부동산 계약 파기, 계약금 안 돌려준다면? 

부동산 계약 파기, 계약금 안 돌려준다면?

부동산 매매계약을 체결하고 계약금까지 지급했는데 상대방이 갑자기 계약을 진행하지 않겠다고 하면서 계약금도 돌려주지 않는 경우가 있습니다. 이때 “계약이 깨졌으니 계약금을 당연히 돌려받을 수 있다”거나 반대로 “계약금은 무조건 포기해야 한다”고 단정해서는 안 됩니다. 누가 계약을 파기했는지, 계약을 해제한 이유가 무엇인지, 중도금 지급 등 계약 이행이 이미 시작됐는지에 따라 계약금 반환 여부와 금액이 달라질 수 있습니다.

단순 변심으로 계약을 해제했다면 어떻게 될까요?

민법상 매매계약에서 계약금을 지급했다면 특별한 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 지급한 사람은 이를 포기하고, 계약금을 받은 사람은 배액을 상환하는 방법으로 계약을 해제할 수 있습니다. 예를 들어 매수인이 단순히 마음이 바뀌어 계약을 해제한다면 계약금을 포기해야 할 수 있습니다. 반대로 매도인이 더 높은 가격을 제시한 다른 매수인에게 팔고 싶다는 등의 이유로 계약을 해제한다면 계약금 배액상환 문제가 발생할 수 있습니다.

상대방 잘못으로 계약이 깨진 경우는 다르게 봐야 합니다

계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 ‘해약금 해제’와 상대방의 채무불이행 때문에 계약을 해제하는 것은 구별해야 합니다. 예를 들어 매도인이 약속한 날짜에 소유권을 이전하지 않거나 명백하게 계약을 이행하지 않겠다고 하는 경우에는 일정한 요건에 따라 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있습니다. 계약이 적법하게 해제되면 이미 지급한 계약금이나 중도금 등은 원상회복의 대상으로 반환을 요구할 수 있고, 별도로 발생한 손해가 있다면 손해배상 문제도 함께 검토할 수 있습니다.

계약서에 ‘배액배상’ 조항이 있다면 확인해야 합니다

부동산 매매계약서에는 흔히 “매도인이 계약을 위반하면 계약금의 배액을 배상하고, 매수인이 위반하면 계약금을 포기한다”는 취지의 조항이 들어갑니다. 이러한 조항이 있다면 상대방의 귀책사유로 계약이 깨졌을 때 중요한 근거가 될 수 있습니다. 다만 계약금 배액을 언제나 자동으로 받을 수 있는 것은 아닙니다. 실제 계약서에 어떤 내용이 기재되어 있는지, 계약이 깨진 원인이 누구에게 있는지, 해당 조항이 해약금인지 손해배상액의 예정인지 등을 구체적으로 살펴봐야 합니다

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중도금까지 지급했다면 마음대로 계약을 파기하기 어려울 수 있습니다

계약금만 주고받은 초기 단계와 이미 계약의 이행이 시작된 이후는 상황이 다릅니다. 민법상 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 방식의 해제는 원칙적으로 당사자 일방이 계약 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 중도금이 지급됐거나 계약을 이행하기 위한 객관적인 행위가 이미 이루어졌다면 단순히 “계약금 두 배를 주겠다”며 일방적으로 계약을 끝내지 못하는 경우가 있습니다. 최근 대법원도 이행의 착수 여부는 단순한 준비행위인지, 실제 계약이 이행될 것으로 신뢰할 수 있을 정도의 행위인지 등을 구체적으로 판단해야 한다는 입장을 유지하고 있습니다.

계약금을 일부만 보냈어도 단순하지 않습니다

계약금이 5천만 원으로 정해졌지만 우선 500만 원만 송금한 뒤 나머지를 추후 지급하기로 하는 경우도 있습니다.

이때 계약이 파기됐다고 해서 무조건 실제로 주고받은 500만 원만 기준으로 계산하는 것은 아닙니다. 대법원도 계약금 일부만 지급된 사안에서 해약금의 기준을 단순히 실제 지급액으로만 볼 수 없고, 당사자가 약정한 전체 계약금액을 중요하게 봐야 한다고 판단한 바 있습니다. 따라서 가계약금이나 계약금 일부만 오간 상태라면 문자나 계약서 내용, 매매대금과 계약금 액수, 잔금일 등 주요 조건에 대한 합의가 어디까지 이루어졌는지부터 확인해야 합니다.

가계약금도 무조건 배액 반환되는 것은 아닙니다

정식 계약서를 작성하기 전에 가계약금 명목으로 일부 금액만 송금했다가 거래가 무산되는 경우도 적지 않습니다.

그러나 돈을 ‘가계약금’이라고 불렀다는 이유만으로 상대방이 무조건 두 배를 반환해야 하는 것은 아닙니다. 매매목적물과 대금 등 계약의 주요 내용에 합의가 있었는지, 가계약금을 포기하거나 배액상환하면 계약을 끝낼 수 있다는 약정이 있었는지 등을 확인해야 합니다. 최근 판례에서도 단순히 매매조건을 협의하던 단계에서 돈이 오갔다는 사정만으로 곧바로 해약금 규정을 적용할 수는 없다는 점이 확인되고 있습니다.

계약금 반환을 요구하기 전 계약 파기 원인부터 확인해야 합니다

부동산 계약금 분쟁에서는 “상대방이 계약을 깼다”는 말만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 계약서와 특약사항, 계약금을 송금한 내역, 문자와 카카오톡, 중개사와 주고받은 내용, 중도금 지급 여부와 상대방이 계약을 거절한 시점 등을 함께 확인해야 합니다. 특히 상대방이 먼저 계약을 이행하지 않겠다는 의사를 분명하게 표시했다면 그 내용을 증거로 남기고, 필요한 경우 계약 해제 통지와 계약금 반환 또는 손해배상 청구를 검토하는 것이 좋습니다.

저희는 부동산 매매계약 해제, 계약금 반환 및 배액배상, 가계약금 분쟁 등에서 계약서와 특약사항, 계약 체결 과정과 당사자 사이의 의사표시를 확인해 대응 방향을 검토하고 있습니다.

계약이 파기됐는데도 상대방이 계약금 반환을 거부하고 있다면 곧바로 계약금을 포기하기보다 누구의 책임으로 계약이 종료됐는지, 계약서상 배상 조항은 어떻게 정해져 있는지, 이미 이행에 착수한 단계는 아닌지부터 확인하는 것이 중요합니다.

부동산전문변호사 김민중 | 법무법인 로윈