유치권자가 세를 준 임차인, 계약 종료 후에도 버티면 유치권 점유는 유지될까 

공사대금을 받지 못한 수급인이 건물을 점유하며 유치권을 주장하던 중, 건물 일부를 임차인에게 세를 주는 일이 드물지 않습니다. 그런데 임대차 기간이 끝났는데도 임차인이 나가지 않고 버티면, 유치권자는 '내 점유가 이미 끊긴 것 아닌가'라는 불안과 '임차인이 그냥 눌러앉아 있는데 어떻게 내보내나'라는 현실적 문제를 동시에 떠안게 됩니다. 반대로 경매 낙찰자나 소유자 입장에서는 이 틈을 파고들어 점유 상실로 유치권이 소멸했다고 다투기도 합니다. 이 글에서는 유치권자가 세를 준 임차인이 계약 종료 후에도 점유를 계속할 때 유치권의 점유가 어떻게 평가되는지, 그리고 세를 준 행위 자체가 어떤 위험을 낳는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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유치권의 점유 요건 — 직접점유가 아니어도 되는 이유

유치권은 민법 제320조 제1항에 따라 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있을 때 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리입니다. 여기서 핵심은 '점유'인데, 점유는 물건을 직접 손에 쥐고 있는 경우만 뜻하지 않습니다. 민법 제194조는 임대차·사용대차·임치 등의 관계로 타인으로 하여금 물건을 점유하게 한 자에게 간접점유가 있다고 정하고 있고, 대법원은 유치권의 성립요건이자 존속요건인 점유가 직접점유이든 간접점유이든 관계없다고 봅니다.

그래서 유치권자가 건물 일부를 임차인에게 내주어 임차인이 거기서 살거나 영업하고 있더라도, 유치권자는 임대차라는 법률관계를 매개로 그 부분을 간접적으로 점유하고 있는 셈이 됩니다. 이 점유매개관계가 유지되는 한 유치권자의 점유는 이어지는 것으로 평가됩니다. 문제는 임대차가 끝난 뒤입니다. 임대차가 종료되면 매개가 되던 계약이 없어지니 점유도 함께 끊기는 것 아니냐는 의문이 생기는데, 이 부분이 이 글의 핵심 쟁점입니다.

• 직접점유 — 유치권자가 물건을 직접 지배하는 경우.

• 간접점유 — 임대차·사용대차 등을 매개로 타인이 대신 점유하게 하는 경우(민법 제194조).

• 유치권의 점유는 둘 중 어느 쪽이든 인정되며, 존속요건이라 유치권이 유지되는 동안 계속되어야 함.

유치권의 점유는 직접점유든 간접점유든 상관없다 — 유치권자가 세를 준 부분도 점유매개관계가 이어지는 한 유치권자의 점유로 평가된다.

임대차가 끝나고도 임차인이 버틸 때 — 점유매개관계는 단절되지 않는다

이 쟁점에 대해 대법원 2019. 8. 14. 선고 2019다205329 판결은 분명한 기준을 내놓았습니다. 간접점유를 인정하려면 간접점유자와 직접점유자 사이에 점유매개관계가 필요한데, 점유매개관계를 이루는 임대차계약이 해지 등으로 종료되더라도 직접점유자가 목적물을 반환하기 전까지는 간접점유자의 직접점유자에 대한 반환청구권이 소멸하지 않는다는 것입니다. 따라서 임대차 종료 후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 반환하지 않고 있다면 간접점유의 점유매개관계가 단절되었다고 할 수 없습니다.

이 판결의 사실관계는 구체적입니다. 유치권을 주장하는 쪽이 어느 호실을 임대했는데 임차인이 월세를 내지 않아 차임 연체를 이유로 임대차 해지를 통고하고 인도 소송까지 제기해 무변론 승소판결이 확정되었습니다. 그런데도 임차인은 그 후에도 계속 거주했습니다. 원심은 해지로 점유매개관계가 소멸했다고 보았지만, 대법원은 임차인이 계속 점유하며 반환하지 않은 이상 유치권자의 반환청구권이 소멸한 것이 아니므로 해지 사실만으로 점유매개관계가 단절되었다고 할 수 없다며 원심을 파기했습니다.

이 법리의 결론은 실무적으로 의미가 큽니다. 임차인이 계약 종료 후에도 나가지 않는다는 사정은 임차인의 불법적 버팀일 뿐이고, 그것이 유치권자에게 불리하게 작용해 점유 상실로 연결되지는 않는다는 것입니다. 유치권자는 여전히 반환청구권을 가진 간접점유자이므로, 경매 낙찰자가 '임대차가 끝났으니 유치권의 점유도 끊겼다'고 주장해도 그것만으로는 받아들여지기 어렵습니다.

임대차가 해지·종료되어도 임차인이 목적물을 반환하기 전까지 유치권자의 반환청구권은 살아 있어, 점유매개관계는 단절되지 않는다.

점유 상실로 유치권이 소멸하는 경우 — 무엇이 '상실'인가

민법 제328조는 유치권이 점유의 상실로 인하여 소멸한다고 정합니다. 그렇다면 어떤 경우가 '상실'인지 구분해야 합니다. 앞서 본 것처럼 임차인이 종료 후에도 점유를 계속하는 것은 유치권자와의 점유매개관계가 이어지는 상태이므로 상실이 아닙니다. 반면 유치권자가 임차인에게 반환청구권을 더 이상 행사할 수 없게 되거나, 유치권자가 스스로 점유를 포기하거나, 제3자가 점유를 침탈해 유치권자가 반환을 받을 길이 막히는 경우는 사정이 다릅니다.

민법 제192조 제2항은 점유자가 물건에 대한 사실상의 지배를 상실하면 점유권이 소멸한다고 하면서도, 제204조에 따라 점유를 회수한 때에는 그렇지 않다고 정합니다. 즉 점유를 침탈당했더라도 침탈당한 날부터 1년 내에 점유회수의 소를 제기해 점유를 되찾으면 점유는 소멸하지 않은 것으로 취급됩니다. 임차인이 버티는 상황과 달리 제3자가 침입해 점유를 빼앗은 경우라면 이 1년의 기간 관리가 매우 중요해집니다.

정리하면, 임차인이 임대차 종료 후 계속 머무는 것 자체는 유치권 소멸 사유가 아닙니다. 다만 임차인이 유치권자와 무관한 제3자에게 다시 점유를 넘기는 등 새로운 점유 구조가 생기거나, 유치권자가 소송 중 반환청구권을 포기하는 식의 행위를 하면 평가가 달라질 수 있으므로 그 경위를 기록으로 남겨 두어야 합니다.

채무자 점유의 함정 — 직접점유자가 채무자라면 이야기가 달라진다

간접점유가 인정된다고 해서 누가 직접점유를 하든 무방한 것은 아닙니다. 대법원 2008. 4. 11. 선고 2007다27236 판결은 채무자를 직접점유자로 하고 채권자가 간접점유하는 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다고 보았습니다. 유치권은 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하는 권리이기 때문입니다. 채무자가 목적물을 직접 쓰고 있다면 유치로 인한 변제 압박이 작동하지 않습니다.

이 법리는 세를 줄 때 누구에게 주는지가 중요하다는 점을 알려 줍니다. 공사대금 채권자인 유치권자가 건물 소유자이자 채무자인 사람에게 다시 그 건물을 임대해 주고 소유자가 그곳에 계속 머문다면, 그 점유는 유치권의 점유로 인정되기 어렵습니다. 반면 채무자와 무관한 제3자에게 세를 준 경우에는 2019다205329 판결의 법리가 적용될 여지가 있습니다.

또 한 가지, 임차인이 임대차 종료 후 버티는 사이 채무자 측이 그 임차인과 한패가 되어 실질적으로 점유를 되가져가는 형태로 바뀌는 경우도 상정해 볼 수 있습니다. 이런 경우 직접점유자가 누구인지, 그가 채무자 측과 어떤 관계인지가 쟁점이 되므로, 임차인의 신원과 계약 경위를 확인할 자료를 미리 확보해 두어야 합니다.

세를 준 행위 자체의 위험 — 채무자 승낙 없는 대여와 소멸청구

점유가 이어진다는 법리와 별개로, 유치권자가 건물을 임대한 행위 자체가 문제 될 수 있습니다. 민법 제324조 제2항은 유치권자가 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용·대여하거나 담보로 제공하지 못한다고 정하고, 다만 유치물의 보존에 필요한 사용은 예외로 둡니다. 같은 조 제3항은 이를 위반하면 채무자가 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 합니다.

그러니 점유가 끊기지 않는다는 점과 유치권이 안전하다는 점은 다른 문제입니다. 임차인에게 세를 주는 행위가 채무자의 승낙 없이 이루어졌다면, 채무자(건물 소유자)가 이를 이유로 소멸청구를 할 수 있습니다. 2019다205329 판결에서도 유치권자가 종전 소유자로부터 사용 등에 관한 승낙을 받았고 그 범위 내에서 사용했다면, 새로운 소유자의 별도 승낙이 없다고 해서 곧바로 제324조 제2항 위반으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 승낙의 존재와 범위가 핵심이라는 뜻입니다.

• 임대 전 — 채무자(소유자)의 서면 승낙을 받아 둘 것. 문자·이메일 등 증거 형태로 남기기.

• 승낙 범위 — 임대 대상 호실·기간·용도가 승낙 내용과 일치하는지 확인.

• 소유자 변경 — 종전 소유자의 승낙 범위 내라면 사정이 달라질 수 있어 승낙 시점과 내용을 정리.

• 보존에 필요한 사용은 예외이므로, 관리·보존 목적이라는 점을 뒷받침할 자료 확보.

세를 준 부분의 점유가 이어지더라도, 채무자의 승낙 없는 대여는 제324조 제3항의 소멸청구 사유가 된다.

임차인을 내보내는 방법 — 유치권자가 취할 수 있는 절차

임차인이 임대차 종료 후에도 버틸 때 유치권자가 할 수 있는 일은 크게 세 갈래입니다. 먼저 임대차의 종료 사유를 명확히 해 두어야 합니다. 기간 만료인지 차임 연체에 따른 해지인지에 따라 통보 방식과 증거가 달라지므로, 해지 통고서와 도달 증거(내용증명 등)를 확보해야 합니다.

그다음 임차인을 상대로 건물 인도를 청구하는 소를 제기해 인도 판결을 받고, 임차인이 끝내 응하지 않으면 강제집행으로 인도를 실행합니다. 앞서 본 2019다205329 판결의 사안에서도 이런 절차로 무변론 승소판결이 확정되었습니다. 이 과정에서 중요한 점은 인도를 받는 상대방이 유치권자 자신이어야 한다는 것입니다. 소송 제기 단계에서부터 청구취지를 '유치권자에게 인도하라'로 정해 점유가 제3자나 채무자에게 넘어가는 일을 막아야 합니다.

마지막으로 임차인이 있는 동안의 점유 증거를 정리해 둡니다. 임대차계약서, 차임 지급 내역, 해지 통고서, 인도 소송 기록은 모두 유치권자가 간접점유를 계속해 왔다는 증거가 됩니다. 이후 경매 낙찰자가 유치권 부존재 확인 소송이나 인도 청구를 해 오더라도 점유 지속을 입증하는 핵심 자료가 됩니다.

경매 낙찰자와 마주할 때 — 유치권 주장의 실질적 한계

유치권 점유가 인정되더라도 유치권 자체가 성립하려면 제320조 제1항이 정하는 대로 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있어야 합니다. 임차인이 버티는 문제와 별개로 채권의 견련성과 변제기가 충족되는지는 따로 판단됩니다. 점유가 언제부터 어떤 경로로 이어져 왔는지도 따로 입증해야 하므로, 임대차를 통한 점유 이전 시점은 중요한 사실관계가 됩니다.

임대차가 있는 건물의 경우 임차인이 따로 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 경우도 있어 권리 관계가 복잡해집니다. 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인인지, 아니면 유치권자와 관계로만 점유한 임차인인지에 따라 낙찰자가 내보내는 방식이 달라집니다. 유치권자로서는 임차인의 지위를 처음부터 명확히 정해 두는 것이 이후 분쟁을 줄입니다.

또한 유치권자는 제322조 제1항에 따라 채권 변제를 위해 유치물을 경매할 수 있으므로, 점유를 유지하는 한편 변제를 받는 다른 경로를 함께 열어 두는 전략도 고려할 만합니다. 임차인과의 분쟁이 길어질수록 유치권자의 부담이 커지기 때문에, 점유 유지와 채권 회수를 병행해서 판단하는 것이 필요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대차 기간이 끝났는데 임차인이 안 나가면 유치권이 사라지나요?

A. 사라지지 않습니다. 대법원은 임대차가 종료되더라도 직접점유자가 목적물을 반환하기 전까지는 간접점유자의 반환청구권이 소멸하지 않아 점유매개관계가 단절되지 않는다고 봅니다. 따라서 임차인이 버티는 것만으로 유치권자의 점유가 끊기지는 않습니다.

Q. 임대차를 해지하고 소송에서 이겼는데도 임차인이 계속 살면요?

A. 인도 판결이 확정된 뒤에도 임차인이 반환하지 않았다면 유치권자의 반환청구권은 여전히 남아 있어 점유매개관계는 유지됩니다. 이 경우 확정판결을 집행권원으로 강제집행을 신청해 인도를 받으면 됩니다.

Q. 채무자 승낙 없이 세를 줬다면 어떤 문제가 생기나요?

A. 민법 제324조 제2항은 채무자의 승낙 없는 유치물 대여를 금지하고, 제3항은 위반 시 채무자가 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 보존에 필요한 사용은 예외이고, 승낙이 있었는지와 그 범위가 중요한 판단 요소입니다.

Q. 채무자인 소유자에게 다시 세를 주면 유치권이 유지되나요?

A. 대법원은 채무자를 직접점유자로 하고 채권자가 간접점유하는 경우는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다고 봅니다. 유치권의 본체적 효력인 변제 강제가 작동하지 않기 때문이므로, 채무자에게 임대하는 것은 특히 위험합니다.

Q. 제3자가 점유를 빼앗아 가면 유치권은 어떻게 되나요?

A. 점유를 상실하면 민법 제328조에 따라 유치권이 소멸하지만, 제192조 제2항과 제204조에 따라 점유를 회수하면 소멸하지 않은 것으로 봅니다. 침탈당한 날부터 1년 내에 점유회수의 소를 제기해야 하므로 기간 관리가 필요합니다.

Q. 임대차 해지 통고서는 꼭 남겨야 하나요?

A. 임대차 종료 시점과 사유, 이후 임차인이 반환하지 않았다는 사실이 점유 지속의 핵심 증거가 되므로 내용증명 등 도달 증거를 남기는 것이 안전합니다. 소송 단계에서 해지 효력과 점유 경위를 입증하는 자료가 됩니다.

맺음말

유치권자가 세를 준 임차인이 임대차 종료 후에도 버틴다고 해서 유치권의 점유가 곧바로 끊기는 것은 아닙니다. 대법원은 직접점유자가 목적물을 반환하기 전까지 간접점유자의 반환청구권이 살아 있다고 보아, 임대차 해지만으로 점유매개관계가 단절되지 않는다고 판단했습니다.

다만 점유가 이어지는 것과 유치권이 안전한 것은 별개입니다. 채무자의 승낙 없이 세를 준 경우에는 소멸청구 위험이 있고, 직접점유자가 채무자인 경우에는 점유 자체가 인정되지 않을 수 있습니다. 임대 전 승낙 확보, 임대차 종료 사유와 도달 증거의 정리, 인도 소송과 집행까지의 일관된 대응이 유치권을 지키는 실질적인 방법입니다.

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