전세계약 특약 위반시계약파기 및 손해배상

Question

임대인이 등기상 융자없는 상태이며 잔금시까지 현상황을 유지한다 라는 특약이 있는데, 계약 4일 후에  근저당설정을 하였고, 잔금일 일주일 전에 융자가 있음을 알려왔습니다. 1. 계약을 파기하고, 2.이사를 위해 지출된 이사/도배/입주청소/부동산복비를 보상받고 싶습니다. 일반적 계약서의 5조(계약해제, 계약금배액)) 6조(손해배상)의 내용을 담고 있습니다.

조재평 변호사 · Answer

명백한 임대인의 계약위반입니다.
당연히 임차인은 계약해지를 할 수 있고, 그에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다.
최근 유사한 사례로 임차인의 손을 들어준 판례로 있습니다.
계약을 유지하고자 하시면 임대인에게 계약당시의 상태로 되돌려달라고 하시고,
그렇지 않으면 바로 해제신청을 하시기 바랍니다.

최한겨레 변호사 · Answer

질문자님이 문의 주신 내용으로 보아
임대인이 계약을 위반하여 계약을 파기하려는 것으로 보입니다.
등기상 융자가 없는 상태인 것을 알고
계약을 하였으나 임대인이 특약을 위반하였기에
내용증명을 작성하여 근저당설정등기를 말소하라는
취지의 내용으로 발송하시고, 해당 기한까지
말소를 하지 않는다면 계약 해지 후 손해배상청구
소송을 제기해야 할 것입니다.
추가적인 문의 사항이 있거나 자세한 상담을 원하신다면
언제든 편하게 연락 주시길 바랍니다.

최한겨레 변호사

홍노경 변호사 · Answer

1. 임대인이 상담자님과 전세계약을 체결하면서 전세목적물과 관련하여 채무를 발생시키지 않기로 했고 이에 따라 전세계약서에 '등기상 융자없는 상태이며 잔금시까지 현상황을 유지한다'는 조항이 특약사항으로 추가되었음에도, 임대인이 위와 같은 특약사항을 위반하고 전세계약 체결 4일 후 전세목적물에 관하여 근저당권설정등기를 마치고 잔금지급일 직전에 상담자님께 채무발생사실을 고지한 것으로 보입니다.

2. 임대인과 상담자님께서 일반적인 임대차(전세) 계약서에 따라 전세계약을 체결하였다면 '임대인 또는 임차인이 전세계약상 채무를 불이행할 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있고, 일방의 채무불이행을 원인으로 타방이 이 사건 전세계약을 해제하는 경우 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다'는 취지의 규정이 있을 것입니다.

3. 따라서, 상담자님께서는 위와 같은 계약해제 및 손해배상에 관한 규정에 따라 임대인에게 '임대인의 채무불이행(특약사항위반)'을 원인으로 1) 계약해제, 2) 기 납입한 보증금의 반환 및 3) 계약해제에 따른 손해배상금 예정액의 지급을 청구할 수 있는바, 우선 임대인에게 '상당한 기간 내에 근저당권설정등기를 말소하지 아니하면 전세계약을 해제하겠다'는 취지로 최고 및 해제의 의사표시부터 하실 것을 권유드립니다.

박종한 변호사 · Answer

안녕하세요, 박종한 변호사입니다.
대형로펌, 군 검사, 법원 출신으로 확실한 실력과 풍부한 경험으로 사건을 해결해드리고자 합니다.

이 사안의 경우 상대방이 특약을 위반하였으므로, 계약 해제가 가능합니다. 따라서 상대방에게 계약 해제를 청구하고 이와 관련하여 별도로 손해를 본 것이 있다면 손해배상의 청구도 가능합니다.

우선 내용증명을 통해 기한을 정하여 근저당설정등기를 말소하라고  보내면 됩니다. 그러나 현 상황에서 상대방이 근저당설정등기를 근시일내에 말소할 것을 기대하기는 매우 어렵습니다.

결국 위 내용증명에서 특정한 기한이 지나고 상대방에게 계약 해제 및 계약금 배액의 청구(계약금을 전부 지급하신 경우)와 함께 손해배상을 청구하시면 됩니다. 이 과정에서도 금액이 그리 크지는 않을 것으로 보이므로, 소송을 진행하기 전에 변호사나 법무법인의 명의로 소송을 암시하는 내용증명을 보내는 것을 추천드립니다. 손해배상의 범위에 대해서는 상담을 통해 정확히 확정할 필요가 있습니다.

자세한 상담을 원하시는 경우, 상담 요청을 해주시면 상세히 설명드리겠습니다. 아무쪼록 잘 해결되시기를 바라겠습니다.

임영호 변호사 · Answer

1. 임대인이 계약을 위반한 것이 명백한 상황이라고 할 것입니다.

2. 따라서, 이 경우 임대인에게 상당기간을 정해 해당 근저당설정등기를 말소하라는 취지의 내용증명을 보내고, 그 일자까지 근저당등기가 정리가 안되면 계약을 해제 한 후 손해배상을 청구할 수 있습니다.

3. 일반적인 계약서에 기재된 통상의 부동문자를 고려해 보면, 위약에 대한 손해배상으로 계약금에 해당하는 손해배상금이 기재되어 있다면 지급하신 계약금의 배액을 지급받으면 될 것입니다.

4. 다만, 이와 같이 위약금이 명시되어 있는 경우에는 질문자님의 실제 손해(이사비, 복비 등 총 손해)가 위약금으로 인정되는 계약금액을 초과하더라도 그 초과되는 부분까지 배상받을 수는 없습니다. 즉, 위약금의 금액이 배상받을 수 있는 상한선입니다.