안녕하세요? 김학재 변호사입니다.

<공인중개사 분쟁, 판례로 끝내기> 제가 쓴 책입니다. 좋은 책입니다. ^^

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안녕하세요, 김학재 변호사입니다.

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서울법대, 사법시험 출신 김학재 변호사입니다. (전) 삼성전자 법무실, (전) SK하이닉스 법무팀 변호사(파트장)입니다.

"중개사 말만 믿었는데… 내 잘못도 있다고요?"

부동산 거래나 임대차 계약을 진행할 때 공인중개사나 중개보조원을 믿고 일을 맡겼다가 횡령·사기 피해를 입는 경우가 종종 발생합니다.

"중개보조원이 알아서 다 해준다고 해서 믿고 맡겼는데, 알고 보니 월세를 중간에서 횡령하고 있었어요."

"고용주인 공인중개사랑 공인중개사협회에 손해배상(공제금)을 청구하면 전액 다 돌려받을 수 있겠죠?"

중개보조원의 불법행위로 피해를 보았다면 고용주인 공인중개사 및 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상 청구가 가능합니다. 하지만 피해자에게도 일정한 부주의가 있었다면 배상금이 깎일 수 있다는 점을 반드시 유의하셔야 합니다.

1. 하급심과 대법원의 판단 차이

중개보조원 B씨가 수년에 걸쳐 월세를 횡령하는 등 사기 행각을 벌이자, 피해자들은 B씨를 고용한 공인중개사 A씨와 한국공인중개사협회를 상대로 소송을 제기했습니다.

2심 (항소심)보조원이 고의로 범죄를 저지른 사건이다. 피해자에게 일부 부주의가 있더라도 과실상계를 적용해 배상금을 깎아줄 수는 없다.100% 전액 배상

3심 (대법원)직접 범행을 저지른 보조원은 책임 감경이 안 되지만, 직접 범행하지 않은 고용주(공인중개사)에게 책임을 물을 때는 피해자의 과실을 참작해야 한다.피해자 과실을 참작하여 감액 (파기환송)

(대법원 2011. 7. 14. 선고 2011다21143 판결)

2. 대법원이 피해자의 배상금을 감액한 이유

법률적으로 '불법행위를 직접 저지른 가해자(보조원)'가 피해자의 부주의를 핑계로 "너도 잘못했으니 배상금을 깎아달라"고 주장하는 것은 신의칙상 허용되지 않습니다.

하지만 직접 불법행위에 가담하지 않고 고용주로서 책임을 지는 공인중개사나 협회의 경우에는 다릅니다.

1. 이상 징조 방치: 수년에 걸쳐 월세가 제대로 입금되지 않는 등 명백한 이상 징조가 있었습니다.

2. 확인 의무 소홀: 피해자들은 임차인에게 계약 내용을 직접 확인하지 않고, 중개보조원의 말만 믿은 채 임대차 계약 일체를 일임하며 범행을 방치했습니다.

3. 손해 확대의 원인 제공: 피해자의 이러한 부주의가 손해 발생 및 확대에 중요한 원인이 되었으므로, 법원은 이를 참작하여 배상 금액을 제한(과실상계)해야 합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 중개보조원이 사기를 쳤다면 공인중개사에게 책임을 물을 수 없는 건가요?

A. 아닙니다. 공인중개사법상 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 공인중개사의 행위로 봅니다. 따라서 고용주인 공인중개사와 공제계약을 맺은 한국공인중개사협회에 손해배상 및 공제금 청구가 가능합니다. 다만, 피해자의 부주의 정도에 따라 배상 금액이 일부 감액될 수 있습니다.

Q. 피해자 과실(과실상계)을 줄이고 배상금을 최대한 받아내려면 어떻게 해야 하나요?

A. 재판 과정에서 "당시 상황에서 세입자나 매수인으로서 할 수 있는 주의의무를 다했다"는 점을 객관적으로 입증해야 합니다. 이상 징조를 인지하기 어려웠던 사정이나 중개업자의 적극적인 기망 행위를 체계적으로 주장해야 손해배상 감액 비율을 최소화할 수 있습니다.

💡 변호사의 도움이 필요하신가요?

부동산 사고는 피해액이 클 뿐만 아니라, 가해자(보조원), 고용주(공인중개사), 공제사업자(협회) 간의 법리적 책임 구조가 매우 복잡합니다.

특히 협회나 공인중개사 측은 소송에서 '피해자의 과실이 크다'는 점을 집중적으로 공략하여 배상금을 대폭 깎으려 시도합니다.

초기 단계부터 계약 경위, 입금 내역, 주의의무 이행 여부 등을 철저히 분석하여 과실상계 방어 전략을 세워야 피해를 최소화할 수 있습니다. 부동산 전문 변호사의 조력을 받아 소중한 재산을 지키시기 바랍니다.

[칼럼 작성 | 김학재 변호사]

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• 서울대학교 법과대학 졸업 / 사법시험 합격 / 사법연수원 수료

• 공인중개사법 전문 변호사

• (전) 삼성전자 법무실 변호사

• (전) SK하이닉스 법무팀 변호사(파트장)