[임대차] 집주인 연락두절, 임차권등기명령으로 보증금 지키기 

임대차 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하면, 임차인은 쉽게 이사를 갈 수 없습니다.

우리 법은 임차인이 주택을 넘겨받고 전입신고를 해야 대항력을 주고, 그 상태가 유지되는 동안만 보호합니다.

그래서 새 집으로 주소를 옮기는 순간 보증금을 지킬 힘을 잃을 수 있습니다.

최근 전세사기와 역전세 문제가 이어지면서 "집주인이 전화를 받지 않는다", "다음 세입자가 들어와야 돌려주겠다고 한다"는 상담이 크게 늘었습니다.

이사 날짜와 새 집 잔금일은 다가오는데 보증금은 묶여 있는 상황입니다.

오늘은 이럴 때 임차인이 먼저 써야 할 제도인 임차권등기명령에 관하여 상세히 안내해 드리겠습니다.

계약이 끝났다면 집주인 동의 없이도 신청할 수 있습니다

임차권등기명령은 임차인 혼자 법원에 신청하는 절차입니다.

집주인의 협조나 동의는 필요하지 않습니다.

주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 이렇게 정하고 있습니다.

"임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다."

핵심 요건은 '임대차가 끝났을 것'입니다.

계약기간이 만료되었거나, 묵시적 갱신 후 임차인이 계약 해지를 통지하고 정해진 기간이 지난 경우가 여기에 해당합니다.

따라서 계약 종료 사실을 증명할 자료를 미리 챙겨 두셔야 합니다.

집주인이 연락을 피한다면 내용증명으로 계약 종료와 보증금 반환을 요구해 두시기 바랍니다.

임대차계약서, 주민등록초본, 계약 종료를 증명하는 문자나 내용증명도 함께 준비하시면 됩니다.

2023년 법 개정으로, 등기명령이 집주인에게 송달되기 전에도 임차권등기를 할 수 있게 되었습니다.

집주인이 일부러 서류를 받지 않아 절차가 늦어지던 문제를 줄이기 위한 개정입니다.

등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤에 이사해야 합니다

가장 흔한 실수는 '신청'만 하고 바로 이사하는 것입니다.

법은 임차권등기를 '마친' 때부터 대항력과 우선변제권이 유지되도록 정하고 있습니다.

법원 결정이 났더라도 등기부에 실제로 기재되기 전에 주소를 옮기면 보호의 공백이 생길 수 있습니다.

그 사이 집에 근저당이 설정되거나 압류가 들어오면 순위에서 밀릴 수 있습니다.

신청 후 등기 완료까지는 통상 몇 주가 걸립니다.

반드시 등기사항전부증명서를 직접 떼어 '임차권' 기재를 확인하신 뒤 전출하시기 바랍니다.

몇 가지 유의점도 있습니다.

첫째, 등기가 마쳐진 뒤 같은 주택에 새로 들어온 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받을 수 없습니다.

그래서 집주인이 새 세입자를 구하기 어려워지고, 이것이 보증금 반환을 앞당기는 압박이 되기도 합니다.

둘째, 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다.

셋째, 임차권등기는 보증금을 돌려받기 위한 '보전' 수단입니다.

등기를 했다고 돈이 자동으로 들어오지는 않습니다.

등기 후에는 보증금반환 소송과 강제집행으로 이어져야 하겠습니다

집주인이 끝까지 반환하지 않으면 보증금반환 청구소송으로 판결을 받아야 합니다.

판결이 확정되면 그 주택에 대해 강제경매를 신청할 수 있습니다.

임차권등기로 유지해 둔 우선변제권 순위에 따라 배당을 받게 됩니다.

소송에서는 보증금과 함께 지연손해금도 청구할 수 있습니다.

소송이 제기된 뒤의 지연손해금은 법에 정해진 법정이율이 적용되어 적지 않은 금액이 됩니다.

전세보증금 반환보증에 가입하셨다면 보증기관에 이행을 청구할 때 임차권등기를 요구하는 경우가 많습니다.

보증기관 안내를 먼저 확인하신 뒤 순서를 맞추셔야 하겠습니다.

외국인 임차인이라면 더 서둘러야 합니다.

체류기간 만료나 귀국 일정이 정해져 있는데 보증금을 돌려받지 못하면, 출국 후에는 절차를 직접 챙기기가 매우 어렵습니다.

가상의 예를 들면, 계약 만료 한 달 뒤 출국이 예정된 외국인 근로자가 집주인과 연락이 끊긴 경우입니다.

출국 전에 임차권등기를 마치고 소송대리인을 선임해 두면, 국외에서도 보증금 회수 절차를 이어갈 수 있습니다.

보증금은 대부분의 임차인에게 전 재산에 가까운 돈입니다.

이사 날짜 하나, 등기 확인 하나를 놓쳐 순위를 잃으면 되돌리기 어렵습니다.

계약 종료가 다가오는데 집주인과 연락이 닿지 않는다면, 한시라도 빨리 전문 변호사를 선임하여 임차권등기부터 소송과 집행까지 순서에 맞는 법적인 조치를 취하셔야 하겠습니다.

방송에서도 법률 해설을 해온 경험을 바탕으로, 의뢰인의 일정과 상황에 맞춘 대응 순서를 함께 설계해 드리겠습니다.

정진권 변호사는

서울대 출신, 감사원 경험 변호사입니다.

공직 (정부/지자체) 근무, 사업 경험을 바탕으로

다양하고 특수한 의뢰인들의 상황에 귀 기울여

최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다.