[임대차] 외국인 세입자 전세보증금 대항력 요건 

주택임대차보호법은 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 법이지만, 그 보호는 법이 정한 요건을 갖춘 임차인에게만 주어집니다.

요건을 하나라도 놓치면 보증금 전액을 잃을 수도 있습니다.

최근 전세사기와 깡통전세 피해가 이어지면서 보증금을 지키는 방법에 대한 관심이 높아졌습니다.

외국인 근로자, 유학생, 결혼이민자 등 한국에 거주하는 외국인 임차인도 예외는 아닙니다.

오히려 외국인 임차인은 "외국인도 보호받을 수 있는지"부터 헷갈려 필요한 절차를 놓치는 경우가 적지 않습니다.

오늘은 외국인 세입자가 전세보증금을 지키기 위해 갖춰야 할 대항력 요건과 대응 방법에 관하여 상세히 안내해 드리겠습니다.

외국인도 체류지 신고를 마치면 대항력이 생깁니다

대항력이란 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 "계약 기간까지 살 권리와 보증금 반환"을 주장할 수 있는 힘을 말합니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항은 다음과 같이 정하고 있습니다.

"임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다."

외국인은 주민등록을 할 수 없는데, 그렇다면 보호받을 수 없을까요?

그렇지 않습니다.

출입국관리법은 외국인등록과 체류지 변경신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 정하고 있습니다.

외국국적동포의 국내거소신고와 거소 이전신고도 같은 효력이 있으며, 대법원도 이를 근거로 외국국적동포 임차인의 대항력을 인정한 바 있습니다.

결국 외국인 임차인은 이사 후 체류지 변경신고를 해야 대항력을 갖출 수 있습니다.

유의할 점은 대항력이 신고 당일이 아니라 "다음 날 0시"부터 생긴다는 것입니다.

이사한 날 집주인이 근저당을 설정하면 은행이 앞순위가 될 수 있으므로 신고를 미루지 마셔야 합니다.

확정일자까지 받아야 경매에서 보증금을 돌려받습니다

대항력만으로는 부족합니다.

집이 경매로 넘어갔을 때 매각대금에서 순위에 따라 보증금을 먼저 배당받으려면 "우선변제권"이 필요합니다.

우리 법은 대항력을 갖춘 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권을 인정합니다.

비교하면 다음과 같습니다.

대항력: 새 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 힘

우선변제권: 경매·공매에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 권리

확정일자는 주민센터나 인터넷등기소에서 받을 수 있고, 외국인도 외국인등록증을 지참하면 받을 수 있습니다.

가상의 예를 들어 보겠습니다.

외국인 근로자 A씨는 원룸 전세계약 후 바로 입주했지만, 바쁜 일정 탓에 체류지 변경신고를 3주 뒤에 했습니다.

그사이 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정했고, 이후 집이 경매에 넘어가자 A씨는 은행보다 후순위가 되어 보증금 상당 부분을 돌려받지 못했습니다.

입주 당일 체류지 변경신고와 확정일자를 함께 처리했다면 결과가 달라졌을 수 있습니다.

출국·이사 전에는 임차권등기명령부터 신청하셔야 합니다

외국인 임차인에게 특히 위험한 순간은 "보증금을 못 받은 채 이사하거나 출국하는 때"입니다.

대항력과 우선변제권은 점유와 체류지 등록을 계속 유지해야 지켜집니다.

보증금을 받기 전에 다른 곳으로 체류지를 옮기거나 짐을 빼면 그동안 쌓아 둔 순위를 잃을 수 있습니다.

이럴 때 활용하는 제도가 임차권등기명령입니다.

우리 법은 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정하고 있습니다.

등기가 마쳐지면 이사하거나 출국해도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

다만 신청만 하고 바로 이사하면 안 됩니다.

등기부에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤에 이사하셔야 하겠습니다.

외국인 임차인은 체류기간 만료나 귀국 일정 때문에 시간이 촉박하고, 언어 문제로 집주인과의 협의나 법원 절차가 어려운 경우가 많습니다.

귀국 후에는 보증금반환소송이나 강제집행을 직접 진행하기가 더욱 어려워집니다.

보증금 반환이 지연될 조짐이 보인다면 출국 일정을 정하기 전에 내용증명 발송, 임차권등기명령, 보증금반환소송까지의 계획을 미리 세워 두는 것이 중요합니다.

정진권 변호사 팀은 한국 거주 외국인의 임대차·민사 사건을 다수 다뤄 왔으며, 방송에서도 법률 해설을 해온 경험을 바탕으로 복잡한 절차를 알기 쉽게 안내해 드리고 있습니다.

보증금은 대부분 임차인의 전 재산입니다.

한시라도 빨리 전문 변호사를 선임하여 보증금을 지킬 수 있는 법적인 조치를 취하셔야 하겠습니다.

정진권 변호사는

서울대 출신, 감사원 경험 변호사입니다.

공직 (정부/지자체) 근무, 사업 경험을 바탕으로

다양하고 특수한 의뢰인들의 상황에 귀 기울여

최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다.