기 지분을 제3자에게 팔거나 근저당을 설정하거나 채권자에게 압류당할 수 있습니다. 등기부상 공유자는 여전히 상대방이기 때문입니다. 지분이 제3자에게 넘어가면 합의서는 그 제3자에게 주장하기 어려워지고, 결국 상대방에게 손해배상을 구하는 정도에 그칠 수 있습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분을 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 정하고 있습니다. 합의에 따른 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 상대방 지분에 대해 처분금지가처분을 신청하고 그 기입등기를 해두면, 이후 제3자에게 처분되더라도 본안에서 승소했을 때 그 처분에 대항할 수 있는 길이 열립니다.

가처분은 시간이 곧 비용입니다. 합의 후 연락이 끊겼다거나 상대방이 지분을 팔겠다는 말을 흘렸다면, 소송 제기와 별도로 가처분부터 서두르는 것이 순서일 수 있습니다. 또 등기부등본을 수시로 발급받아 상대방 지분에 새로 들어온 권리(근저당·압류·가압류)가 있는지 확인하는 것이 필요합니다.

한편 합의 후 상대방이 등기를 지연하는 것만으로 곧바로 형사책임이 생기는 것은 아닙니다. 이 사안은 기본적으로 민사 분쟁이고, 상대방이 합의 사실을 숨기고 지분을 제3자에게 처분하는 등의 별도 행위가 있을 때에야 그 경위에 따라 형사 문제 여부를 따로 검토하게 됩니다.

5. 내용증명부터 판결 후 등기까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

소송 전 증거 정리와 가처분이 결과를 좌우하고, 등기까지 마쳐야 끝납니다.

통상 ①합의 내용과 이행 기한을 적은 내용증명 발송 → ②상대방 지분에 대한 처분금지가처분 신청 → ③부동산 소재지 관할 법원(수원 지역 부동산이라면 수원지방법원 등)에 이전등기 이행 또는 공유물분할 소송 제기 → ④판결 확정 후 단독 등기신청의 순서로 진행됩니다. 토지라면 소송 전에 측량과 분필 가능 여부를 먼저 점검해야 판결 주문이 집행 가능한 형태로 특정됩니다.

지금 상황이라면 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 분할 합의서, 도면, 합의 전후 대화 기록 등 합의 내용과 대상 필지를 특정할 자료가 있는지부터 확인합니다.

2. 등기부등본으로 상대방 지분에 근저당·압류·가압류가 새로 들어왔는지, 이미 제3자에게 넘어갔는지 확인합니다.

3. 합의 이후 점유·사용 현황, 정산금 지급 내역, 상대방이 등기를 미룬 이유를 시간순으로 정리합니다.

이러한 자료를 바탕으로 이행 청구와 분할 청구 중 어느 쪽이 유리한지, 가처분을 먼저 걸어야 하는지를 함께 판단한다면 불필요한 시간 낭비 없이 등기를 완성할 가능성을 높일 수 있습니다.

마치며

공유자 사이의 분할 문제는 “가족인데”, “오래 알고 지낸 사이인데”라는 생각 때문에 독촉도 법적 조치도 미루다가 시기를 놓치는 경우가 많습니다.

등기를 기다리는 공유자 입장에서는 감정적인 호소보다 합의 내용을 증명할 자료를 모으고, 상대방 지분이 처분되기 전에 가처분을 확보하는 것이 먼저입니다. 합의서가 있다는 안심 때문에 등기부를 확인하지 않은 몇 년이 가장 큰 위험이 됩니다.

반대로 등기를 요구받는 공유자 입장에서도 “그때는 그렇게 말했을 뿐”이라는 주장만으로 버틸 수는 없습니다. 합의가 실제로 성립했는지, 그 내용이 이행 가능할 만큼 특정되어 있는지, 시효가 지났는지에 따라 결과가 크게 달라집니다.

저는 부동산 공유와 소유권 분쟁에서 등기를 청구하는 쪽과 요구받는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 합의 내용을 어떻게 입증하고 어떤 청구를 택하느냐에 따라 결론이 갈리는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

합의는 했는데 등기가 되지 않고 있다면, 지금이 상대방 지분이 움직이기 전에 대응할 수 있는 마지막 시점일 수 있습니다. 그 시점에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 공유자 전원이 합의서에 서명했는데도 등기 전에는 제 땅이 아닌가요?

A. 소유권은 등기를 마쳐야 취득합니다(민법 제186조). 합의서는 등기를 청구할 근거가 되지만, 등기 전에는 법적으로 여전히 공유 상태입니다.

Q. 상대방이 인감증명서를 주지 않으면 등기는 영영 못 하나요?

A. 아닙니다. 이전등기 이행을 명하는 판결이 확정되면 상대방이 의사를 진술한 것으로 보고(민사집행법 제263조 제1항), 등기권리자가 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다(부동산등기법 제23조 제4항).

Q. 합의서가 없고 구두로만 합의했는데 소송이 가능한가요?

A. 구두 합의도 입증만 되면 청구할 수 있지만, 대화 기록이나 점유·정산 내역 같은 보강 자료가 필요합니다. 입증이 어렵다면 공유물분할 청구(민법 제269조 제1항)로 방향을 바꾸는 것이 현실적일 수 있습니다.

Q. 소송을 내기 전에 상대방이 자기 지분을 팔아 버리면 어떻게 되나요?

A. 제3자에게 처분되면 합의서를 그 제3자에게 주장하기 어려워질 수 있습니다. 이를 막기 위해 처분금지가처분(민사집행법 제300조 제1항)을 먼저 신청해 두는 것이 중요합니다.

Q. 재판으로 분할하면 합의했던 대로 나눠지나요?

A. 그렇지 않을 수 있습니다. 재판에서는 현물분할이 원칙이지만, 현물로 나눌 수 없거나 가액이 현저히 감손될 염려가 있으면 경매를 명할 수 있습니다(민법 제269조 제2항).

Q. 등기가 늦어진 사이 세금 문제는 없나요?

A. 대법원은 등기를 마친 때 소유권을 취득한다고 보므로, 취득·양도 시점 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 구체적 세액은 사안마다 달라 세무 전문가 확인도 함께 받으시길 권합니다.