수용된 땅이 사업에 안 쓰이면 되찾을 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 도로·택지·산업단지 같은 공익사업으로 토지를 수용당한 뒤, 몇 해가 지나도록 그 땅이 공터로 방치되거나 전혀 다른 용도로 쓰이는 것을 보고 상담을 요청하시는 분들이 늘고 있습니다.

제가 상담한 분들 중 상당수는 “이미 보상금을 받고 도장까지 찍었으니 끝난 일이다”, “사업이 무산됐어도 나라 땅이 된 것 아니냐”는 생각에 아무 조치 없이 시간을 보내셨습니다. 그런데 알고 보니 수용된 땅이 사업에 쓰이지 않게 된 경우 원래 소유자에게 되살 수 있는 권리가 법으로 보장되어 있었고, 그 권리에는 행사기간이 있어 모르는 사이에 기간이 지나버린 경우도 적지 않았습니다.

공익사업법은 수용·협의취득된 토지가 공익사업에 필요 없게 되면 원래 토지소유자가 보상금 상당액을 내고 그 토지를 다시 사올 수 있는 환매권을 인정하고 있습니다. 다만 환매권은 요건과 기간이 엄격하게 정해져 있어, 어느 날부터 몇 년·몇 개월이 흐르는지를 정확히 알아야 합니다.

아래에서는 수용된 땅이 사업에 쓰이지 않을 때 환매권이 어떤 요건에서 생기는지, 언제까지 행사해야 하는지, 얼마를 내야 하는지, 그리고 실제로 어떤 순서로 진행하는지를 법조문을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 수용된 땅이 사업에 필요 없게 되면 원래 소유자에게 환매권이 생깁니다

환매권은 보상금을 받았더라도 사라지지 않는, 법이 정한 되찾을 권리입니다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 공익사업법) 제91조 제1항은 공익사업의 폐지·변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우, 협의취득일 또는 수용 개시일 당시의 토지소유자나 그 포괄승계인이 환매권자가 되어 토지를 환매할 수 있다고 정하고 있습니다. 포괄승계인에는 상속인이 포함되므로, 수용 당시 소유자가 돌아가셨더라도 상속인이 권리를 행사할 수 있습니다.

여기서 말하는 “필요 없게 된 경우”는 사업시행자가 마음대로 선언하는 것이 아니라, 취득 당시 사업계획과 실제 토지 이용 현황을 비교해 객관적으로 판단하는 문제입니다. 예컨대 도로 건설을 이유로 수용했는데 노선이 변경되어 해당 필지가 도로 구역에서 빠졌거나, 공사가 끝났는데 그 필지가 사업 용도로 쓰이지 않고 남아 있다면 필요 없게 된 토지로 볼 수 있습니다. 반대로 사업 구역 안에 있고 공사 과정에서 현실적으로 쓰이고 있다면 환매는 어렵습니다.

환매권은 협의취득의 경우에도 인정됩니다. “수용이 아니라 합의해서 판 것이니 환매권이 없다”고 생각하는 분들이 많지만, 공익사업법 제91조는 협의취득일도 취득일로 명시하고 있어 사업인정 이후 협의로 넘긴 토지도 같은 요건으로 환매를 검토할 수 있습니다. 다만 일부만 필요 없게 된 경우에는 그 부분에 한해 환매가 문제되고, 제74조에 따라 잔여지를 매수·수용당한 경우에는 그 잔여지에 접한 일단의 토지가 필요 없게 된 경우가 아니면 환매할 수 없다는 제한(제91조 제3항)이 있습니다.

수용 보상금을 받았다는 사실이 환매권을 막지 않으며, 토지가 사업에 필요 없게 된 것이 객관적으로 확인되는지가 출발점입니다.

2. 환매권 행사기간은 ‘필요 없게 된 사유’에 따라 시작점이 달라집니다

사업 폐지·변경이면 폐지·변경일부터, 그 밖의 사유면 사업완료일부터 10년입니다.

환매권 행사기간은 단순히 “수용 후 10년”이 아닙니다. 제91조 제1항은 사업의 폐지·변경으로 토지가 필요 없게 된 경우 관계 법률에 따라 사업이 폐지·변경된 날 또는 제24조에 따른 사업의 폐지·변경 고시가 있는 날부터, 그 밖의 사유로 필요 없게 된 경우에는 사업완료일부터 10년 이내라고 정하고 있습니다.

공익사업의 폐지ㆍ변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 … 환매권자는 … 사업의 폐지ㆍ변경으로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우에는 관계 법률에 따라 사업이 폐지ㆍ변경된 날 또는 제24조에 따른 사업의 폐지ㆍ변경 고시가 있는 날, 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우에는 사업완료일부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다(공익사업법 제91조 제1항).

이와 별도로 아예 사업을 시작하지 않은 경우를 위한 특칙이 있습니다. 제91조 제2항은 취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 않았을 때에도 제1항을 준용하되, 이 경우 환매권은 취득일부터 6년 이내에 행사하도록 정하고 있습니다. 수용만 해놓고 5년 동안 아무 공사도 하지 않았다면, 사업이 폐지되었는지 여부를 따지지 않고도 환매를 주장할 수 있는 길이 열리는 것입니다.

실무에서는 이 시작점을 잘못 잡아 기간을 놓치는 일이 많습니다. “수용 재결일부터 10년”으로 알고 계시다가 이미 지났다고 포기하는 경우가 있는데, 사업의 폐지·변경 고시일이나 사업완료일이 훨씬 뒤라면 아직 기간이 남아 있을 수 있으므로 어느 날이 기산점인지를 먼저 확인해야 합니다.

3. 사업시행자의 통지를 받거나 공고가 있으면 6개월 안에 행사해야 합니다

10년이 남아 있어도 통지·공고 후 6개월이 지나면 환매권은 소멸합니다.

공익사업법 제92조 제1항은 사업시행자가 환매할 토지가 생겼을 때 지체 없이 그 사실을 환매권자에게 통지하도록 하고 있고, 환매권자를 과실 없이 알 수 없을 때에는 공고하도록 정하고 있습니다. 문제는 그 다음입니다.

환매권자는 제1항에 따른 통지를 받은 날 또는 공고를 한 날부터 6개월이 지난 후에는 제91조제1항 및 제2항에도 불구하고 환매권을 행사하지 못한다(공익사업법 제92조 제2항).

즉 10년이라는 기간은 최대한도일 뿐이고, 사업시행자로부터 통지를 받았거나 공고가 있었다면 그날부터 6개월 안에 환매 의사를 밝혀야 합니다. 통지서를 받고 “나중에 알아봐야지” 하다가 6개월을 넘기면, 10년이 한참 남아 있어도 권리를 잃게 됩니다. 그래서 사업시행자에게서 환매 관련 우편물이 오면 반드시 수령일을 기록해두어야 합니다.

반대로 사업시행자가 통지를 하지 않은 경우에는 6개월 제한이 시작되지 않으므로, 제91조의 10년(또는 6년) 안에서 환매권자가 직접 환매 의사를 표시할 수 있습니다. 통지 의무를 지키지 않은 사업시행자가 오히려 “통지하지 않았지만 6개월이 지났다”고 주장할 수는 없다는 점이 환매권 분쟁에서 자주 쓰이는 논리입니다. 이때 환매권자가 환매권을 행사한다는 의사표시는 내용증명 등 증거가 남는 방법으로 해두는 것이 안전합니다.

통지·공고가 있었는지 여부와 그 수령일이 6개월 기산점이라, 이 날짜가 환매 가능 여부를 사실상 가릅니다.

4. 환매금액은 받은 보상금 상당액이고, 땅값이 크게 올랐다면 증감 청구가 가능합니다

환매대금의 기준은 현재 시세가 아니라 수용 당시 받은 보상금입니다.

환매권의 가장 큰 실익은 가격에 있습니다. 환매권자는 시세가 아니라 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하면 됩니다. 수용 후 주변 개발로 땅값이 몇 배 올랐더라도 원칙적으로 받은 보상금만 돌려주고 되찾을 수 있다는 뜻입니다.

다만 제91조 제4항은 토지 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업시행자와 환매권자가 환매금액에 대하여 서로 협의하고, 협의가 성립되지 않으면 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 같은 법 시행령 제48조는 그 “현저히 변동된 경우”를 환매권 행사 당시의 토지가격이 지급한 보상금에 환매 당시까지의 해당 사업과 관계없는 인근 유사토지의 지가변동률을 곱한 금액보다 높은 경우로 구체화하고 있습니다. 예를 들어 보상금이 1억 원이고 인근 유사토지 지가가 같은 기간 20% 올랐다면 기준액은 1억 2천만 원이고, 환매 당시 토지가격이 그보다 높게 평가되면 사업시행자가 환매금액 증액을 청구할 수 있는 구조입니다.

또 하나 챙길 것은 제3자에 대한 대항력입니다. 제91조 제5항은 수용 또는 협의취득의 등기가 되었을 때 환매권을 제3자에게 대항할 수 있다고 정하고 있습니다. 사업시행자가 그 땅을 제3자에게 넘겼더라도 환매권이 곧바로 사라지는 것은 아니므로, 현재 등기부상 소유자가 누구인지도 함께 확인해야 합니다.

환매금액은 원칙적으로 받은 보상금이지만, 가격이 현저히 변동되면 법원을 통한 증감 다툼이 생길 수 있어 환매 전에 예상 금액을 계산해보아야 합니다.

5. 환매 진행은 자료 확인에서 의사표시, 대금 지급, 소송 순서로 이어집니다

기산점 확인과 증거가 남는 환매 의사표시가 절차 전체의 핵심입니다.

실제 절차는 통상 ①토지 현황 확인(토지대장·등기부·토지이용계획확인서와 사업시행자의 사업 진행 현황 자료 확보) → ②사업시행자에 대한 환매권 행사 의사표시(내용증명) 및 환매금액 협의 → ③협의 불성립 시 환매권에 기한 소유권이전등기 청구 등 민사소송(사업시행자 소재지 또는 토지 소재지 관할 법원, 수원 지역 토지라면 수원지방법원) → ④판결 확정 후 이전등기의 순서로 진행됩니다. 사업시행자가 환매 사유 자체를 부인하면 사업계획과 이용 현황을 입증하는 자료 싸움이 됩니다.

다음 순서로 확인하면 시행착오를 줄일 수 있습니다.

1. 수용재결서·보상금 수령 내역으로 취득일과 받은 보상금액을 확정하고, 사업의 폐지·변경 고시 또는 사업완료일이 있는지부터 확인합니다.

2. 사업시행자로부터 환매권 통지나 공고가 있었는지, 있었다면 수령일이 언제인지 정리해 6개월 기간 계산 여부를 확인합니다.

3. 현재 토지 이용 현황과 등기부상 소유자를 확인한 뒤, 증거가 남는 방식으로 환매 의사표시를 하고 환매대금을 준비합니다.

환매권은 기간이 지나면 되돌릴 수 없는 권리라서, 기산점 판단과 의사표시 시점을 전문가와 함께 점검하는 것이 환매 가능 여부와 환매금액 모두에서 결과를 좌우합니다.

마치며

수용을 당한 분들은 “이미 끝난 일을 다시 꺼내도 되나” 하는 마음에 환매권 검토를 뒤로 미루다가, 통지 후 6개월이나 사업완료 후 10년의 기간을 놓치는 경우가 많습니다.

땅을 되찾으려는 원래 소유자 입장에서는 감정이 아니라 기산점, 통지 수령일, 받은 보상금액, 현재 이용 현황 같은 객관 자료를 먼저 정리하는 것이 중요합니다. 이 네 가지만 있어도 환매 가능성의 큰 방향은 잡을 수 있습니다.

반대로 환매 요구를 받은 사업시행자나 현재 토지를 취득한 쪽 입장에서도 환매 사유가 실제로 있는지, 환매권 행사기간이 지났는지, 환매금액을 어떻게 볼지에 따라 결과가 크게 달라집니다.

저는 토지·부동산 분쟁과 형사 사건을 함께 다뤄온 변호사로서, 사실관계와 기간 계산에 따라 결론이 갈리는 사건을 여러 번 보아 왔습니다.

내 땅이 사업에 쓰이지 않는 것 같다면, 기간이 지나기 전에 확인하는 것이 가장 중요합니다. 되찾을 수 있는 마지막 시점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 보상금을 이미 받았는데도 땅을 되찾을 수 있나요?

A. 가능합니다. 환매권은 보상금을 받은 사실과 무관하게 인정되며, 오히려 그 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 돌려주는 방식으로 행사합니다.

Q. 협의로 판 땅도 환매할 수 있나요?

A. 가능합니다. 공익사업법 제91조는 협의취득일도 취득일로 규정하고 있어, 협의취득한 토지에도 같은 요건으로 환매권이 인정됩니다.

Q. 수용된 지 10년이 지났는데 끝난 건가요?

A. 꼭 그렇지는 않습니다. 10년은 수용일이 아니라 사업이 폐지·변경된 날 또는 사업완료일부터 계산하므로, 그 기산점이 늦다면 아직 남아 있을 수 있습니다. 다만 사업을 5년 안에 전혀 쓰지 않은 경우의 특칙은 취득일부터 6년입니다.

Q. 사업시행자로부터 환매 통지를 받았는데 가만히 있으면 어떻게 되나요?

A. 통지를 받은 날부터 6개월이 지나면 환매권을 행사할 수 없게 됩니다. 10년이 남아 있어도 마찬가지이므로 수령일을 바로 기록하고 기간 안에 의사표시를 해야 합니다.

Q. 땅값이 많이 올랐는데 보상금만 내면 되나요?

A. 원칙은 받은 보상금 상당액입니다. 다만 가격이 현저히 변동된 경우에는 협의가 안 되면 법원에 증감을 청구할 수 있고, 시행령 제48조가 그 기준을 정하고 있습니다.

Q. 사업시행자가 그 땅을 다른 사람에게 넘겼으면 환매가 불가능한가요?

A. 그렇지 않습니다. 수용·협의취득 등기가 되어 있으면 환매권을 제3자에게 대항할 수 있으므로, 현재 소유자와 등기 상황을 확인한 뒤 대응 방법을 정해야 합니다.