아파트 매매 계약 시 중대하자 특약사항 검토 방법

민법상 매도인은 매매 당시 존재한 숨은 하자에 담보책임을 지고, 매수인은 하자를 안 날부터 6개월 안에 손해배상을 청구할 수 있습니다. 1번의 현 상태 확인 문구는 흔히 쓰이는 것으로, 판례는 이것만으로 담보책임을 배제한 것으로 보지 않고 눈으로 확인할 수 있었던 범위에서만 책임을 묻지 않는다는 뜻으로 읽습니다. 그래도 육안으로 확인할 수 없는 숨은 하자에 대한 매도인의 책임은 유지한다는 문장을 덧붙이시는 것이 좋습니다. 문제는 3번입니다. 잔금일 이전은 매도인, 이후는 매수인이라는 문구는 하자가 생긴 시점인지 발견한 시점인지 불분명하여 잔금 뒤 발견된 누수를 매도인이 잔금 이후의 문제라고 주장할 빌미가 됩니다. 구축의 누수나 배관 문제는 대개 잔금 후에 드러나므로 매수인에게 크게 불리합니다. 잔금일 이전에 원인이 존재한 하자는 발견 시점과 관계없이 매도인이 책임지고 잔금일 이후 새로 발생한 하자만 매수인이 부담한다고 고치시고, 잔금일부터 6개월 이내 발견된 누수, 배관, 보일러, 결로 등 중대한 하자는 매도인이 수리비를 부담한다는 문장을 넣으시면 됩니다. 이 기간은 합의로 더 길게 정할 수도 있습니다. 여기에 매도인이 누수, 결로, 배관 수리 이력과 아랫집 피해 여부를 고지하였고 고지와 다른 사실이 드러나면 손해를 배상한다는 특약을 추가하고, 같은 내용을 확인·설명서에도 기재하게 하시기 바랍니다. 알면서 숨긴 하자는 현상매매 특약이 있어도 면책되지 않으므로 고지 내용을 문서로 남기는 것이 뒤에 결정적입니다. 화장실 공사는 나중에 누수가 생기면 공사 탓인지 기존 하자인지 다툼이 됩니다. 공사 전 배관과 방수 상태를 사진과 영상으로 남기고 업체에서 기존 상태 소견을 받아 두시면 공사와 무관한 하자임을 보이는 자료가 됩니다. 구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.