<공인중개사 분쟁, 판례로 끝내기> 제가 쓴 책입니다. 좋은 책입니다. ^^
안녕하세요, 김학재 변호사입니다.
서울법대, 사법시험 출신 김학재 변호사입니다. (전) 삼성전자 법무실, (전) SK하이닉스 법무팀 변호사(파트장)입니다.
"공인중개사가 문제없다며 특약까지 써줬는데… 내 과실이라니요?"
임대차 계약을 맺을 때 부동산 등기부등본을 확인해 보니, 계약서상 임대인과 실제 등기부상 집주인이 서로 달라 당황하셨던 경험이 있으신가요?
"진짜 집주인은 연락받기 귀찮아합니다. 문제 생기면 내가 책임지고, 폐업하더라도 공제(보험)로 다 보상되니 내 계좌로 입금하세요."
공인중개사의 말을 믿고, 심지어 계약서 특약란에 '중개사 책임 하에 진행한다'는 문구까지 작성받은 세입자 A씨. 공인중개사만 믿고 집주인에게 직접 확인하지 않은 채 보증금을 송금했다가 결국 큰 피해를 입었습니다.
A씨는 공인중개사협회를 상대로 전액 배상을 요구했으나, 법원은 "세입자에게도 과실이 있으므로 배상금을 깎아야 한다"고 판결했습니다.
1. 하급심과 대법원의 완전히 달랐던 판단
구분주요 판단 내용손해배상(공제금) 인정 범위2심 (항소심)공인중개사가 임대 권한 확인을 소홀히 했고, 적극적으로 안심시키며 책임 특약까지 작성해 주었으므로 세입자에게 과실을 물어 배상액을 깎을 수 없다.100% 전액 배상 인정3심 (대법원)공인중개사가 특약을 써주었더라도, 세입자가 집주인이 다름을 알면서도 직접 전화 한 통 안 해보고 맹신한 것은 부주의(과실)다. 과실상계를 적용해 배상금을 감액해야 한다.원심 파기환송 (배상금 감액)
(대법원 2019. 5. 30. 선고 2019다210222, 2019다210239 판결)
2. 대법원이 세입자 과실(과실상계)을 인정한 이유
등기부상 불일치 인지: 세입자 스스로 임대인과 등기부상 소유자가 다르다는 사실을 알고 있었습니다.
최소한의 확인 의무 소홀: 임대인이 진짜 집주인으로부터 적법한 임대 권한을 위임받았는지 소유자에게 직접 문의하거나 확인할 필요가 있었음에도 이를 생략했습니다.
공인중개사 맹신: 공인중개사가 "내가 책임지겠다"며 안심시켰다 하더라도, 세입자 스스로의 기본적인 확인 의무가 면제되는 것은 아니므로 과실상계가 당연히 적용되어야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 공인중개사가 "내가 책임지겠다"고 작성해 준 특약이나 각서는 법적 효력이 없나요?
A. 공인중개사 개인의 책임이나 특약 자체는 유효합니다. 하지만 공인중개사가 책임을 약속했다고 해서 세입자 본인의 기본적인 권리관계 확인 의무까지 사라지는 것은 아닙니다. 법원은 세입자가 집주인에게 임대 권한을 직접 확인하지 않은 부주의를 손해 발생의 원인으로 보아 배상금을 상당 비율 깎게 됩니다.
Q. 등기부상 집주인과 실제 계약하러 나온 사람이 다를 땐 어떻게 해야 하나요?
A. 아무리 공인중개사가 안심시키더라도 실제 등기부상 소유자(집주인)와 직접 통화하여 대리권 수여 여부를 확인하거나, 인감증명서가 첨부된 위임장 및 신분증을 반드시 직접 확인해야 합니다. 중개사 계좌로 보증금을 입금하는 행위는 매우 위험합니다.
💡 변호사의 도움이 필요하신가요?
부동산 중개 사고가 발생하면 공인중개사협회나 보험사는 '세입자 측의 과실이 크다'는 점을 집중적으로 파고들어 배상금을 대폭 깎으려 시도합니다.
이때 당시 계약 체결 경위, 공인중개사의 적극적인 기망 행위, 세입자가 다했던 주의의무 등을 법리적으로 명확히 입증해야 과실상계 비율을 최소화하고 보증금을 최대한 회수할 수 있습니다.
부동산 임대차 분쟁이나 공제금 청구 소송으로 고민 중이시라면, 풍부한 승소 경험을 갖춘 법률 전문가와 상담하여 대응 방안을 마련하시기 바랍니다.
[칼럼 작성 | 김학재 변호사]
서울대학교 법과대학 졸업 / 사법시험 합격 / 사법연수원 수료
공인중개사법 전문 변호사
(전) 삼성전자 법무실 변호사
(전) SK하이닉스 법무팀 변호사(파트장)
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