전화로 연장한 임대차계약, 중도해지 가능할까? 

안녕하세요.

법률사무소 선후 대표 변호사 주용조 입니다.

살다 보면 계약 만기를 앞두고 임대인(집주인)과 별도의 서면 계약서 작성 없이 "1년 더 살겠습니다", "네, 그래요" 하고 전화나 문자로 계약을 연장하는 경우가 많습니다.

하지만 이후 갑작스러운 이사나 사정 변경으로 계약을 중도 해지해야 할 때, "전화로 연장했으니 묵시적 갱신에 해당하여 언제든 해지하고 보증금을 돌려받을 수 있는지" 궁금해하시는 분들이 많습니다.

1. 전화 통화 연장 = '재계약(명시적 갱신)' vs '묵시적 갱신'

결론부터 말씀드리면, 전화 통화로 연장에 합의했다면 이는 '묵시적 갱신'이 아니라 '명시적 재계약(합의 갱신)'에 해당합니다.

• 묵시적 갱신: 임대인과 임차인 모두 만기 전 일정 기간(만기 6개월 전~2개월 전) 동안 계약 해지나 조건 변경에 대해 아무런 의사표시(말이나 문자) 없이 넘어간 경우를 말합니다.

• 명시적 재계약(합의 갱신): 계약서를 다시 쓰지 않았더라도, 전화·문자·구두로 "연장하겠다"는 의사를 서로 주고받아 합의가 이루어진 상태를 의미합니다.

법률적으로 구두 합의 역시 엄연한 계약입니다. 따라서 전화로 연장에 합의했다면 묵시적 갱신이 아닌 새로운 합의 갱신으로 간주됩니다.

2. 왜 구분하는 것이 중요할까요? (해지권 행사 여부)

이 두 개념을 구분하는 이유는 '계약 중도 해지 가능 여부' 때문입니다.

① 묵시적 갱신인 경우

주택임대차보호법에 따라 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. (보증금 반환 의무 발생)

② 전화로 연장(합의 갱신)한 경우

이미 당사자 간 연장 합의가 성립했으므로, 임차인이 일방적으로 계약을 해지할 수 없습니다. 약정한 임대차 기간 동안 계약은 유효하며, 임대인이 동의해주지 않는 한 중도 해지 및 보증금 반환 청구가 어렵고 새로운 세입자를 구해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

3. 예외적인 유의사항: '계약갱신청구권' 사용 여부

만약 전화 통화 내용이 단순한 구두 합의가 아니라 "임차인이 계약갱신청구권을 행사하겠다고 명확히 밝히고 연장한 경우"라면 이야기가 달라집니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라, 계약갱신청구권을 행사하여 연장된 임대차의 해지에 관해서는 묵시적 갱신 규정(해지 통지 후 3개월 뒤 효력 발생)이 준용됩니다.

따라서 통화 당시 '계약갱신청구권 행사'라는 점을 분명히 표현했는지, 아니면 단순 '조건 합의에 따른 연장'이었는지에 따라 법적 결과가 완전히 달라지므로 당시의 통화 녹음이나 문자 내역 조사가 필수적입니다.

4. 변호사의 한마디

전화 통화 내용의 해석, 문자 메시지의 문구 하나 차이로 '일방 해지가 가능한 상태인지' 혹은 '계약에 묶여 보증금을 즉시 받지 못하는 상황인지' 판단이 갈리게 됩니다.

임대차 계약 만료 및 보증금 반환 문제로 갈등을 겪고 계시다면, 혼자 고민하지 마시고 당시 주고받은 대화 내역과 문자 메시지 등의 증거 자료를 바탕으로 전문가의 법률 검토를 받아보시기 바랍니다.