실제 보증금 1억 원 기준 주택임차권등기명령 인용 

안녕하세요, 이충호 변호사입니다.

계약서상 보증금과 실제 지급한 보증금이 다른 임차인, 실제 보증금 1억 원으로 주택임차권등기명령 인용

1. 사실관계

의뢰인은 2022. 5. 임대인과 서울 관악구 소재 주택에 관하여 계약서상 임대차보증금 162,000,000원으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다.

그런데 당시 의뢰인과 임대인은 연인 관계였고, 임대인도 그 집에 자주 머무를 것을 이유로 보증금은 우선 1억 원만 지급하기로 따로 약정하였습니다. 의뢰인은 1억 원을 지급하고 입주하여 전입신고와 확정일자도 갖추었습니다.

이후 두 사람의 관계가 정리되면서 의뢰인은 2024. 2. 임대인에게 계약 해지와 보증금 반환을 요구하였고, 임대인도 이에 동의하여 새 임차인을 구하는 데까지 나아갔으나, 결국 보증금은 반환되지 않았습니다. 의뢰인은 이사를 해야 하는 상황에서 보증금을 지킬 방법을 찾고자 저를 찾아오셨습니다.

2. 이충호 변호사의 조력 내용

임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 하면 그동안 갖추었던 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 저는 이를 막기 위하여 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 주택임차권등기명령을 신청하였습니다.

이 사건에서는 계약서에 적힌 보증금과 실제로 지급한 보증금이 달라 어느 금액으로 등기를 신청할지가 문제였습니다. 저는 실제 지급한 1억 원을 기준으로 신청하면서, 두 사람 사이에 보증금 일부만 지급하기로 한 경위를 설명하고 송금 내역 등으로 이를 소명하였습니다.

또한 의뢰인의 해지 통지와 임대인의 동의가 담긴 카카오톡 대화, 임대인이 중개사무소에 새 임차인을 구해 달라고 의뢰한 대화 내역을 정리하여 임대차가 이미 종료되었다는 점을 소명하였습니다.

3. 사건의 결과

서울중앙지방법원은 2025. 1. 7. 의뢰인의 신청을 받아들여 임차보증금액을 금 100,000,000원(계약서상 임차보증금 162,000,000원 중 실제 임차보증금)으로 하는 주택임차권등기를 명하였습니다(서울중앙지방법원 2024카임33○○○).

이로써 의뢰인은 이사를 하더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지한 채 보증금 반환 절차를 이어갈 수 있게 되었습니다.

4. 이충호 변호사가 드리는 말씀

임차권등기명령은 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 가야 할 때 가장 먼저 검토해야 할 절차입니다. 등기가 마쳐지기 전에 전출하면 권리를 잃을 수 있으므로, 등기부에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 후 주민등록을 옮기셔야 합니다.

계약서와 실제 거래 내용이 다른 경우에도, 실제 지급 내역과 당사자 사이의 약정을 자료로 소명하면 실제 보증금을 기준으로 권리를 보호받을 수 있습니다.