특별분양권 나온다는 공인중개사의 거짓말 협회에서 공제금 받나요? 

안녕하세요. 공인중개사법 전문 변호사 김학재입니다.

<공인중개사 분쟁, 판례로 끝내기> 제가 쓴 책입니다. 좋은 책입니다. ^^

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안녕하세요, 김학재 변호사입니다. 서울법대, 사법시험 출신 김학재 변호사입니다. (전) 삼성전자 법무실, (전) SK하이닉스 법무팀 변호사(파트장)입니다.

"빌라 사면 SH 아파트 특별분양권이 나온다더니..."

부동산 거래 과정에서 공인중개사의 말을 믿고 계약했다가 큰 손해를 입는 경우가 많습니다.

"이 빌라 수용 구역이라 SH 공공아파트 32평 특별분양권에 이주보상금 1억 원까지 나옵니다."

"약간 비싸긴 해도 프리미엄 생각하면 완전히 남는 장사예요."

공인중개사 A씨의 말만 믿고 시가보다 훨씬 비싼 가격에 빌라를 매수한 B씨. 하지만 알고 보니 특별분양권 이야기는 전부 거짓말이었습니다.

B씨는 공인중개사를 믿고 산 죄밖에 없는데, 공인중개사 개인에게 돈이 없다면 어떻게 손해를 배상받아야 할까요? "공인중개사의 거짓말도 공인중개사협회가 보증하는 중개사고에 해당하는가"가 핵심 쟁점이 됩니다.

1. 하급심과 대법원의 완전히 달랐던 판단

매수인 B씨는 한국공인중개사협회를 상대로 "중개업자의 고의·과실로 손해를 입었으니 공제금을 지급하라"며 소송을 냈지만, 2심과 3심의 판단은 크게 엇갈렸습니다.

구분판단 내용공제금 지급 여부

2심 (항소심)

이 거래의 목적은 '특별분양권'을 사는 것이다. 특별분양권 알선은 공인중개사법상 중개 대상물이 아니므로 중개행위가 아니다.

지급 불가 (협회 승소)

3심 (대법원)

거래의 본질은 '빌라 매매'다. 특별분양권은 기대이익(프리미엄)에 불과하며, 이를 속인 것은 중개행위 중 고의·과실이다.

지급 필요 (매수인 승소) (대법원 2011. 12. 27. 선고 2011다5134 판결)

2. 대법원이 매수인의 손을 들어준 이유

대법원은 문언의 내용과 실제 거래 과정을 꼼꼼히 살펴 다음과 같이 판단했습니다.

1. 거래 목적물은 '빌라 건물' 그 자체: 계약서상 목적물이 빌라로 기재되어 있었고, 매수인이 소유권이전등기를 마치고 임대차보증금까지 인수한 점에서 거래 대상은 명백히 '빌라'였습니다.

2. 프리미엄은 빌라 가격에 내재된 기대이익: 특별분양권은 빌라 매매에 부수된 기대이익일 뿐, 빌라와 별개의 물건으로 거래된 것이 아닙니다.

3. 중개업자의 중요한 허위 정보 제공: 부동산 매매를 알선하면서 거래의 중요한 사항(특별분양권 발생 가능성 등)에 대해 허위 정보를 주어 매수인의 판단을 그르치게 했다면, 이는 공인중개사법 제30조 제1항의 '중개행위상 고의·과실'에 정확히 해당합니다.

따라서 한국공인중개사협회는 공인중개사의 거짓말로 피해를 입은 매수인에게 공제금을 지급해야 합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 특별분양권 자체는 중개 대상물이 아니라고 들었는데 괜찮나요?

A. 단순 미등기 분양권이나 입주권 자체는 중개 대상물이 아닐 수 있습니다. 하지만 이번 판결의 핵심은 "거래의 실질이 부동산(빌라) 매매였고, 특별분양권은 가격에 반영된 프리미엄에 불과했다"는 점입니다. 부동산 매매 과정에서 부수적 기대이익을 속인 것 역시 중개행위 범위에 포함됩니다.

Q. 공인중개사 말만 믿고 샀다가 피해를 입었는데, 협회 소송은 어떻게 시작해야 하나요?

A. 협회나 보증보험사는 손해배상 책임을 최대한 회피하려 하기 때문에 "중개행위가 아니었다"거나 "매수인의 과실이 크다"는 주장을 펼칩니다. 계약서 내용, 약정 경위, 대금 지급 내역 등을 종합하여 '중개행위상의 고의·과실'임을 법리적으로 입증해야 공제금을 받아낼 수 있습니다.

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부동산 허위·과장 광고나 중개업자의 거짓말로 손해를 입으셨다면, 혼자 고민하지 마시고 법률 전문가의 조력을 받으셔야 합니다.

계약서의 엄밀한 해석부터 공인중개사 및 공인중개사협회를 상대로 한 공제금 청구 소송까지, 의뢰인의 소중한 재산을 되찾을 수 있도록 철저하게 조력해 드리겠습니다.

[칼럼 작성 | 김학재 변호사]

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• 서울대학교 법과대학 졸업 / 사법시험 합격 / 사법연수원 수료

• 공인중개사법 전문 변호사

• (전) 삼성전자 법무실 변호사

• (전) SK하이닉스 법무팀 변호사(파트장)