돈이 없다며 보증금 반환을 미룬다면? 

돈이 없다며 보증금 반환을 미룬다면?

전세계약이 끝났는데 임대인이 “새 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다”, “집이 팔려야 보증금을 돌려줄 수 있다”며 반환을 미루는 경우가 있습니다. 임대인에게 당장 현금이 없다는 사정은 임차인 입장에서는 매우 난감하지만, 그것만으로 보증금 반환의무가 없어지는 것은 아닙니다. 계약이 적법하게 종료됐다면 임대인은 원칙적으로 임차인에게 보증금을 반환해야 하므로, 계속 기다리기보다 현재 상황에서 어떤 조치를 취해야 하는지 확인할 필요가 있습니다.

새로운 세입자를 구해야만 돌려줄 수 있는 것은 아닙니다

임대차계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환할 의무를 부담합니다. 따라서 “새로운 세입자에게 보증금을 받아야 줄 수 있다”거나 “집을 매도한 뒤 잔금을 받아야 한다”는 것은 임대인 개인의 자금 사정에 해당할 뿐, 원칙적으로 임차인이 그때까지 무조건 기다려야 한다는 의미는 아닙니다. 다만 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도의무는 원칙적으로 동시에 이행해야 하는 관계에 있습니다. 따라서 보증금을 받지 못한 상태에서 무작정 집을 비우는 것 역시 신중해야 합니다.

이사를 먼저 해야 한다면 임차권등기명령을 확인해야 합니다

새로운 집의 입주일이 다가와 먼저 이사를 해야 하는 경우라면 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다. 임대차가 종료됐음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기가 완료되면 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 유지한 상태에서 이사를 할 수 있기 때문에 보증금을 받지 못한 채 이사해야 하는 상황에서 중요한 제도입니다. 다만 신청만 해놓고 바로 전입신고를 옮기거나 집을 인도하는 것이 아니라 실제 임차권등기가 완료됐는지를 확인한 뒤 움직이는 것이 안전합니다.

계속 반환하지 않는다면 보증금반환청구소송을 검토할 수 있습니다

임대인이 반환 시기를 계속 미루거나 구체적인 지급 계획조차 제시하지 않는다면 보증금반환청구소송을 진행할 수 있습니다. 소송에서는 임대차계약이 종료됐는지, 반환받아야 할 보증금이 얼마인지, 연체차임이나 원상복구비 등 공제할 금액이 있는지 등을 확인하게 됩니다. 판결을 받은 뒤에도 임대인이 지급하지 않는다면 임대인 명의의 부동산이나 예금 등 재산에 대한 강제집행 절차로 이어질 수 있습니다.

필요하다면 소송 전 가압류도 검토할 수 있습니다

임대인이 집을 처분하려 하거나 다른 채권이 많아 보증금 회수가 어려워질 우려가 있다면 소송만 기다리는 것이 적절하지 않은 경우도 있습니다. 임대인 명의의 다른 부동산이나 예금 등 확인되는 재산이 있다면 요건에 따라 가압류를 통해 재산을 미리 확보하는 방법도 검토할 수 있습니다. 특히 보증금 규모가 크고 임대인의 자금사정이 좋지 않다는 사실이 이미 드러난 상황이라면 실제로 판결을 받은 이후 돈을 회수할 수 있는지도 함께 살펴봐야 합니다.

반환보증에 가입했다면 보증기관 절차도 확인해야 합니다

전세보증금반환보증 등에 가입한 임차인이라면 임대인만 상대로 보증금 지급을 기다릴 필요가 없는 경우도 있습니다. 임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못했고 보증사고 요건을 충족했다면 해당 보증기관에 보증이행을 청구하는 방법을 검토할 수 있습니다. 다만 보증기관마다 임대차계약 종료 여부와 주택 인도, 임차권등기 등 요구하는 절차와 제출자료가 있으므로 가입한 보증상품의 조건을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

“조금만 기다려 달라”는 말만 믿고 시간을 보내지 않아야 합니다

실무에서는 임대인이 “한 달만 기다려 달라”, “매매계약이 곧 될 것이다”라고 말해 수개월을 기다렸지만 결국 보증금을 받지 못하는 경우가 있습니다. 반환기일과 지급방법에 관한 구체적인 합의 없이 기다리기만 한다면 오히려 임차인의 새로운 집 계약이나 대출 일정까지 문제가 될 수 있습니다. 임대차계약서, 계약 종료를 통지한 문자나 내용증명, 보증금 지급내역, 등기사항증명서 등을 먼저 확인하고 반환 가능성이 낮다면 임차권등기명령이나 소송 등 다음 절차를 미리 준비하는 것이 좋습니다.

저희는 전세보증금 반환, 임차권등기명령, 보증금반환청구소송과 강제집행 등 임대차 분쟁에서 계약 종료 과정과 보증금 반환 상황, 임대인의 재산관계 등을 확인해 대응 방향을 검토하고 있습니다.

임대인이 돈이 없다는 이유만으로 보증금 반환을 계속 미루고 있다면 언제까지 기다릴 것인지에만 집중하기보다, 현재 대항력과 우선변제권을 어떻게 유지할지, 보증금을 실제로 회수하기 위해 어떤 절차를 먼저 진행해야 하는지부터 확인하는 것이 중요합니다.

부동산전문변호사 김민중 | 법무법인 로윈