제 돈으로 지은 건물인데 건축주 명의가 남이면 누구 건가요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 가족이나 지인의 이름으로 건축허가를 받아 건물을 올렸다가, 완공 후 명의를 돌려받지 못해 소유권 분쟁으로 번지는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 건축주분들 중 상당수는 “어차피 내 돈으로 짓는 건데 이름만 잠깐 빌리면 된다”, “가족이니까 나중에 돌려받으면 된다”는 생각으로 건축주 명의를 타인에게 맡긴 경우였습니다. 그런데 막상 건물이 완공되고 그 사람 이름으로 보존등기까지 마쳐지면, 상대방은 “내 명의니까 내 건물이다”, “증여받은 것이다”라며 돌려주기를 거부하고, 심지어 제3자에게 팔아버리는 일도 벌어집니다.

최근 대법원은 명의신탁 관계를 부동산실명법에 따라 엄격하게 판단하고 있으며, 명의를 빌려준 수탁자의 처분 행위에 대한 형사책임 범위도 크게 좁혀 놓았습니다. 그래서 내 소유권을 지키려면 사후 대응 순서를 정확히 알아야 합니다.

아래에서는 내 돈으로 지은 건물인데 건축주 명의가 남에게 있을 때 소유권이 누구에게 있는지, 그리고 무엇부터 해야 하는지 판례와 조문을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 건물 소유권은 허가 명의가 아니라 실제로 짓는 사람에게 귀속됩니다

자기 비용과 노력으로 건물을 지은 사람이 등기 없이도 소유권을 원시취득합니다.

건물은 토지에 새로 지어 올리는 순간 독립된 부동산이 됩니다. 이처럼 신축으로 새로 생긴 건물의 소유권은 누군가에게서 넘겨받는 것이 아니라 건물을 지은 사람이 처음부터 취득하는 원시취득입니다. 민법 제187조는 상속, 공용징수, 판결, 경매 그 밖의 법률 규정에 의한 부동산 물권 취득은 등기를 요하지 않는다고 정하고 있고, 건물 신축에 따른 소유권 취득도 같은 법리로 이해됩니다.

그렇다면 누가 건물을 ‘지은 사람’인지가 문제인데, 법원은 건축허가서나 건축물대장에 누구 이름이 적혀 있는지가 아니라 누가 건축 비용을 부담하고, 누가 시공업자와 도급계약을 맺어 공사를 주도했는지를 봅니다. 건축허가 명의는 행정상 건축을 허락받는 이름일 뿐 소유권을 정하는 기준이 아니기 때문입니다.

다만 상대방은 반드시 “내가 건축주다”라고 다툽니다. 이때 내가 건축비를 실제로 냈다는 점은 시공사와의 도급계약서, 공사대금 이체 내역, 세금계산서, 자재 구입 영수증으로 입증합니다. 이런 자료가 전혀 없으면 사실상 “증여해 준 것”이라는 상대방 주장을 깨기 어려워지므로, 이 자료가 사건 전체의 승패를 가릅니다.

건축주 명의가 남이어도, 돈을 대고 공사를 이끈 사람이 건물의 원시취득자입니다.

2. 건축허가 명의를 타인에게 맡긴 약정은 담보 목적 같은 예외가 아니면 효력이 없습니다

내 건물을 남 명의로 등기하기로 한 약정은 부동산실명법상 무효입니다.

부동산실명법 제3조 제1항은 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 된다고 정하고, 제4조 제1항은 명의신탁약정을 무효로 하며 제2항 본문은 그 약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동도 무효로 정하고 있습니다. 내 돈으로 지은 건물을 남 이름으로 보존등기하기로 한 약정은 바로 여기에 해당합니다.

제4조 제2항 단서는 부동산을 사들이는 계약에서 수탁자가 매매계약의 당사자이고 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐던 경우를 예외로 두는데, 신축 건물은 매매로 사들이는 것이 아니라 내가 직접 짓는 것이므로 이 예외가 적용될 여지가 없습니다. 그래서 수탁자 명의 보존등기는 무효이고, 건물의 소유권은 여전히 원시취득자인 나에게 있습니다.

한편 건축허가 명의를 빌려준 이유가 ‘담보’였다면 이야기가 달라집니다. 대법원은 채무의 담보를 위해 채무자가 자기 비용과 노력으로 신축하는 건물의 건축허가 명의를 채권자 명의로 한 사안에서 다음과 같이 보았습니다.

단지 채무의 담보를 위하여 채무자가 자기의 비용과 노력으로 신축하는 건물의 건축허가명의를 채권자 명의로 하였다면 이는 완성될 건물을 담보로 제공하기로 하는 합의로서 완성된 건물의 소유권은 일단 채무자가 원시취득한다(대법원 1992. 8. 18. 선고 91다25505 판결).

즉 허가 명의가 채권자에게 있더라도 건물은 일단 채무자 몫으로 생기고, 이후 담보 범위 안에서 채권자에게 소유권이 넘어가는 구조라는 취지입니다. 어떤 이유로 명의를 맡겼는지에 따라 법적 성격이 달라지므로, 처음 맡길 때의 약속이 무엇이었는지 정리해 두어야 합니다.

단순히 명의만 빌려준 경우라면 그 약정과 등기는 무효이고, 소유권은 짓는 사람에게 남습니다.

3. 명의자가 건물을 제3자에게 넘기면 소유권을 되찾기 어려워집니다

명의신탁의 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로 처분 전에 막아야 합니다.

명의가 무효라고 해서 안심할 수는 없습니다. 부동산실명법 제4조 제3항은 같은 조 제1항과 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다고 정하고 있습니다. 쉽게 말해 명의자가 건물을 제3자에게 매도하고 등기까지 넘기면, 그 제3자가 명의신탁 사실을 알았는지와 상관없이 소유권을 인정받을 수 있습니다. 실무에서 가장 뼈아픈 상황이 바로 이것입니다.

그러면 명의자를 형사처벌할 수 있을까요? 대법원 전원합의체는 양자간 명의신탁에서 수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분해도 신탁자에 대한 횡령죄는 성립하지 않는다고 판단했습니다.

부동산실명법을 위반한 양자간 명의신탁에서 무효인 명의신탁약정에 기초한 위탁관계는 형법상 보호할 가치 있는 신임에 의한 것이라고 할 수는 없으므로 명의수탁자는 명의신탁자에 대한 관계에서 횡령죄의 ‘타인의 재물을 보관하는 자’에 해당하지 않는다(대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결).

다만 형사책임이 없다고 해서 민사책임까지 없는 것은 아닙니다. 대법원 2016다34007 판결은 수탁자의 임의 처분을 민법상 불법행위로 볼 수 있다는 취지로 판단했습니다. 결국 처분된 뒤에 손해배상으로 다투는 길은 남아 있지만, 건물 자체를 되찾는 것과는 거리가 있습니다.

형사처벌로 되돌릴 수 없으니, 처분되기 전에 가처분으로 먼저 막는 것이 핵심입니다.

4. 명의를 빌려준 쪽뿐 아니라 맡긴 쪽도 제재를 받을 수 있습니다

소유권을 되찾더라도 명의신탁자는 과징금과 형사처벌 위험을 별도로 짊어집니다.

내 건물을 되찾는 것과 별개로, 명의신탁을 한 사실 자체에 대한 제재가 있습니다. 부동산실명법 제5조 제1항은 명의신탁자에게 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과하도록 정하고 있고, 그 가액은 소득세법상 기준시가를 기준으로 합니다. 과징금을 받은 뒤에도 자기 명의로 등기하지 않으면 제6조에 따라 1년이 지난 때 부동산평가액의 100분의 10, 다시 1년이 지난 때 100분의 20이 이행강제금으로 부과됩니다.

형사처벌도 있습니다. 제7조 제1항은 명의신탁자를 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처하도록 하고, 같은 조 제2항은 명의수탁자를 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 합니다. 결국 분쟁이 터진 뒤 상대방이 “당신도 명의신탁자로 처벌받는다”고 압박하며 합의금을 요구하는 일도 생길 수 있습니다.

그래서 소송이나 고소 전에 내가 어떤 위치에서 어떤 책임을 질 수 있는지 먼저 계산해 두어야 합니다. 건물 가액이 클수록 과징금 규모도 커지고, 상대방이 이 점을 협상 카드로 쓸 수 있기 때문입니다. 반대로 상대방 역시 같은 법에 따라 처벌 대상이 될 수 있다는 점은 협상의 균형추가 되기도 합니다.

또 가족 명의로 맡긴 경우 세무서가 이를 증여로 보아 증여세를 매기려 하는지도 함께 살펴야 합니다. 명의신탁이 조세 회피 목적이 아니라는 점, 실제 대금 부담자가 누구인지 등은 이 단계에서도 중요한 소명 자료가 됩니다.

소유권 회복과 과징금·처벌 위험은 별개 문제이므로 함께 설계해야 합니다.

5. 가처분부터 명의 회복 소송까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

처분금지가처분으로 건물을 묶어둔 뒤 소송으로 명의를 되돌리는 순서가 안전합니다.

실제 대응은 통상 ①관할 법원에 처분금지가처분 신청(건물 소재지가 수원 관내라면 수원지방법원 또는 해당 지원) → ②가처분 결정 후 등기부에 가처분 기입등기 → ③명의자를 상대로 보존등기 말소 또는 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기 청구 소송 → ④판결 확정 후 등기 정리와 건축물대장 정정, 명의신탁자로서의 과징금 처분 대응의 순서로 진행됩니다. 이미 제3자에게 넘어갔다면 명의자를 상대로 한 손해배상 청구 등으로 방향을 바꿔야 합니다.

건물이 아직 완공되지 않고 건축허가 명의만 남에게 있는 단계라면, 시공업자와의 도급계약상 지위를 내가 갖고 있다는 점을 근거로 건축주 명의변경 협조를 요구하고, 거부되면 소송으로 다투게 됩니다. 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 건축허가서, 건축물대장, 등기부등본을 발급받아 현재 명의와 처분·담보 설정 여부를 먼저 확인합니다.

2. 도급계약서, 공사대금 이체 내역, 세금계산서 등 내가 건축비를 실제로 부담했다는 자료를 시기순으로 정리합니다.

3. 명의를 맡기게 된 경위가 담긴 문자·메신저 대화, 각서, 합의서가 있는지 찾아 보관하고, 처분 징후가 보이면 곧바로 가처분 신청을 준비합니다.

이러한 자료를 바탕으로 부동산 명의 분쟁에 경험 있는 변호사와 상의한다면, 가처분과 본안 소송, 그리고 과징금 대응을 한 번에 설계할 수 있어 소유권을 지키는 가능성이 훨씬 높아집니다.

마치며

건축주 명의 문제는 “가족인데, 오래 알던 사이인데”라는 믿음 때문에 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 하지만 등기가 상대방 명의로 남아 있는 시간이 길수록 처분과 담보 설정의 위험은 커집니다.

건물을 직접 지은 입장에서는 감정적인 호소보다 건축비를 누가 냈는지 보여주는 자료를 갖추는 것이 먼저입니다. 이체 내역과 계약서, 대화 기록이 있어야 소유권 확인도, 가처분도 가능합니다.

반대로 명의만 빌려주었다가 소유권 주장을 받는 입장에서도 “등기부에 내 이름이 있다”는 사실만으로는 방어가 되지 않습니다. 실제 건축비 부담과 약정 경위에 따라 결론이 크게 달라집니다.

저는 부동산 명의 분쟁에서 명의를 맡긴 쪽과 명의를 받은 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 자료를 확보하고 어떤 순서로 움직이느냐에 따라 건물의 운명이 갈리는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

건물이 남의 명의로 올라가 있다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 처분되기 전 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 제 돈으로 지었는데 건축주 명의가 동생이면 건물은 동생 것인가요?

A. 아닙니다. 건축비를 부담하고 공사를 이끈 사람이 원시취득자입니다. 다만 동생이 증여받은 것이라고 다툴 수 있으니 건축비 이체 내역 등 입증 자료가 중요합니다.

Q. 보존등기가 이미 동생 이름으로 됐는데 소유권을 되찾을 수 있나요?

A. 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 부동산실명법상 무효이므로 보존등기 말소 또는 진정명의회복 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 소송 전에 처분금지가처분부터 신청하는 것이 안전합니다.

Q. 명의자가 건물을 팔아버렸다면 어떻게 되나요?

A. 부동산실명법 제4조 제3항에 따라 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로 매수인이 소유권을 인정받을 수 있습니다. 이 경우 명의자를 상대로 한 손해배상 청구를 검토하게 됩니다.

Q. 명의자를 횡령으로 고소할 수 있나요?

A. 양자간 명의신탁에서는 횡령죄가 성립하지 않는다는 것이 대법원 전원합의체 판결의 입장입니다. 형사보다는 민사 가처분과 소송으로 대응하는 것이 현실적입니다.

Q. 저도 처벌받거나 과징금을 내야 하나요?

A. 명의신탁자로 인정되면 해당 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과될 수 있고, 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금 규정도 적용될 수 있습니다. 담보 목적이었는지 등 사정에 따라 달라지므로 사전 검토가 필요합니다.

Q. 변호사는 언제 선임하는 게 좋은가요?

A. 명의자가 등기를 이전하거나 담보를 설정하기 전이 가장 좋습니다. 가처분 시점이 곧 소유권을 지킬 수 있는지를 결정하기 때문입니다.