아파트 리모델링 매도청구 요건과 시가 산정 

안녕하세요.

법률사무소 선후 대표변호사 주용조입니다.

최근 노후 아파트 단지들을 중심으로 주택법에 따른 리모델링 사업이 활발하게 추진되고 있습니다. 하지만 사업 추진 과정에서 사업에 동의하지 않는 소유주와의 갈등은 피할 수 없는 난관인데요.

그중 가장 강력한 법적 수단이자 분쟁의 핵이 바로 '매도청구권'입니다. 오늘은 조합과 반대 조합원 양측 모두에게 중요한 매도청구의 요건과 법적 쟁점을 간략하게 정리해 드리겠습니다.

1. 아파트 리모델링 매도청구란?

재건축이 '도시 및 주거환경정비법(도정법)'을 따르는 반면, 주택법의 적용을 받는 아파트 리모델링은 사업 동의를 하지 않은 소유주를 상대로 조합이 주택과 토지를 시가로 매수할 것을 청구할 수 있는 권리를 부여합니다.

이는 사업의 원활한 진행을 위한 법적 강제 수단으로, 조합설립에 동의하지 않은 자뿐만 아니라 조합설립 후 권리변동(매매 등)으로 동의 의무를 승계하지 않은 자도 대상이 됩니다.

2. 매도청구 행사 요건 (조합 측 핵심 체크포인트)

매도청구권은 아무 때나 행사할 수 있는 것이 아니며, 엄격한 법적 절차와 요건을 충족해야 효력이 인정됩니다.

- 조합설립 동의 요건 충족: 리모델링 조합설립 결의 요건(주택단지 전체 소유자의 75% 이상, 각 동별 50% 이상 동의)을 적법하게 갖추어야 합니다.

- 최고(독촉) 절차: 조합은 사업시행계획 인가를 받은 날부터 일정 기간 내에(주택법 시행령 규정 준수) 미동의자에게 조합 가입 여부를 서면으로 최고(촉구)해야 합니다.

- 최고 기간 준수: 최고서를 받은 소유자는 2개월 이내에 회답하여야 하며, 이 기간이 지나면 비로소 매도청구권을 행사할 수 있습니다.

3. 핵심 쟁점: '시가' 산정과 지연손해금

매도청구소송에서 가장 치열하게 대립하는 부분은 단연 매매대금(시가) 산정입니다.

- 기준 시점: 매도청구권 행사의 의사표시가 상대방에게 도달한 때(소송 제기 시점 등)를 기준으로 '정당한 시가'를 감정평가로 산정합니다. 리모델링 사업으로 인해 상승할 것으로 예상되는 개발이익은 배제되거나 제한적으로 반영되므로, 양측의 감정가 차이가 클 수 있습니다.

- 지연손해금: 판결 확정 전까지는 민법상 법정이율이 적용되지만, 매도청구권 행사 이후 소유권 이전등기 의무와 대금 지급 의무의 동시이행 관계 속에서 지연이자의 기산일을 두고 법리적 공방이 자주 발생합니다.

4. 변호사의 한마디

• 조합의 입장: 절차적 하자(최고 기간 도과, 서면 통지 미비 등)가 발생하면 소송이 기각되거나 지연되어 사업 전체 일정에 차질이 생깁니다. 초기 최고 단계부터 적법한 법률 검토가 필수적입니다.-

• 미동의 소유주의 입장: 단순히 매도를 거부하기보다 감정평가 금액의 적정성을 다투고, 조합 측의 최고 절차상 흠결을 방어 전략으로 활용하여 정당한 재산권을 보호받아야 합니다.

아파트 리모델링 매도청구는 초기 대응 방향에 따라 소송 결과와 재산권 가치가 크게 달라집니다. 관련 문제로 어려움을 겪고 계시다면 리모델링 및 부동산 소송 경험이 풍부한 변호사의 조력을 받아 체계적으로 대응하시기 바랍니다.