매도인이 세입자를 내보내주기로 했는데 안 나가요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 세입자가 살고 있는 집을 사면서 “잔금일까지 매도인이 세입자를 내보내고 인도해 주기로” 특약을 넣었는데, 잔금일이 지나도록 세입자가 나가지 않아 곤란을 겪는 사례가 많아지고 있습니다.

제가 상담한 매수인분들 중 상당수는 “계약서에 명도 특약이 있으니 매도인이 알아서 하겠지”, “일단 잔금부터 치르고 나중에 받으면 되겠지”라고 생각하셨습니다. 그런데 막상 잔금일이 되면 매도인은 “세입자가 안 나간다는데 나더러 어쩌라는 거냐”고 하고, 이미 잔금을 치른 매수인은 세입자의 보증금 반환 문제까지 떠안은 채 집에 들어가지도 못하는 상황에 놓이기도 합니다.

이 문제는 세입자가 누구인지보다 매도인이 약속한 의무가 무엇이고, 잔금을 언제 어떤 조건으로 치르느냐에 따라 결론이 갈립니다. 특약의 해석과 잔금 지급 방식을 잘못 잡으면 계약 해제는커녕 오히려 매수인이 잔금 지체 책임을 질 수도 있습니다.

아래에서는 매도인이 세입자를 내보내기로 약속하고도 이행하지 않을 때 매수인이 법적으로 어떤 수단을 쓸 수 있는지, 판례와 조문을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 세입자 명도 특약은 매도인이 책임지고 이행해야 하는 계약상 의무입니다

“잔금일까지 세입자를 내보내 준다”는 특약은 매도인의 채무이고, 세입자가 거부해도 면책되지 않습니다.

부동산 매매계약서에는 흔히 “매도인은 잔금일까지 임차인을 명도하고 매수인에게 부동산을 인도한다”, “임차인의 보증금은 매도인이 책임지고 반환한다”는 취지의 특약이 들어갑니다. 이 문장은 단순한 덕담이 아니라 매도인이 매수인에게 부담하는 계약상 채무입니다.

매도인은 매매계약에 따라 매수인에게 소유권을 이전하고 부동산을 인도할 의무가 있습니다. 여기에 세입자를 내보낸다는 특약이 더해졌다면, 매도인은 세입자가 점유하지 않는 상태로 인도할 의무를 진 것입니다. 세입자가 임대차 기간이 남았다며 버티는 것은 매도인과 세입자 사이의 문제일 뿐, 이를 이유로 매수인에 대한 의무가 사라지지 않습니다.

실무에서 자주 다투어지는 지점은 특약의 문구입니다. “명도한다”라고 쓰여 있는지, 아니면 “명도하도록 노력한다”인지, 세입자 보증금을 누가 어떻게 정리하기로 했는지에 따라 의무의 강도가 달라집니다. 같은 문구라도 계약 당시 세입자의 임대차 기간이 얼마나 남아 있었는지, 매수인이 이를 알고 있었는지가 함께 검토됩니다.

세입자를 내보내기로 한 특약은 매도인이 지는 계약상 채무이고, 세입자의 거부만으로 그 책임이 면제되지는 않습니다.

2. 잔금을 먼저 치르면 매수인이 불리해지므로 동시이행을 지켜야 합니다

매도인의 인도·이전 의무와 매수인의 잔금 지급 의무는 서로 맞물려 있습니다.

민법 제568조는 매매의 쌍방 당사자의 의무가 서로 동시이행 관계에 있다고 정하고 있습니다. 매도인이 부동산을 인도해 주지 않는 이상, 매수인은 잔금 지급을 거절할 수 있습니다. 즉 세입자가 나가지 않아 인도가 불가능한 상태라면, 매수인이 잔금을 보류해도 매수인의 이행지체가 되지 않습니다.

가장 위험한 것은 “곧 나간다고 했으니” 하는 말만 믿고 잔금을 먼저 치르는 경우입니다. 잔금을 치르면 매수인은 가장 강력한 협상 수단을 잃고, 소유권만 넘겨받은 채 세입자와 직접 상대해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 다음과 같이 정하고 있어, 대항력 있는 세입자가 있는 집을 산 매수인은 그 임대차를 그대로 떠안게 됩니다.

임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제4항).

따라서 대항력(전입신고와 점유)을 갖춘 세입자가 있다면, 잔금을 치르는 순간 매수인이 보증금 반환 의무까지 승계하게 됩니다. 이를 피하려면 잔금일에 세입자가 실제로 이사를 나가는 것을 확인하면서 잔금을 지급하거나, 매매대금에서 보증금 상당액을 공제해 세입자에게 직접 지급하는 방식으로 정리해야 합니다. 매도인이 협조하지 않는다면 잔금을 지급하지 않은 채 다음 단계로 넘어가는 것이 원칙입니다.

세입자가 나가기 전에는 잔금을 치르지 않는 것이 원칙이고, 이는 정당한 동시이행 항변입니다.

3. 이미 잔금을 치렀다면 매도인에게 이행을 최고한 뒤 해제나 손해배상을 선택할 수 있습니다

이행 최고는 해제의 출발점이고, 해제와 손해배상은 함께 청구할 수 있습니다.

매도인이 약속을 지키지 않는다면 민법 제544조에 따라 계약을 해제할 수 있는지가 문제됩니다.

당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다(민법 제544조).

따라서 매도인이 “못 내보내겠다, 알아서 하라”고 분명히 밝혔다면 최고 없이 곧바로 해제할 수 있고, 그렇지 않다면 내용증명으로 “○일까지 세입자를 명도하여 인도하라”는 최고를 먼저 보내야 합니다. 내용증명에는 계약일, 특약 문구, 잔금일, 이행 기한을 구체적으로 적어 두어야 이후 소송에서 증거로 쓸 수 있습니다.

해제하면 민법 제548조에 따라 서로 원상회복할 의무가 생겨 매수인은 이미 지급한 계약금·중도금·잔금을 돌려받고, 민법 제551조에 따라 해제와 별개로 손해배상도 청구할 수 있습니다. 계약서에 위약금 조항이 있다면 매매대금의 10% 안팎의 위약금을 청구하는 것이 일반적입니다. 반대로 해제 없이 계약을 유지하면서, 매도인에게 세입자 명도소송을 직접 제기하도록 요구하거나 지연으로 인한 손해(이자, 이사비용, 대출 이자 등)를 청구하는 선택도 가능합니다.

최고를 거쳐 해제하면 대금을 돌려받고 손해배상까지 청구할 수 있으니, 내용증명으로 이행 기한을 못 박는 것이 첫 단계입니다.

4. 세입자에게 직접 나가라고 요구하려면 임대차의 성격부터 확인해야 합니다

세입자가 버틸 수 있는 근거가 있는지에 따라 매수인의 선택지가 달라집니다.

세입자가 나가지 않는 이유는 크게 세 가지입니다. 첫째, 임대차 기간이 아직 남아 있는 경우입니다. 이때 세입자는 기간이 끝날 때까지 거주할 권리가 있고, 대항력이 있다면 매수인에게도 이를 주장할 수 있습니다. 둘째, 보증금을 돌려받지 못할까 걱정하는 경우입니다. 보증금 반환과 인도는 동시이행 관계이므로, 보증금을 정리해 주지 않으면 세입자는 정당하게 점유할 수 있습니다. 셋째, 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우입니다.

특히 세입자가 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약갱신을 요구했다면, 임대인의 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는지가 문제됩니다. 대법원은 임대인 지위를 승계한 주택 양수인도 갱신거절 기간 안이라면 실제 거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 판단했습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결). 다만 이는 매수인이 직접 실거주할 목적이 있고 그 시기와 요건을 갖춘 경우의 이야기입니다.

세입자가 정당한 권리 없이 점유하고 있는 경우라면 매수인은 소유권에 기한 건물인도(명도)소송과 점유이전금지가처분을 신청해야 합니다. 판결이 확정되면 집행관을 통한 강제집행으로 인도를 받을 수 있지만, 판결 확정까지 통상 수개월이 걸리므로 시간을 고려한 자금 계획이 필요합니다.

한 가지 구분할 점은, 매도인이 처음부터 명도할 의사나 능력이 없으면서 세입자를 내보낼 것처럼 속여 매매대금을 받아 갔다면 형사상 사기죄(형법 제347조, 20년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금) 문제가 될 수 있다는 점입니다. 다만 단순히 이행이 지체된 것만으로 사기죄가 성립하지는 않고, 계약 당시부터 이행 의사와 능력이 없었다는 사정을 뒷받침할 자료가 필요합니다.

세입자가 버티는 근거가 기간·보증금·갱신요구 중 무엇인지 확인해야, 어떤 소송과 협상이 맞는지 정해집니다.

5. 실제 대응은 이렇게 진행하시면 됩니다

증거 확보, 내용증명, 보전처분, 소송 순으로 단계를 밟아야 선택지가 열려 있습니다.

실무상 대응은 통상 ①계약서·특약·문자·통화 녹취 등 증거를 확보하고 → ②내용증명으로 매도인에게 이행을 최고하며 → ③필요하면 매도인을 상대로 매매대금 반환 또는 이행 청구, 세입자를 상대로 인도 청구(관할은 부동산 소재지 기준으로, 수원 지역이라면 수원지방법원 및 관할 지원) 소송을 제기하고 → ④판결에 따라 강제집행으로 마무리하는 순서로 진행됩니다. 형사 문제가 의심된다면 수원남부·수원중부경찰서 등 관할 경찰서에 고소장을 접수하거나 수원지방검찰청에 진정하는 방법도 있습니다.

아래 순서로 확인하시면 판단이 쉬워집니다.

1. 매매계약서 특약에 명도 책임이 누구에게 있다고 쓰여 있는지, 보증금 정리 방식이 어떻게 정해져 있는지 확인합니다.

2. 등기부등본과 주민등록등본(전입일)을 확인해 세입자의 대항력·확정일자·계약갱신 요구 여부를 파악합니다.

3. 잔금 지급 여부, 매도인의 이행 거부 의사 표시 유무를 정리한 뒤 해제와 이행 청구 중 어느 쪽이 유리한지 정합니다.

이미 잔금을 치렀고 세입자의 보증금까지 승계했다면 선택지가 좁아지므로, 해제나 손해배상 청구 시기를 놓치지 않도록 가능한 한 빨리 자료를 정리하는 것이 좋습니다.

마치며

세입자 문제는 “곧 나가겠지”라는 기대 때문에 대응이 늦어지는 경우가 많고, 그 사이 잔금일이 지나고 이자와 비용이 쌓입니다.

매수인 입장에서는 계약서의 특약과 오간 문자·녹취를 정리하고 잔금을 어떻게 지급할지부터 정하는 것이 먼저입니다. 반대로 매도인 입장에서도 세입자가 거부한다는 이유만으로 책임을 면할 수 없으므로, 보증금 정리 방안을 서둘러 제시하고 이행 의사를 문서로 남겨야 불필요한 위약금과 형사 문제를 피할 수 있습니다.

저는 부동산 매매와 임대차 분쟁에서 매수인과 매도인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 특약 문구 하나와 잔금 시점 하나에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

잔금을 치르기 전, 해제할 수 있는 시점이 남아 있을 때, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 세입자가 안 나가면 잔금을 안 줘도 되나요?

A. 매도인의 인도 의무와 매수인의 잔금 지급 의무는 동시이행 관계이므로, 인도가 이루어지지 않는 한 잔금 지급을 거절해도 이행지체가 되지 않습니다. 다만 계약서의 특약과 잔금일 약정에 따라 달라질 수 있어 문구 확인이 필요합니다.

Q. 이미 잔금을 치렀는데 계약을 해제할 수 있나요?

A. 가능할 수 있습니다. 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행되지 않으면 민법 제544조에 따라 해제할 수 있고, 매도인이 이행 거부 의사를 밝혔다면 최고 없이도 가능합니다.

Q. 해제하면 위약금도 받을 수 있나요?

A. 계약서에 위약금 약정이 있으면 그에 따라 청구하고, 없더라도 민법 제551조에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 실제 손해와 인과관계는 입증이 필요합니다.

Q. 세입자 보증금은 누가 돌려줘야 하나요?

A. 대항력 있는 세입자라면 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 잔금을 치르고 소유권을 넘겨받은 매수인이 임대인 지위를 승계해 보증금 반환 의무를 집니다. 그래서 잔금 지급 방식 정리가 중요합니다.

Q. 매도인이 거짓말로 속였다면 형사 고소가 되나요?

A. 계약 당시부터 이행할 의사나 능력이 없었다는 점이 입증되면 사기죄가 문제될 수 있습니다. 단순한 이행 지체만으로는 성립하지 않으므로, 당시의 문자·녹취·세입자와의 통화 내용 등이 중요합니다.

Q. 변호사는 언제 찾아가는 게 좋은가요?

A. 잔금을 치르기 전이 가장 좋습니다. 잔금 후에는 보증금 승계로 선택지가 좁아지고, 내용증명과 보전처분의 시기도 결과에 영향을 주기 때문입니다.