차순위매수신고를 했는데 최고가 낙찰자가 잔금을 안 냈어요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 법원 경매에서 최고가매수신고인이 낙찰을 받아 놓고 잔금을 내지 않아, 차순위매수신고를 해둔 분들이 “이제 내가 낙찰자가 되는 건가요”라고 문의하는 사례가 늘고 있습니다.

상담해 보면 차순위매수신고인분들은 “1등이 잔금을 안 냈으니 자동으로 제 것이 된다”, “기한이 지났으니 보증금도 바로 돌려받는다”고 생각하시는 경우가 많습니다. 그런데 막상 기한이 지나도 법원의 결정이 나오기 전까지는 아무것도 확정되지 않았고, 심지어 1등 낙찰자가 뒤늦게 대금을 내서 순서가 뒤집히는 일도 있습니다.

민사집행법은 이 상황을 차순위매수신고인에게 매각을 허가할지 여부를 법원이 결정하도록 정하고 있고, 최고가매수인이 재매각 3일 전까지 대금과 지연이자를 내면 재매각 자체가 취소되는 등 순서를 바꾸는 장치도 따로 두고 있습니다. 또한 이 과정에서 매각 방해로 오해받을 수 있는 합의를 하면 형사 문제로 번질 수도 있습니다.

아래에서는 최고가 낙찰자가 잔금을 내지 않았을 때 차순위매수신고인의 지위가 어떻게 되는지, 그리고 지금 무엇부터 확인해야 하는지 조문 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 대금지급기한이 지나면 법원이 차순위매수신고인에게 매각을 허가할지 결정합니다

잔금 미납은 곧바로 재매각이 아니라, 차순위매수신고인에 대한 허가 여부 결정으로 이어집니다.

매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 정해 매수인과 차순위매수신고인에게 함께 통지합니다(민사집행법 제142조 제1항). 이 기한은 민사집행규칙 제78조에 따라 매각허가결정이 확정된 날부터 1개월 안의 날로 정해집니다. 차순위매수신고인에게도 통지가 간다는 점이 중요합니다. 법이 처음부터 1등이 포기할 가능성을 전제로 2등의 지위를 관리하고 있다는 뜻이기 때문입니다.

그 기한까지 매수인이 대금을 모두 내지 않으면, 차순위매수신고인이 있는 경우 법원은 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정해야 합니다(제137조 제1항). 반대로 차순위매수신고인이 없다면 법원은 직권으로 재매각을 명하게 됩니다(제138조 제1항). 그러니 차순위매수신고를 해두었다는 것 자체가 재매각으로 바로 넘어가는 것을 막는 첫 번째 장치입니다.

여기서 실무상 오해가 갈립니다. 기한 다음 날 곧바로 낙찰자 지위가 생기는 것이 아니라, 법원이 허가 여부를 결정하고 그 결정이 확정되어야 합니다. 이 사이에는 보통 법원 사정에 따라 며칠에서 길게는 몇 주가 걸리므로, 그 동안 차순위매수신고인의 보증금은 그대로 법원에 묶여 있습니다.

잔금 미납 후 차순위매수신고인의 지위는 “자동 낙찰”이 아니라 “법원의 허가 여부 결정을 기다리는 지위”입니다.

2. 1등 낙찰자가 뒤늦게 대금을 내면 순서가 뒤집힐 수 있습니다

재매각 3일 전까지 대금·지연이자·비용을 내면, 이미 허가결정을 받은 차순위매수신고인도 권리를 잃습니다.

가장 많이 놓치는 부분이 제138조 제3항입니다.

매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율에 따른 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다. 이 경우 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받았던 때에는 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득한다(민사집행법 제138조 제3항).

이 조문은 재매각이 명해진 경우를 전제로 하지만, 마지막 문장은 차순위매수신고인이 이미 허가결정을 받았더라도 전 매수인이 위 금액을 먼저 내면 그쪽이 권리를 취득한다고 못 박고 있습니다. 즉 차순위매수신고인이 허가결정을 받았다고 해서 안심하고 기다릴 수만은 없고, 1등 낙찰자가 지연이자를 얹어 늦게라도 정리하면 결과가 달라집니다.

이때 지연이자율은 민사집행규칙 제75조가 연 12%로 정하고 있습니다. 예를 들어 낙찰대금이 3억원이라면 연 이자로 3천600만원, 한 달이면 약 300만원 수준이므로, 1등 낙찰자 입장에서는 시세 차익이 충분하면 이 비용을 감수하고 다시 내는 선택이 얼마든지 가능합니다.

그래서 차순위매수신고인은 법원 경매계에 사건 진행 상황을 계속 확인해야 하고, 다른 부동산 계약이나 대출 약정을 이 낙찰 하나만 믿고 앞당겨 잡아서는 안 됩니다.

허가결정을 받은 뒤에도, 먼저 대금·지연이자·비용을 지급한 쪽이 소유권을 취득합니다.

3. 1등 낙찰자의 보증금은 돌려받지 못하고, 차순위매수신고인의 보증금은 사정에 따라 달라집니다

차순위에게 허가결정이 나면 전 매수인의 보증금은 몰취되어 배당재산이 되고, 1등이 대금을 내면 차순위는 즉시 보증을 돌려받습니다.

차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있으면 매수인은 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못합니다(제137조 제2항). 재매각으로 가는 경우에도 전의 매수인은 매수신청을 다시 할 수 없고 보증을 돌려 달라고도 요구하지 못합니다(제138조 제4항). 이렇게 돌려받지 못한 보증금은 민사집행규칙 제79조와 민사집행법 제147조 제1항에 따라 채권자들에게 나누어 줄 배당할 금액에 들어갑니다.

그렇다면 차순위매수신고인은 어떨까요. 1등 낙찰자가 대금을 모두 낸 때에는 차순위매수신고인은 매수의 책임을 벗고 즉시 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있습니다(제142조 제6항). 반면 1등이 내지 않아 자신에게 허가결정이 나면, 보증금은 자신의 매각대금에 넣는 것이 원칙이어서 그 이후로는 대금을 내야 하는 매수인의 입장이 됩니다.

보증금 규모는 기일입찰에서 최저매각가격의 10분의 1이 원칙이지만, 법원이 상당하다고 인정하면 달리 정할 수 있습니다(민사집행규칙 제63조). 최저매각가격이 5억원이면 보증은 5천만원이고, 이 금액이 짧게는 한 달 이상 묶일 수 있다는 점을 계산에 넣어야 합니다.

1등의 보증금은 몰취, 차순위의 보증금은 1등이 납부하면 반환, 자신에게 허가가 나면 대금에 편입됩니다.

4. 차순위 자격은 요건을 갖췄을 때만 인정되고, 낙찰자와의 합의는 입찰방해 문제가 될 수 있습니다

신고액 요건을 못 채운 차순위신고는 효력이 없고, 대금 미납을 대가로 한 사적 거래는 형사책임으로 이어질 수 있습니다.

차순위매수신고는 아무나 할 수 있는 것이 아닙니다. 최고가매수신고인 외의 매수신고인이 매각기일을 마칠 때까지 해야 하고, 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있습니다(제114조). 예를 들어 최고가가 1억2천만원이고 보증액이 1천만원이면, 1억1천만원을 넘는 금액을 쓴 입찰자만 차순위가 될 수 있습니다. 차순위신고인이 여러 명이면 신고한 매수가격이 높은 사람이 차순위매수신고인이 되고, 같으면 추첨으로 정해집니다(제115조 제2항).

또 하나 주의할 점은 사적인 거래입니다. 차순위매수신고인이 1등 낙찰자에게 “잔금을 내지 말아 달라, 대신 사례를 주겠다”고 하거나, 반대로 낙찰자가 차순위자에게 돈을 받고 포기하기로 하는 합의는 위험합니다. 형법 제315조는 위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자를 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있고, 민사집행법 제108조는 담합 등 매각의 적정한 실시를 방해한 사람의 매수신청을 집행관이 막을 수 있게 하고 있습니다.

단순히 1등이 사정이 생겨 대금을 못 내는 것 자체는 범죄가 아닙니다. 그러나 둘이 사전에 짜고 일부러 미납해서 차순위 낙찰을 가져가는 구조라면 경매의 공정을 해쳤다는 평가를 받을 수 있으므로, 합의서를 쓰기 전에 반드시 먼저 상담을 받아야 합니다.

차순위의 지위는 법이 정한 요건 안에서만 보호되고, 그 바깥의 사적 합의는 형사 문제의 출발점이 될 수 있습니다.

5. 지금 확인할 절차는 이렇게 진행됩니다

대금지급기한이 지났다면 사건기록 확인 후 결정 시점과 보증금 처리를 순서대로 정리해야 합니다.

실무 흐름은 통상 ①대금지급기한 도과 → ②법원(수원지방법원 경매계 등 사건이 계속된 법원)의 차순위매수신고인에 대한 매각허가 여부 결정 → ③허가결정 확정 후 대금지급기한 지정·통지 → ④기한 내 대금 납부와 소유권이전등기 촉탁의 순서로 진행됩니다. 소유권은 매각대금을 다 낸 때에 취득합니다(제135조). 다만 앞서 본 대로 ②와 ③ 사이에도 전 매수인이 제138조 제3항에 따라 대금을 지급하면 결과가 바뀔 수 있습니다.

사건이 수원지방법원 관할이라면 아래 순서로 정리해 두시기 바랍니다.

1. 대법원 법원경매정보나 해당 경매계에서 사건기록을 열람해 대금지급기한과 납부 여부, 차순위매수신고인으로 기재되어 있는지를 확인합니다.

2. 자신에게 허가결정이 날 경우를 대비해 잔금 조달 계획(대출 승인, 자기자금)을 확정하고, 기한을 놓쳤을 때의 보증금 몰취 위험까지 계산해 둡니다.

3. 낙찰자와 연락이 닿더라도 금전이 오가는 합의는 하지 말고, 합의가 필요하다면 서면 작성 전에 변호사에게 형사 리스크를 점검받습니다.

이러한 확인을 마치면 허가결정 이후 대금 납부, 이의나 항고 여부 판단까지 한 번에 설계할 수 있어 낭비되는 기간과 비용을 줄일 수 있습니다.

마치며

경매에서 차순위매수신고를 한 분들은 “1등이 포기했으니 이제 됐다”는 기대 때문에 오히려 확인과 준비가 늦어지는 경우가 많습니다.

차순위매수신고인 입장에서는 허가결정이 나기 전에는 아무것도 확정되지 않았다는 점, 그리고 허가가 나면 정해진 기한 내에 반드시 대금을 내야 한다는 점을 함께 보셔야 합니다.

반대로 잔금을 내지 못한 최고가 낙찰자 입장에서도 보증금 몰취와 재입찰 제한이라는 불이익이 있고, 재매각 3일 전까지 지연이자를 얹어 납부하면 구제될 길이 있다는 점을 알고 판단하셔야 합니다.

저는 부동산 경매와 관련한 형사·민사 분쟁에서 낙찰을 받은 쪽과 방해 혐의를 받는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 조문 순서 하나를 놓쳐 결과가 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 대금지급기한이 지났거나 낙찰자와 합의를 고민하고 있다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 최고가 낙찰자가 대금지급기한까지 잔금을 안 내면 제가 자동으로 낙찰자가 되나요?

A. 자동은 아닙니다. 법원이 차순위매수신고인에게 매각을 허가할지 여부를 결정하고, 허가결정이 확정된 뒤 대금을 내야 소유권을 취득합니다(민사집행법 제137조 제1항, 제135조).

Q. 1등 낙찰자가 늦게라도 잔금을 내면 어떻게 되나요?

A. 재매각기일 3일 전까지 대금, 연 12%의 지연이자, 절차비용을 내면 재매각이 취소되고, 이미 차순위매수신고인에게 허가결정이 났더라도 먼저 낸 전 매수인이 권리를 취득합니다(제138조 제3항).

Q. 1등 낙찰자가 낸 보증금은 어떻게 되나요?

A. 차순위매수신고인에게 허가결정이 나거나 재매각으로 가면 돌려받을 수 없고, 배당할 금액에 포함되어 채권자들에게 나누어집니다(제137조 제2항, 제138조 제4항).

Q. 1등이 대금을 다 냈습니다. 제 보증금은 언제 돌려받나요?

A. 1등 매수인이 대금을 모두 지급하면 차순위매수신고인은 매수의 책임을 벗고 즉시 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있습니다(제142조 제6항).

Q. 낙찰자에게 돈을 주고 잔금을 내지 말라고 부탁해도 되나요?

A. 위험합니다. 위계나 그 밖의 방법으로 경매의 공정을 해친 것으로 평가되면 형법 제315조에 따라 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처해질 수 있으니 반드시 먼저 상담을 받으셔야 합니다.

Q. 제가 허가결정을 받고도 대금을 못 내면 어떻게 되나요?

A. 매수인이 대금지급기한까지 의무를 완전히 이행하지 않으면 재매각이 명해질 수 있고, 재매각에서는 전의 매수인으로서 매수신청도 보증 반환 요구도 할 수 없게 됩니다(제138조 제1항, 제4항).