공유 부동산 한 사람 명의 보존등기, 경정등기 대신 지분 일부말소로 되찾는 길 

부모에게서 함께 상속받았거나 여럿이 자금을 모아 산 부동산인데, 등기부를 떼어 보니 소유자란에 한 사람 이름만 올라 있는 경우가 있습니다. 이럴 때 가장 먼저 떠오르는 것이 '등기를 바로잡아 달라'는 경정등기이지만, 보존등기 단계에서 단독소유로 잘못 올라간 등기는 경정등기로 해결되지 않는 경우가 많습니다. 경정등기에는 등기의 동일성이라는 한계가 있어서, 다른 사람의 지분을 새로 만들어 넣는 방향의 정정은 받아들여지기 어렵기 때문입니다. 이 글에서는 공유인데 한 사람 이름으로 소유권보존등기가 된 부동산에서 왜 경정등기 대신 지분만큼의 일부 말소를 청구하게 되는지, 그 청구는 어떻게 구성하고 판결 뒤 등기는 어떻게 정리되는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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실체는 공유, 등기는 단독 — 문제가 생기는 지점

민법 제262조는 물건이 지분에 의하여 여러 사람의 소유로 된 경우를 공유라 하고, 제263조는 각 공유자가 자기 지분을 처분할 수 있다고 정합니다. 즉 공유는 각자가 지분이라는 몫을 가진 상태이고, 등기부에도 지분이 비율로 표시되는 것이 정상입니다. 그런데 미등기 부동산에 처음 하는 소유권보존등기는 부동산등기법 제65조에 따라 대장에 최초의 소유자로 등록된 사람이나 확정판결로 소유권을 증명한 사람 등이 신청합니다. 대장에 한 사람 이름만 올라 있었다거나, 한 명이 대표로 보존등기를 신청해 버리면, 실제로는 여럿이 권리를 가졌더라도 등기부에는 단독소유로 기록됩니다.

이 상태가 되면 명의인은 형식상 소유자로서 혼자 매매하거나 근저당을 설정할 수 있습니다. 다른 공유자는 자기 몫이 있다는 사실을 등기부로 증명할 수 없고, 명의인이 제3자에게 처분해 버리면 되찾기가 훨씬 어려워집니다. 형제가 상속재산을 함께 받았는데 장남 이름으로 건물 보존등기가 된 경우, 건축 당시 비용을 함께 부담해 건물을 지었는데 한 사람 앞으로만 보존등기가 된 경우가 전형적입니다. 문제의 핵심은 '내 지분이 있다'는 실체와 '단독소유'라는 등기가 어긋나 있다는 점이고, 이 어긋남을 어떤 절차로 풀지가 첫 번째 선택입니다.

• 상속 공유 — 공동상속인 중 한 명이 단독으로 건축·보존등기를 마친 경우.

• 공동 출자 — 여럿이 대금을 나눠 내고 한 명 명의로만 등기한 경우.

• 대표 명의 — 공동 건축주 중 한 명이 건축물대장과 보존등기를 단독으로 신청한 경우.

• 종중·문중 등 미등기 토지를 일부 구성원 명의로 보존등기한 경우.

실체는 지분을 가진 공유인데 등기가 단독소유라면, 어긋난 부분을 어떤 절차로 바로잡을지가 사건의 출발점이다.

경정등기가 막히는 이유 — 등기의 동일성이라는 벽

경정등기는 이미 마쳐진 등기에 착오나 빠진 부분이 있을 때 그 부분을 바로잡는 제도로, 부동산등기법 제32조가 등기관의 직권경정 절차를 정하고, 당사자가 신청하는 경정도 같은 취지로 운용됩니다. 다만 경정은 원래 등기와 경정 후 등기가 동일성을 유지하는 범위에서만 허용됩니다. 등기명의인이 바뀌거나 소유 형태 자체가 달라지면 새 등기를 하는 것과 다를 바 없어서, 경정으로 처리할 수 없다는 것이 실무의 기본 태도입니다.

단독소유로 된 보존등기를 공유로 바꾸는 경정은 이 한계에 부딪힙니다. 등기부상 '소유자 갑 단독'이 '갑 외 을·병 공유'가 되면 등기명의인의 구성이 달라지고, 갑의 권리 범위도 전부에서 일부로 줄어듭니다. 게다가 보존등기는 처음 하는 등기라서, 등기관이 단독소유로 기록한 것이 등기관의 착오가 아니라 신청인이 그렇게 신청한 결과인 경우가 대부분입니다. 등기관은 신청서와 첨부정보를 형식적으로 심사할 뿐이므로, 다른 사람의 지분이 있다는 실체 판단을 해서 직권으로 고칠 수도 없습니다.

그렇다고 명의인이 순순히 동의해 주기를 기다릴 수도 없습니다. 명의인이 협력하지 않으면 절차가 한 걸음도 나아가지 않고, 협력하더라도 동일성 문제는 남습니다. 그래서 다른 공유자는 법원에 소를 제기해, 명의인 몫을 넘는 부분의 보존등기를 지우라는 판결을 받는 방법을 택하게 됩니다. 이것이 지분만큼의 '일부 말소'를 청구하는 구조입니다.

지분만큼 일부 말소 — 청구의 법적 구조

말소를 구하는 근거는 소유권에 기한 방해제거청구권을 정한 민법 제214조와 공유물에 관한 제265조입니다. 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하되, 보존행위는 각자가 할 수 있다고 정합니다. 다른 공유자의 몫이 실체에 맞지 않는 단독소유 등기로 가려져 있다면, 그 등기는 명의인 몫을 넘는 범위에서 실체관계와 맞지 않는 무효 등기입니다.

이때 등기 전체가 아니라 일부만 지우는 이유는 간단합니다. 명의인 역시 공유자의 한 사람이므로, 자기 지분만큼은 정당한 권리자이기 때문입니다. 대법원은 2006. 8. 24. 선고 2006다32200 판결에서, 공유자 중 1인 명의로 마쳐진 원인무효의 소유권보존등기에 관하여 다른 공유자가 등기명의인인 공유자를 상대로 말소등기절차의 이행을 구할 수 있는 범위는 등기명의인인 공유자의 공유지분을 제외한 나머지 공유지분 전부라고 판단했습니다. 쉽게 말해 '명의인 몫은 남기고, 그 외 지분 전부를 지우라'는 청구가 허용되는 틀입니다.

예를 들어 세 형제가 각각 3분의 1씩 상속한 건물이 큰형 단독 명의로 보존등기됐다면, 큰형의 3분의 1은 정당하므로 남기고 나머지 3분의 2에 해당하는 부분을 말소하게 됩니다. 말소가 마쳐진 뒤 남은 등기부는 큰형의 3분의 1 지분만 기록된 형태가 되고, 나머지 두 형제는 자기 몫을 직접 등기하는 절차로 이어집니다. 단순히 '단독을 공유로 고쳐 달라'는 경정이 아니라, 잘못된 부분을 도려내는 말소를 청구하는 것이라 동일성 문제도 생기지 않습니다.

명의인도 공유자이므로 자기 지분은 정당한 권리다 — 그래서 등기 전체가 아니라 명의인 지분을 제외한 나머지 지분 부분만 말소를 구한다.

누가 누구를 상대로 — 원고와 피고, 보존행위의 범위

소송의 피고는 등기부상 명의인입니다. 명의인이 사망했다면 상속인 전원이 피고가 되어야 하고, 상속인 중 일부만 상대로 하면 판결로 등기를 정리하기 어려워집니다. 원고는 말소를 구할 지분을 가진 공유자인데, 공유자가 여럿이면 각자 소를 낼 수도 있고 함께 낼 수도 있습니다. 함께 제기하는 편이 판결 범위와 이후 등기 정리 측면에서 깔끔한 경우가 많습니다.

여기서 가장 많이 헷갈리는 쟁점이 '자기 지분을 넘어서까지 청구할 수 있는가'입니다. 위 2006다32200 판결의 취지는 공유자의 한 사람이 보존행위로서 원인무효 등기의 말소를 구할 수는 있지만, 그 범위는 명의인의 지분을 제외한 나머지 전부라는 것입니다. 이 법리가 다른 공유자 몫까지 한꺼번에 되찾아 올 수 있게 해 주므로, 공유자 한 명만 소를 제기해도 자기 지분뿐 아니라 다른 공유자 몫에 해당하는 부분까지 말소 판결을 받을 가능성이 열려 있습니다. 반대로 말소를 구하는 근거가 단지 자기 지분에 한정된다고 보면 지분 비율만큼만 청구하는 방식으로 구성하게 됩니다.

실무에서 이 선택은 소송의 목표에 따라 달라집니다. 분쟁 상대가 한 명이고 나머지 공유자들도 같은 편이라면 나머지 지분 전부를 말소 대상으로 구성하는 것이 간명합니다. 반대로 공유자들끼리도 지분 비율에 다툼이 있다면 비율 확정이 먼저 필요하므로, 말소 청구와 함께 공유지분 확인 청구를 병합하는 방식이 쓰입니다. 어떤 구성을 택하든 원고가 '실체상 공유'라는 점을 증명해야 한다는 점은 같습니다.

입증 포인트 — '공유'를 증명하는 자료

일부 말소 청구는 결국 '이 부동산이 원래 공유였다'는 사실을 증명하는 싸움입니다. 보존등기는 신청 시점에 일정한 권리추정을 받지만, 단독소유 추정이 깨지는 사실을 입증하면 그 효력은 뒤집힙니다. 상속 공유라면 피상속인의 사망 사실과 공동상속인 관계를 가족관계증명서·제적등본으로 증명하고, 협의분할이나 유언이 없었다면 법정상속분(민법 제1009조)에 따라 지분이 정해진다는 점을 짚으면 됩니다.

공동 출자로 취득했거나 함께 지은 건물이라면 자금 흐름이 핵심입니다. 매매계약서에 매수인으로 함께 기재됐는지, 계약금·중도금·잔금을 누가 어떤 비율로 냈는지, 건축허가 명의와 공사대금 지급내역이 어떤지를 금융거래내역으로 정리해야 합니다. 건축물대장의 소유자 기재 변경 이력, 건축주 명의 변경 신고 서류, 취득세 납부 내역도 보조 자료가 됩니다.

• 상속 공유 — 제적등본·가족관계증명서, 상속재산분할협의서 유무, 법정상속분 계산표.

• 공동 매수 — 매매계약서의 매수인 표시, 계약금·잔금 이체내역과 부담 비율.

• 공동 건축 — 건축허가서·착공신고서의 건축주 표시, 공사대금 지급 증빙, 사용승인 서류.

• 명의 경위 — 단독 명의로 한 이유를 보여 주는 문자·메신저·녹취 등 당시 합의 정황.

한 가지 주의할 점은 명의인이 '내가 전부 샀다'거나 '다른 공유자가 지분을 나에게 증여·양도했다'고 반박하는 경우입니다. 이때는 지분 이전이 있었다는 증거를 명의인이 제시해야 하고, 증여라면 서면 증거나 증여세 신고 이력이 다툼의 중심이 됩니다. 원고로서는 자금 출처와 점유·사용 현황으로 단독소유 주장이 부자연스럽다는 점을 겹겹이 보여 주는 것이 효과적입니다.

판결을 받은 뒤 — 말소등기 신청과 이해관계 있는 제3자

판결이 확정되면 승소한 사람이 등기를 마쳐야 비로소 효과가 등기부에 나타납니다. 부동산등기법 제23조 제4항에 따라 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있어, 상대방이 협조하지 않아도 판결문만으로 말소등기를 신청할 수 있습니다. 신청서에는 판결 정본과 확정증명서를 첨부하고, 말소할 지분의 표시가 판결 주문과 일치해야 합니다. 주문의 지분 표시가 등기기록과 맞지 않으면 제29조의 각하 사유가 될 수 있어, 청구취지를 쓸 때부터 등기부상 표시를 그대로 따라야 합니다.

말소등기에는 또 하나의 관문이 있습니다. 제57조는 말소할 등기에 등기상 이해관계가 있는 제3자가 있으면 그 제3자의 승낙이 있어야 한다고 정합니다. 명의인이 보존등기 이후 근저당을 설정해 주었거나 가압류가 들어와 있다면, 해당 권리자가 승낙하지 않는 한 말소가 막힐 수 있습니다. 그래서 소송 전에 등기부등본을 열람해 소유권 이후에 어떤 권리가 설정됐는지부터 파악해 두어야 합니다.

제3자의 권리가 이미 끼어든 경우에는 말소 청구와 별도로 근저당권자 등을 상대로 한 승낙의 의사표시를 구하는 소가 필요할 수 있습니다. 시간이 지날수록 이런 권리가 늘어나므로, 단독 명의를 발견하면 가능한 빨리 대응하는 편이 유리합니다. 말소 판결이 확정된 뒤 남은 지분은 각자 실체대로 정리되고, 필요하다면 공유물분할로 이어질 수도 있습니다.

소송 중 처분을 막는 법 — 처분금지가처분

소송 기간 동안 명의인이 제3자에게 부동산을 팔아 버리면 판결을 받아도 되찾기 어려워질 수 있습니다. 이를 막으려면 소 제기에 앞서 또는 함께 처분금지가처분을 신청해 둡니다. 민사집행법 제300조가 다툼의 대상에 관한 가처분을 정하는데, 이 경우 보전할 권리는 말소 청구권이고, 가처분이 등기부에 기입되면 이후 취득한 사람은 판결 결과에 따를 위험을 안게 됩니다.

보존등기 말소 사건의 가처분은 청구 범위와 맞춰야 합니다. 명의인 몫이 정당한 이상 그 지분은 건드릴 수 없으므로, 가처분의 목적물도 말소를 구하는 지분 부분으로 구성합니다. 가처분 신청 단계에서도 공유 사실의 소명이 필요하므로, 앞서 정리한 입증 자료가 그대로 쓰입니다.

가처분을 받은 뒤에도 본안소송을 지연하면 취소 신청을 받을 수 있으므로 본안은 서두르는 것이 좋습니다. 이미 제3자 앞으로 소유권이 넘어갔다면 선의의 제3자 보호 문제와 함께, 처분 당시 등기가 허위라는 점을 알고 있었는지가 새로운 쟁점이 됩니다. 이처럼 일찍 움직일수록 선택지가 많아지기 때문에, 단독 명의를 확인한 즉시 등기부 현황을 점검하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 명의인이 동의하면 경정등기로 해결할 수 있나요?

A. 명의인이 동의하더라도 단독소유를 공유로 바꾸는 것은 등기명의인 구성이 달라져 동일성 범위를 벗어납니다. 이 경우 명의인이 자기 지분을 제외한 나머지를 이전해 주는 방식이나 판결에 의한 일부 말소처럼 다른 절차를 택하는 것이 일반적입니다. 사전에 동의를 받아 두면 소송이 훨씬 빨리 끝난다는 실익은 분명합니다.

Q. 소송 없이 등기소에서 바로 고쳐 달라고 할 수 있나요?

A. 등기관은 신청서류를 형식적으로 심사하므로 단독소유로 기록된 보존등기를 실체가 공유라는 이유로 직권 경정하지 않습니다. 부동산등기법 제32조의 직권경정은 등기관의 잘못으로 착오가 생긴 경우의 절차입니다. 그래서 다른 공유자는 판결 또는 명의인의 협력을 받아야 합니다.

Q. 공유자 한 명만 소송을 내도 나머지 지분까지 말소할 수 있나요?

A. 대법원 2006다32200 판결은 명의인인 공유자의 지분을 제외한 나머지 공유지분 전부에 대해 말소를 구할 수 있다고 보았습니다. 다만 자기 지분 비율만 청구할지, 나머지 전부를 청구할지는 소송 목표와 다른 공유자의 입장에 따라 달라집니다. 공유자 사이에 지분 비율 다툼이 있다면 지분 확인 청구를 함께 하는 것이 안전합니다.

Q. 명의인이 이미 제3자에게 팔았다면 어떻게 되나요?

A. 처분 이후의 등기는 보존등기가 무효인 범위에서 함께 흔들릴 수 있지만, 제3자가 선의로 취득했는지 등 별도 쟁점이 생깁니다. 그래서 처분이 이뤄지기 전에 처분금지가처분을 해두는 것이 가장 확실한 방어입니다. 이미 처분됐다면 이후 이전등기의 효력을 함께 다투거나 명의인에게 손해배상을 구하는 방안을 검토하게 됩니다.

Q. 오래전에 만들어진 등기라도 말소를 구할 수 있나요?

A. 소유권에 기한 방해제거청구권은 소유권이 존속하는 한 소멸시효에 걸리지 않는다는 것이 일반적인 설명입니다. 다만 명의인이 장기간 단독으로 점유해 왔다면 취득시효를 주장할 수 있고, 이 항변이 받아들여지면 결론이 달라집니다. 오래된 사건일수록 점유 현황과 사용·수익 내역을 함께 정리해야 합니다.

Q. 말소 판결을 받으면 제 지분 등기는 자동으로 생기나요?

A. 말소등기는 잘못된 부분을 지울 뿐이고, 내 이름으로 지분이 기록되는 것은 아닙니다. 말소 후 각 공유자가 자기 지분에 대한 소유권 등기를 별도로 마쳐야 실체와 등기가 일치합니다. 이 후속 절차까지 고려해 소송의 청구취지와 증거를 설계하는 것이 좋습니다.

맺음말

공유인데 한 사람 이름만 올라 있는 보존등기는 방치할수록 처분과 담보 설정으로 문제가 커집니다. 경정등기는 동일성의 한계 때문에 보존등기의 단독소유를 공유로 바꾸는 수단으로 쓰기 어렵고, 명의인 지분을 제외한 부분의 말소를 구하는 소송이 현실적인 길입니다. 이때 공유 사실을 증명할 자료와 소송 중 처분을 막을 가처분이 사건의 승패를 크게 좌우합니다.

수원지방법원 관할 부동산의 단독 명의 보존등기를 발견했다면, 등기부에 근저당이나 가압류가 이미 있는지부터 확인하고 필요한 증거를 모아 두시길 권합니다. 등기 현황과 권리관계를 점검해 보면 어떤 절차를 택해야 할지 방향이 잡힙니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.