미등기 건물을 팔았는데 땅 사용료를 아직 제가 내야 하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 직접 지은 건물이나 오래 운영하던 점포를 등기 없이 넘기고도, 몇 년 뒤 토지 소유자로부터 지난 땅 사용료를 내라는 청구를 받는 사례가 이어지고 있습니다.

상담에서 만나는 분들은 대부분 “건물은 이미 팔았고 열쇠도 넘겼는데 내가 왜 내야 하느냐”, “등기도 안 된 건물이라 내 건물이 아닌 줄 알았다”고 말씀하십니다. 그런데 토지 소유자가 내용증명을 보내거나 소송을 제기하면, 건물 값은 이미 받아 쓴 뒤인데 땅 사용료만 남아 당황하는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 미등기건물의 원시취득자뿐 아니라 사실상 처분권자도 부지 사용에 따른 부당이득반환의무를 진다고 판단하며 책임 주체를 구체적으로 정리했습니다. 건물을 팔았다는 사실만으로 땅 사용료 책임이 자동으로 사라지지는 않고, 누가 건물을 법적으로 소유하는지, 누가 부지를 실제로 점유하는지에 따라 결론이 갈립니다.

아래에서는 미등기 건물을 판 사람이 땅 사용료를 부담해야 하는 경우와 그렇지 않은 경우, 그리고 청구를 받았을 때 무엇부터 확인해야 하는지 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 미등기 건물은 팔아도 등기 전에는 법적 소유자가 바뀌지 않습니다

건물 값을 받고 인도했더라도, 이전등기를 하지 않았다면 법률상 소유자는 여전히 나입니다.

우리 민법은 부동산 물권의 변동에 등기를 요구합니다. 그래서 매매계약을 맺고 대금을 받고 건물을 넘겨주었다 하더라도, 소유권이전등기를 마치지 않으면 매수인은 소유권을 취득하지 못합니다.

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다(민법 제186조).

미등기 건물은 이 문제가 더 두드러집니다. 건물을 새로 지은 사람은 등기 없이도 소유권을 원시취득하지만(민법 제187조), 이를 다른 사람에게 넘기려면 먼저 건축물대장을 정리하고 원시취득자 명의로 소유권보존등기를 한 뒤 매수인 앞으로 이전등기를 해야 합니다. 이 절차를 밟지 않고 “현재 사용하는 사람이 임자”라는 식으로 건물을 넘긴 경우가 실무에서 매우 흔합니다.

결국 등기부와 건축물대장 어디에도 양수인 이름이 올라 있지 않다면, 법률상 소유자는 여전히 판 사람이고 토지 소유자 입장에서는 그 사람이 청구 상대가 됩니다. 사실상 팔았다는 사정은 매수인과의 계약 관계에서만 의미가 있고, 토지 소유자에게 곧바로 내세울 수 있는 사정이 아닙니다.

미등기 건물은 이전등기를 하기 전까지 법률상 소유자가 바뀌지 않고, 땅 사용료 청구는 그 소유자를 향합니다.

2. 타인 토지 위에 건물을 두었다면 땅 사용료는 부당이득으로 반환해야 합니다

토지 사용권원이 없는 건물 소유자는 임료 상당액을 토지 소유자에게 돌려줘야 합니다.

토지 소유자가 사용료를 청구하는 근거는 민법 제741조 부당이득입니다. 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 그 때문에 타인에게 손해를 입힌 사람은 그 이익을 반환해야 합니다. 토지 임대차나 지상권 같은 사용 권원 없이 남의 땅 위에 건물을 두면, 그 건물 소유자는 토지를 쓰는 이익을 얻고 토지 소유자는 그만큼 손해를 입는다고 봅니다.

대법원은 이 법리를 미등기건물에도 그대로 적용합니다.

타인 소유의 토지 위에 권원 없이 건물을 소유하는 사람은 특별한 사정이 없는 한 토지를 점유하는 이익을 얻고 있으므로 부당이득반환의무를 지고, 이는 미등기건물의 원시취득자도 마찬가지여서 토지 소유자에 대하여 부당이득반환의무를 진다(대법원 2022. 9. 29. 선고 2018다243133 판결 취지).

여기서 반환 범위는 통상 그 토지의 임료 상당액입니다. 실제로 지료를 약정한 적이 없어도 토지 소유자는 시가를 기준으로 한 임료를 감정으로 산정해 청구합니다. 건물이 작고 낡았더라도 부지 면적과 입지에 따라 월 사용료가 상당한 금액이 될 수 있습니다.

사용 권원 없이 남의 땅에 건물을 두었다면, 미등기건물이라도 임료 상당의 부당이득 책임이 생깁니다.

3. 건물과 부지 점유를 넘겼다면 매수인도 함께 책임을 집니다

판 사람과 산 사람이 같은 땅 사용료 채무를 부진정연대로 부담할 수 있습니다.

그렇다면 판 사람만 억울하게 책임을 지는 것은 아닙니다. 위 2018다243133 판결은 한 걸음 더 나아가, 미등기건물을 양수해 사실상 처분권을 가지고 그 부지까지 점유하고 있다면 그 사실상 처분권자도 부지 점유·사용에 따른 부당이득반환의무를 진다고 보았습니다. 사안에서 원심은 피고가 법률상 소유자가 아니라는 이유로 청구를 배척했는데, 대법원은 피고가 점포를 배타적으로 점유·사용하며 사실상 처분권을 가진 이상 이는 법리 오해라고 보아 파기환송했습니다.

이때 원시취득자인 판 사람의 채무와 사실상 처분권자인 산 사람의 채무는 같은 경제적 목적을 가진 부진정연대채무 관계로 봅니다. 토지 소유자는 둘 중 누구에게든 전액을 청구할 수 있고, 한쪽이 갚으면 그 한도에서 다른 쪽의 채무도 줄어듭니다.

그래서 실무에서 판 사람이 가장 먼저 정리해야 할 것은 점유가 언제 누구에게 넘어갔는지입니다. 열쇠 인도, 영업 양도, 명도 확인서, 공과금·영업신고 명의 변경처럼 매수인이 부지를 배타적으로 쓰기 시작한 시점이 드러나는 자료가 있다면, 그 이후의 사용료는 매수인이 부담해야 할 몫이라는 주장을 뒷받침합니다. 반대로 건물만 팔고 창고나 간판, 물건을 그대로 둔 채 계속 부지를 쓰고 있다면 판 사람 책임은 그만큼 남습니다.

또 매매계약서에 “토지 사용료는 매수인이 부담한다”는 식의 특약이 있었다면, 토지 소유자에게는 대항하지 못하더라도 판 사람이 먼저 갚은 뒤 매수인에게 구상할 근거가 됩니다.

사실상 처분권과 부지 점유가 매수인에게 넘어갔다면, 매수인과 함께 책임을 나누거나 구상할 길이 열립니다.

4. 청구 금액은 감정으로 정해지고, 소멸시효는 보통 10년입니다

무조건 전액을 내는 것이 아니라 기간·면적·점유 주체별로 금액을 따져볼 수 있습니다.

토지 소유자가 소송을 걸면 법원은 보통 토지 임료 감정을 합니다. 감정인은 토지의 공시지가나 시가, 입지, 부지 면적을 기준으로 월 또는 연 단위 임료를 산정하고, 청구 기간 전체에 대해 합산합니다. 건물이 토지 일부에만 걸쳐 있다면 침범 면적만 계산되므로, 면적 측량이 금액을 크게 좌우합니다.

부당이득반환채권은 일반 채권이므로 소멸시효는 보통 10년입니다(민법 제162조 제1항). 그래서 토지 소유자는 최근 10년 안의 사용료를 청구할 수 있고, 그보다 오래된 부분은 소멸시효 완성을 주장해 다투어볼 수 있습니다. 다만 시효 이익은 스스로 주장해야 하므로, 소장을 받고도 답변서를 내지 않으면 그대로 확정될 수 있습니다.

토지 소유자가 사용료에 그치지 않고 건물 철거와 토지 인도를 함께 청구하는 경우도 있습니다. 이때 철거 의무는 건물에 대한 처분권을 가진 쪽을 향하기 때문에, 이미 건물을 넘겼다면 누구에게 처분권이 있는지가 다시 쟁점이 됩니다. 이 분쟁은 원칙적으로 민사 문제이지만, 방치해서 판결이 확정되면 급여·예금 등에 대한 강제집행으로 이어질 수 있으므로 초기에 대응해야 합니다.

5. 청구를 받으면 이렇게 대응하고 절차는 이렇게 진행됩니다

내용증명 단계에서 점유 이전 자료를 정리해두면 소송에서의 방어 폭이 달라집니다.

토지 사용료 분쟁은 통상 ①내용증명·합의 요구 → ②지급명령 또는 소장 접수(피고 주소지가 수원이라면 수원지방법원 관할) → ③임료 감정과 변론 → ④판결 및 확정 후 강제집행의 순서로 진행됩니다. 지급명령에 이의하지 않으면 확정되어 곧바로 집행이 가능하므로, 우편물을 받았다면 기한 안에 이의신청을 해야 합니다.

청구를 받았다면 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.

1. 등기사항전부증명서와 건축물대장으로 건물의 현재 명의가 누구인지, 토지 소유자가 누구인지 확인합니다.

2. 매매계약서, 대금 영수증, 열쇠·점포 인도 확인서 등으로 건물과 부지 점유가 언제 매수인에게 넘어갔는지 정리합니다.

3. 청구서에 적힌 기간·면적·단가를 현장과 대조해, 이미 건물을 넘긴 뒤의 기간과 침범하지 않은 면적이 섞여 있지 않은지 점검합니다.

이렇게 확인한 자료를 바탕으로 부동산 분쟁 경험이 있는 변호사와 상의하면, 토지 소유자에게는 감액·분할 합의를, 매수인에게는 구상을 함께 검토해 실질적인 부담을 줄일 수 있습니다.

마치며

오래전에 판 건물이라 신경 쓰지 않던 분들이 갑자기 날아온 청구서 앞에서 “이미 끝난 일인데”라며 대응을 미루다 기한을 놓치는 경우가 적지 않습니다.

사용료를 청구받은 건물 양도인 입장에서는 감정적인 항변보다, 점유가 언제 넘어갔는지와 매수인이 부지를 실제로 쓰고 있는지를 자료로 정리하는 것이 먼저입니다.

반대로 사용료를 받아야 하는 토지 소유자 입장에서도 법률상 소유자와 사실상 점유자를 함께 상대로 삼을 수 있는지, 철거와 인도까지 청구할지에 따라 소송 전략이 달라집니다.

저는 건물을 판 쪽과 땅을 가진 쪽, 양쪽의 부동산 분쟁을 모두 다뤄온 변호사로서 같은 사실관계라도 등기 상태와 점유 이전 시점에 따라 결론이 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

청구서를 받았다면 지금이 대응 방향을 정할 수 있는 시점입니다. 기한이 지나기 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 건물 대금을 모두 받고 인도했는데도 제가 땅 사용료를 내야 하나요?

A. 이전등기를 하지 않았다면 법률상 소유자는 여전히 판 사람이므로 토지 소유자의 청구를 받을 수 있습니다. 다만 사실상 처분권과 부지 점유가 매수인에게 넘어갔다면 매수인에게 구상하거나 책임을 다툴 여지가 있습니다.

Q. 제가 땅 주인과 따로 사용료를 약속한 적이 없는데도 청구가 되나요?

A. 됩니다. 약정이 없어도 권원 없이 남의 땅을 쓴 이익은 부당이득으로 보아 임료 상당액을 청구할 수 있습니다.

Q. 건물을 산 사람이 땅을 쓰고 있다면 그 사람에게만 청구해야 하는 것 아닌가요?

A. 토지 소유자는 법률상 소유자와 사실상 처분권자를 모두 상대로 삼을 수 있습니다. 두 사람의 채무는 부진정연대 관계라 한쪽에게 전액을 청구받을 수 있으므로, 내부적으로 구상하는 방법을 미리 정리해야 합니다.

Q. 몇 년 치까지 사용료를 물어줘야 하나요?

A. 부당이득반환채권의 소멸시효는 보통 10년입니다. 그보다 오래된 기간은 시효 완성을 주장해 다툴 수 있으나, 소송에서 스스로 주장해야 합니다.

Q. 지금이라도 매수인 앞으로 이전등기를 해주면 책임이 없어지나요?

A. 이전등기 이후의 사용료는 새 소유자 몫이 되지만, 그 이전에 이미 발생한 사용료까지 당연히 면제되지는 않습니다. 이전 시점까지의 책임은 별도로 정리해야 합니다.

Q. 내용증명을 받았는데 변호사는 언제 선임해야 하나요?

A. 소송 이전 합의 단계에서 선임하는 것이 가장 좋습니다. 이때 정리한 점유 이전 자료와 답변 내용이 이후 감정과 변론의 방향을 정하기 때문입니다.