전세집 경매 시작, 배당요구를 안 하면 보증금을 못 받을까?

안녕하세요, 법무법인 심입니다.

전세로 거주하고 있는 집에
경매개시결정이 내려졌다는 사실을 알게 되면

당장 집을 비워야 하는지,

전세보증금은 얼마나 돌려받을 수 있는지부터
걱정하게 됩니다.

하지만 경매가 시작됐다는 이유만으로
임차인이 곧바로 퇴거해야 하는 것은 아닙니다.

먼저 확인해야 할 것은

언제 주택을 인도받고 전입신고를 했는지,

확정일자는 언제 받았는지,

선순위 근저당권이나 세금이 얼마나 있는지입니다.

또 경매절차에서 우선변제권을 행사해
매각대금에서 보증금을 배당받으려면

배당요구가 필요한 경우가 있으므로
법원이 정한 배당요구 종기를
놓치지 않는 것이 중요합니다.

경매가 시작되면 전세계약도 바로 끝나는 걸까?

부동산에 경매개시결정이 내려지면
압류의 효력이 발생합니다.

그러나 그 사실만으로
기존 임차인의 점유와 사용이
곧바로 중단되는 것은 아닙니다.

따라서 법원에서
경매 관련 우편을 받았다는 이유만으로

바로 다음 날 집을 비워야 하는 것은 아닙니다.

다만 경매가 계속 진행되어
최종적으로 매수인이 정해진다면

기존 임차권이 새로운 매수인에게
대항할 수 있는지,

보증금을 경매절차에서
배당받을 것인지가 중요해집니다.

대항력을 갖춘 임차인은
일정한 경우 새로운 소유자에게
임대차관계의 승계를 주장할 수 있습니다.

반대로 경매가 진행되는 상황에서
임대차관계를 계속 유지하기보다

계약을 종료시키고
보증금을 배당받는 방향을
검토하는 경우도 있습니다.

따라서 경매가 시작됐다는 사실만 보고
전세계약이 바로 끝났다고 생각하기보다

현재 자신이 대항력을 갖추고 있는지,

우선변제권은 있는지부터
확인하는 것이 중요합니다.

확정일자가 있으면 보증금을 전부 우선해서 받을까?

임차인이 주택을 인도받고
주민등록을 마친 상태에서

임대차계약서에 확정일자까지 갖추었다면

경매나 공매에서
후순위 권리자보다 보증금을
우선해서 변제받을 수 있는 권리가 문제됩니다.

따라서 실제 입주와 전입신고,

확정일자를 모두 갖추었다면
보증금 회수에서 중요한 권리를 확보할 수 있습니다.

하지만 확정일자가 있다는 이유만으로
경매대금에서 보증금 전액을
무조건 먼저 받을 수 있는 것은 아닙니다.

예를 들어 임차인이
대항요건과 확정일자를 갖추기 전에

이미 근저당권이 설정되어 있었다면
그 담보권과의 순서를 확인해야 합니다.

국세나 지방세 역시
법정기일과 임차권의 순위에 따라
배당에 영향을 줄 수 있습니다.

또 실제로 주택이 얼마에 낙찰되는지도
보증금 회수액을 결정하는 중요한 요소입니다.

보증금이 2억 원이라고 하더라도

선순위 근저당권이나 세금이 많고
낙찰가격이 낮다면

배당만으로 보증금 전액을
돌려받지 못할 수도 있습니다.

따라서 등기사항증명서에서

근저당권,

압류,

가압류 등이 언제 설정됐는지 확인하고

전입일과 확정일자를
같은 시간순서에 놓고 비교하는 것이 중요합니다.

배당요구 종기를 놓치면 어떤 문제가 생길까?

우선변제권이 있다고 해서
아무런 절차 없이 자동으로
보증금이 배당되는 것은 아닐 수 있습니다.

경매가 시작되면 법원은
채권자들이 배당요구를 할 수 있는
기한을 정합니다.

보증금을 경매 매각대금에서
우선적으로 변제받으려는 임차인이라면

자신에게 배당요구가 필요한지
반드시 확인해야 합니다.

실체적으로 우선변제권이 존재하는 것과

실제 경매절차에 참여해
배당금을 받는 것은
서로 다른 문제이기 때문입니다.

필요한 배당요구를
정해진 종기까지 하지 않았다면

우선변제권이 있더라도
배당에서 제외되는 문제가 생길 수 있습니다.

배당요구 종기는
해당 경매사건을 통해 확인할 수 있습니다.

법원에서 받은 우편이나
경매 관련 공고를 확인해

언제까지 배당요구를 해야 하는지
먼저 살펴보는 것이 좋습니다.

또 법원의 현황조사 과정에서
임대차관계를 설명했다고 해서

그것만으로 필요한 배당요구 절차까지
모두 마쳤다고 생각해서는 안 됩니다.

배당요구서를 제출했다면

보증금 액수,

임대차계약 내용,

임차인의 정보가
정확하게 기재되어 있는지도
함께 확인하는 것이 좋습니다.

소액임차인이거나 경매 통지를 받았다면 무엇을 확인해야 할까?

주택임대차보호법은
일정한 요건을 갖춘 소액임차인에게

보증금 가운데 일정액을
다른 담보물권자보다 먼저
변제받을 수 있도록 보호하고 있습니다.

다만 소액임차인에 해당하는 보증금 기준과
실제로 보호받을 수 있는 금액은

지역과 적용 시점에 따라
달라질 수 있습니다.

따라서 자신의 계약에
어떤 기준이 적용되는지
별도로 확인해야 합니다.

또 소액임차인 보호를 받으려면
경매신청의 등기 전에

법에서 요구하는 대항요건을
갖추고 있었는지도 중요합니다.

경매 관련 상담을 준비한다면

임대차계약서,

확정일자 자료,

주민등록초본이나 전입 관련 자료,

실제 입주일을 확인할 수 있는 자료를
준비하는 것이 좋습니다.

등기사항증명서를 통해서는

근저당권,

압류,

가압류가 언제 설정됐는지
확인해야 합니다.

법원에서 받은
경매개시결정 관련 우편이나

배당요구 종기 안내가 있다면
반드시 보관해야 합니다.

계약을 갱신했거나
보증금을 올린 적이 있다면

기존 계약서뿐 아니라
변경된 계약서도 함께 확인해야 합니다.

경매사건번호,

배당요구 종기,

예정된 매각기일을
시간순으로 정리해두면

현재 어떤 절차를 먼저 진행해야 하는지
판단하는 데 도움이 됩니다.

마치며

전세집에 경매가 시작됐다고 해서
보증금을 전혀 돌려받을 수 없다고
바로 단정할 필요는 없습니다.

대항요건과 확정일자,

선순위 근저당권과 세금,

실제 매각가격을 함께 확인해야 합니다.

특히 우선변제권을 행사해
경매대금에서 보증금을 배당받으려면

배당요구가 필요한지 확인하고
정해진 종기를 놓치지 않는 것이 중요합니다.

경매 관련 우편을 받았다면

임대차계약서,

등기사항증명서,

전입일과 확정일자 자료,

배당요구 종기를 먼저 정리해보는 것이 좋습니다.