실거주 갱신거절, 임차인이 계속 산다면? 

실거주 갱신거절, 임차인이 계속 산다면?

임대인이 직접 거주하기 위해 계약갱신을 거절했는데도 임차인이 “계속 살겠다”며 퇴거하지 않는 경우가 있습니다.

계약갱신요구권이 있으니 무조건 나가지 않아도 된다고 생각하는 임차인도 있지만, 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우는 법에서 인정하는 갱신거절 사유입니다. 다만 실거주를 말로 주장하는 것만으로 바로 퇴거를 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 통지 시기와 실제 거주의 진정성을 함께 살펴봐야 합니다.

실거주는 계약갱신을 거절할 수 있는 사유입니다

현행 주택임대차보호법은 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하면서도 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우에는 갱신을 거절할 수 있도록 하고 있습니다. 따라서 임차인이 이미 계약갱신을 요구했더라도 법에서 정한 기간 내에 진정한 실거주 사유가 발생했다면 임대인이 이를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 대법원도 임차인이 먼저 갱신을 요구했다는 이유만으로 이후의 적법한 실거주 갱신거절이 막히는 것은 아니라고 판단하고 있습니다.

갱신거절 통지 시기를 놓치지 않아야 합니다

실거주 계획이 있다고 하더라도 언제 통지했는지가 중요합니다. 주택임대차보호법상 갱신과 관련된 통지는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간이 핵심입니다. 이 기간에 필요한 통지가 이루어지지 않으면 묵시적 갱신 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 전화로만 “나중에 들어가 살겠다”고 말하기보다는 문자, 카카오톡, 내용증명 등을 이용해 실거주를 이유로 갱신을 거절한다는 의사를 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.

임차인이 버틴다면 실거주 의사를 입증해야 할 수 있습니다

임차인이 실거주 사유 자체를 의심하면서 퇴거를 거부하면 결국 법원에서 문제가 다투어질 수 있습니다. 대법원은 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임이 임대인에게 있다고 보고 있습니다. 단순히 “내가 들어가 살 것이다”라는 말만 보는 것이 아니라 현재 주거상황, 직장이나 자녀의 학교, 실거주를 결심하게 된 경위, 기존 주거지에서 이사를 준비한 내용, 갱신거절 전후의 행동 등을 종합해 실제 거주의사가 진정한지를 판단합니다.

계약이 끝나도 나가지 않는다면 건물인도소송을 검토할 수 있습니다

적법하게 실거주를 이유로 갱신을 거절했고 임대차기간도 종료됐는데 임차인이 계속 점유한다면 임대인이 직접 도어록을 바꾸거나 짐을 빼내는 방식으로 해결해서는 안 됩니다. 자진 퇴거가 이루어지지 않는다면 건물인도소송을 제기해 판결을 받은 뒤 필요한 경우 강제집행 절차를 진행하는 것이 일반적인 방법입니다. 분쟁이 예상된다면 갱신거절 통지, 임차인의 답변, 실제 거주를 준비한 자료 등을 소송 전에 정리해두는 것이 중요합니다.

보증금 반환 준비도 함께 해야 합니다

임대차가 종료됐다고 해서 임차인이 아무 조건 없이 먼저 집을 비워야 하는 것은 아닙니다. 원칙적으로 임차인의 주택 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 임대인이 보증금을 반환하거나 적법한 이행제공을 하지 않은 상태라면 임차인이 이를 이유로 인도를 거절할 수 있는 문제가 생길 수 있습니다. 실거주를 위한 퇴거소송을 준비한다면 보증금을 언제 어떻게 반환할지도 함께 준비해야 하는 이유입니다.

실거주라면 실제 입주까지 이어지는 것이 중요합니다

실거주를 이유로 임차인을 내보낸 뒤 곧바로 다른 사람에게 다시 임대하는 등 행동이 실거주 주장과 모순된다면 별도의 손해배상 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 따라서 단순히 임차인을 퇴거시키기 위한 명목으로 실거주를 주장해서는 안 되고, 실제로 입주할 구체적인 계획이 있는 상태에서 절차를 진행해야 합니다.

저희는 실거주 목적의 계약갱신 거절, 계약갱신요구권 분쟁, 임차인의 퇴거 거부 및 건물인도소송과 관련하여 갱신거절 통지 시기와 실거주 자료, 보증금 반환 문제까지 함께 확인해 대응 방향을 검토하고 있습니다.

실제로 거주할 계획인데도 임차인이 퇴거를 거부하고 있다면 바로 강제적인 조치를 취하기보다 먼저 갱신거절 절차가 적법했는지와 실거주를 입증할 자료가 충분한지를 확인한 후 대응하는 것이 중요합니다.

부동산전문변호사 김민중 | 법무법인 로윈