부동산 매수 후 불법건축물이었다면? 

부동산 매수 후 불법건축물이었다면?

주택이나 상가를 매수해 잔금까지 지급했는데 뒤늦게 무단증축이나 불법 용도변경 사실을 알게 되는 경우가 있습니다. 계약 당시에는 아무런 설명을 듣지 못했는데 구청에서 시정명령이 나오거나, 건축물대장을 확인해보니 위반건축물로 표시되어 있다면 매수인 입장에서는 당황할 수밖에 없습니다. 그러나 불법건축물이라는 사실만으로 매매계약이 자동으로 해제되는 것은 아닙니다. 위반 내용의 정도와 계약 목적, 매도인이 알고도 숨겼는지, 중개사가 확인·설명의무를 제대로 이행했는지 등을 각각 살펴봐야 합니다.

불법건축물이라는 이유만으로 계약해제되는 것은 아닙니다

민법상 매매목적물에 하자가 있고 그 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없다면 계약해제를 검토할 수 있습니다.

예를 들어 매수인이 특정 용도의 영업이나 거주를 목적으로 부동산을 구입했는데 핵심 부분이 불법 증축되어 철거해야 하고, 그 결과 계약 당시 기대했던 사용 자체가 어려워진다면 계약해제의 중요한 사유가 될 수 있습니다. 반면 일부 무허가 시설이 존재한다는 사실만으로는 계약 목적을 달성할 수 없다고 인정되지 않을 수도 있습니다. 실제 법원도 미등기 무허가 건축물이라는 사정만으로 곧바로 매매목적물의 하자가 인정되는 것은 아니라고 판단한 사례가 있습니다.

매도인이 알고도 숨겼다면 책임이 달라질 수 있습니다

매도인이 불법 증축이나 위반건축물 지정 사실을 알고 있으면서 이를 설명하지 않았거나 오히려 정상적인 건물이라고 설명했다면 문제가 달라질 수 있습니다. 계약 체결 여부를 결정하는 중요한 사실을 고의로 숨기거나 사실과 다르게 설명한 경우에는 사기에 의한 계약 취소나 손해배상 등을 검토할 수 있습니다. 특히 계약서에 매도인의 하자담보책임을 제한하는 특약이 있더라도 매도인이 알고도 알리지 않은 사실에 대해서까지 당연히 책임을 면하는 것은 아닙니다. 계약 당시 어떤 설명을 들었는지, 매도인이 위반 사실을 알고 있었음을 보여주는 행정처분이나 과거 민원자료가 있는지 등이 중요합니다.

계약해제가 어렵더라도 손해배상은 검토할 수 있습니다

불법 부분이 건물 전체에서 차지하는 비중이 크지 않아 계약해제까지 인정되기 어렵더라도 실제 손해가 발생했다면 손해배상 문제가 남을 수 있습니다. 위반 부분을 철거하거나 원상복구하는 데 필요한 비용, 적법화 과정에서 발생하는 비용, 불법건축물로 인해 발생한 가치 하락 등 구체적으로 발생한 손해를 검토할 수 있습니다. 다만 청구한다고 해서 모든 비용이 그대로 인정되는 것은 아닙니다. 법원은 실제 손해가 발생했는지, 불법건축물이라는 사실과 그 손해 사이에 인과관계가 있는지를 구체적으로 판단합니다.

현재 소유자가 시정명령을 받을 수도 있습니다

불법 증축을 직접 한 사람이 이전 소유자라고 해서 현재 매수인에게 아무런 문제가 생기지 않는 것도 아닙니다. 건축법상 위반건축물에 대해서는 현재 소유자 등에게 철거·개축·용도변경 등 시정명령이 내려질 수 있고, 이를 이행하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 따라서 매수 후 위반 사실을 발견했다면 단순히 매도인과의 민사분쟁만 볼 것이 아니라 해당 부분을 적법화할 수 있는지, 철거해야 하는지, 이미 시정명령이 내려졌는지도 함께 확인해야 합니다.

중개사에게도 손해배상을 청구할 수 있을까요?

개업공인중개사는 중개대상물의 상태와 권리관계, 법령상 이용제한 사항 등을 확인하여 매수인에게 성실하고 정확하게 설명해야 합니다. 따라서 건축물대장 등에 위반건축물 사실이 기재되어 있거나 현황과 공부가 명백하게 다른데도 이를 확인하지 않고 정상적인 건물이라고 설명했다면 확인·설명의무 위반에 따른 손해배상책임을 검토할 수 있습니다. 실제 판례에서도 무단증축된 건물이 포함된 부동산을 중개하면서 중개대상물 확인·설명서에 적법한 것으로 기재한 중개사에게 확인·설명의무 위반 자체는 인정한 사례가 있습니다.

다만 중개사의 잘못이 인정된다고 해서 매수인이 주장하는 손해 전액이 그대로 인정되는 것은 아닙니다. 매수인 역시 현장과 등기·건축물대장을 쉽게 확인할 수 있었는데 이를 전혀 확인하지 않았다면 손해배상액이 제한될 가능성도 있습니다.

먼저 계약 당시 자료부터 확보해야 합니다

불법건축물을 발견했다면 바로 철거하거나 수리를 시작하기 전에 증거부터 확보하는 것이 중요합니다. 매매계약서와 특약사항, 계약 당시와 현재의 건축물대장, 중개대상물 확인·설명서, 현장사진, 부동산 광고자료, 매도인·중개사와 주고받은 문자와 카카오톡, 시정명령이나 이행강제금 통지서 등을 함께 정리해두는 것이 좋습니다. 특히 하자담보책임에 따른 권리는 하자를 안 날부터 행사기간이 문제될 수 있으므로 문제를 발견한 뒤 장기간 방치하지 않는 것이 중요합니다.

저희는 부동산 매매 후 발견된 불법증축·위반건축물 문제에서 계약해제나 손해배상이 가능한지, 매도인이 고지의무를 위반했는지, 중개사에게 확인·설명의무 위반 책임을 물을 수 있는지 등을 계약서와 건축물대장, 실제 건축물 현황을 토대로 검토하고 있습니다.

불법건축물이라는 사실만으로 계약을 바로 되돌릴 수 있는 것은 아닙니다. 하지만 계약 당시 전혀 알 수 없었던 중대한 위반사항이 발견되었다면 계약해제·취소, 매도인에 대한 손해배상, 중개사에 대한 손해배상 가운데 어떤 방법이 가능한지 초기에 구분해서 대응하는 것이 중요합니다.

부동산전문변호사 김민중 | 법무법인 로윈