종중 땅을 샀는데 총회 결의가 없었다며 무효라고 해요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 선산이나 문중 땅을 사들였다가, 잔금과 등기까지 마친 뒤에 종중이 나서서 “총회 결의가 없었으니 계약은 무효”라고 주장하는 분쟁이 적지 않게 접수되고 있습니다.

매수인분들은 대개 “종중 회장이 직접 나와서 도장을 찍었는데 설마 문제가 되겠느냐”, “등기부에도 이전등기가 됐고 대금도 다 치렀다”고 생각합니다. 그런데 막상 종중 쪽에서 소를 제기하면 등기가 말소될 위험에 놓이고, 이미 건넨 매매대금은 땅을 판 대표자 개인의 주머니로 들어가 있어 돌려받기도 쉽지 않은 경우가 많습니다.

종중 재산은 민법상 종중원 전체가 함께 소유하는 총유재산이어서, 대표자 한 사람의 의사만으로는 처분할 수 없고 총회 결의라는 절차를 거쳐야 유효한 처분이 됩니다. 이 절차가 빠졌다면 매수인이 선의였더라도 계약의 효력이 부정될 수 있습니다.

아래에서는 총회 결의가 없는 종중 땅 매매가 왜 무효가 되는지, 매수인이 어떤 방어와 회수 수단을 가지고 있는지, 그리고 상대방이 속인 경우 형사책임은 어떻게 되는지 살펴보겠습니다.

1. 종중 땅은 대표자 혼자 팔 수 없고 총회 결의가 있어야 합니다

종중 재산은 종중원 전체의 총유이므로 처분에는 총회 결의가 필요합니다.

민법 제275조 제1항은 법인 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때 이를 총유로 한다고 정하고 있습니다. 종중은 공동 선조의 후손 전체로 구성되는 대표적인 법인 아닌 사단이므로, 종중 명의로 된 임야·전답·묘지 부지는 대표자 개인이나 일부 종중원의 것이 아니라 종중원 전체가 함께 가진 재산입니다.

처분 방법도 법에 정해져 있습니다. 민법 제276조 제1항은 아래와 같이 규정합니다.

총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다(민법 제276조 제1항).

종중에서는 규약에 따로 정한 바가 없다면 종중총회 결의로 재산을 처분하는 것이 법원 실무의 확립된 태도입니다. 여기서 말하는 총회는 종중원 모두에게 소집통지가 이루어지고 의결정족수를 갖춘 적법한 총회여야 합니다. 일부 문중 어른들끼리 모여 “팔기로 했다”고 말을 맞춘 자리나, 나중에 만들어진 동의서·결의서 한 장은 결의로 인정되기 어렵습니다.

따라서 종중 회장이나 총무가 종중 인감을 가지고 직접 계약서에 서명했더라도, 그 사실만으로 종중이 처분에 동의했다고 볼 수 없습니다. 매수인이 확인했어야 할 것은 대표자의 신분이 아니라 총회 결의가 있었는지 여부입니다.

종중 땅 매매의 유효 여부는 대표자의 도장이 아니라 적법한 총회 결의가 있었는지로 결정됩니다.

2. 총회 결의가 없는 매매는 원칙적으로 무효이고 등기도 말소될 수 있습니다

결의 없는 처분은 무효이므로 이전등기를 마쳤어도 종중이 말소를 청구할 수 있습니다.

총회 결의를 거치지 않은 총유물 처분 행위는 효력이 없다는 것이 일관된 법원의 입장입니다. 계약이 무효이면 그에 기초한 소유권이전등기 역시 원인 없이 마쳐진 등기가 되어, 종중은 매수인을 상대로 소유권이전등기 말소를 구하거나 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기를 청구할 수 있습니다.

그리고 이 경우 매수인이 이미 땅을 되팔아 제3자 명의로 등기가 넘어갔더라도 사정이 크게 달라지지 않습니다. 우리 법제는 등기에 공신력을 인정하지 않기 때문에, 무효 등기에서 출발한 전득자의 등기도 말소 대상이 될 수 있습니다. 압류나 근저당이 설정되어 있다면 그 등기도 함께 정리 대상이 됩니다.

실무에서는 이렇게 종중이 소를 제기하는 시점이 계약 후 수년이 지난 뒤인 경우가 많습니다. 땅값이 올랐거나 종중원 사이에 내부 갈등이 생겨 새 임원진이 “전임 회장이 멋대로 판 것”이라며 문제를 삼는 경우가 전형적입니다. 매수인 입장에서는 대금을 치르고 그 위에 건물을 짓거나 담보까지 잡은 뒤여서 피해가 더욱 커집니다.

결의 없이 이뤄진 종중 땅 매매는 원칙적으로 무효이며, 등기를 마쳤다는 사실만으로 안전하지 않습니다.

3. 매수인이 선의였다는 사정만으로는 쉽게 보호받지 못합니다

표현대리나 취득시효 주장은 가능하지만 인정 요건이 매우 까다롭습니다.

매수인이 시도할 수 있는 첫 번째 방어는 민법 제126조 권한을 넘은 표현대리입니다. 같은 조문은 아래와 같이 규정합니다.

대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우에 제삼자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다(민법 제126조).

다만 종중처럼 총회 결의가 처분의 필수 요건으로 법에 정해져 있는 경우, 법원은 상대방이 결의 여부를 충분히 확인하지 않았다면 정당한 이유가 있다고 보는 데 매우 엄격합니다. 총유물 처분에 결의가 필요하다는 점은 법에 명시된 것이어서, 매수인이 총회 회의록이나 종중 규약을 요구해 확인했는지가 사실상 핵심 쟁점이 됩니다. 확인 없이 대표자의 말만 믿고 계약했다면 이 주장은 받아들여지기 어렵습니다.

두 번째 방어는 점유취득시효입니다. 땅을 20년간 소유 의사로 평온·공연하게 점유했다면 민법 제245조 제1항에 따라 시효취득을 주장할 수 있고, 매매에 따른 이전등기를 마치고 선의·무과실로 10년간 점유했다면 같은 조 제2항의 등기부취득시효를 주장할 수 있습니다. 그러나 ‘무과실’이 핵심인데, 총회 결의 여부를 확인하지 않았다면 과실이 있다고 판단될 수 있습니다.

세 번째로 종중이 사후에 적법한 총회를 열어 그 매매를 추인했다면 문제가 해결됩니다. 소송 중이라도 종중과 협상해 정식 총회에서 추인 결의를 받아내는 것이 실무에서 가장 빠른 해결책이 되는 경우가 많습니다.

선의였다는 사정만으로는 부족하고, 결의 여부를 확인했는지가 표현대리와 등기부취득시효의 성패를 가릅니다.

4. 이미 낸 대금은 대표자 개인과 종중을 상대로 돌려받는 길을 찾아야 합니다

무효 계약의 대금은 부당이득 반환으로 청구하되, 누구에게 얼마를 청구할 수 있는지가 관건입니다.

계약이 무효로 판명되면 매수인은 이미 지급한 매매대금을 민법 제741조에 따른 부당이득으로 반환청구할 수 있습니다. 반면 매수인도 받았던 땅과 등기를 원상회복해야 하므로 서로 반환할 의무가 있게 됩니다.

문제는 대금을 누가 받았느냐입니다. 대표자 개인 계좌로 입금했다면 반환청구의 상대방은 일차적으로 그 개인이고, 종중 명의 계좌로 들어가 종중 경비·세금·채무 변제에 쓰였다면 그 한도에서 종중에도 이득이 남아 있어 종중에 대한 청구가 가능해집니다. 그래서 대금 이체 내역과 사용처를 추적하는 작업이 중요합니다.

대표자가 대금을 이미 탕진했다면 반환 가능성은 급격히 낮아집니다. 이때 쓸 수 있는 방법이 가압류입니다. 대표자 개인의 부동산·예금에 대해 소 제기 전에 보전처분을 해 두면 실제 회수 가능성이 달라지므로, 문제 제기를 받는 순간 바로 재산 현황부터 파악해야 합니다.

또한 땅의 일부가 타인 소유로 판명되는 경우 민법 제570조의 타인 권리 매매에서 매도인 담보책임이 문제될 수 있습니다. 계약 당시 권리가 매도인에게 속하지 않음을 알지 못했던 매수인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 이 책임을 지는 것은 매도인으로 행세한 사람이므로, 결국 그 사람의 변제 자력이 회수의 관건이 됩니다.

대금 회수는 누구 계좌로 돈이 들어갔는지, 그 사람에게 재산이 남아 있는지에 달려 있으므로 보전처분을 서둘러야 합니다.

5. 속이고 판 사람에게는 사기죄 책임을 물을 수 있고, 절차는 이렇게 진행됩니다

결의가 있다고 속여 대금을 받았다면 대표자에게 형사책임이 따릅니다.

대표자가 총회 결의가 없다는 사실을 알면서도 “결의를 받았다”, “종중에서 팔기로 했다”고 말해 대금을 받았다면 형법 제347조 제1항의 사기죄가 문제됩니다. 사기죄의 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다. 이 경우 위조된 총회 회의록을 제시했다면 사문서위조·행사죄가 함께 문제될 수 있습니다.

반대로 종중 쪽에서 매수인을 의심하는 경우도 있습니다. 매수인이 결의가 없음을 알고 가담했다는 이야기가 나오면 공범 의혹이 제기될 수 있으므로, 거래 경위를 보여 주는 자료를 일찍 정리해 두어야 합니다.

절차는 통상 ①고소장 접수(수원 지역이라면 수원남부·수원중부경찰서 등) → ②고소인·피고소인 조사 → ③수원지방검찰청 송치 및 처분 → ④기소 시 수원지방법원 재판 순으로 진행됩니다. 민사는 말소등기·부당이득 반환 사건으로 부동산 소재지 관할 법원에서 따로 진행되며, 형사 기록이 민사 입증자료로 쓰이는 경우가 많습니다. 종중이 소를 제기하기 전에 처분금지가처분을 걸어 두는 경우도 있어서, 등기부를 수시로 확인하는 것이 좋습니다. 확인 순서는 아래와 같습니다.

1. 계약서, 종중 회장·총무의 직인과 인감증명, 계약 당시 제시된 회의록·위임장 등 서류를 모두 모아 결의가 있었다고 믿게 된 경위를 정리합니다.

2. 매매대금을 이체한 통장 내역으로 누구 계좌에 얼마가 입금됐는지, 그 돈이 종중 경비로 쓰였는지를 확인합니다.

3. 등기부등본을 열람해 처분금지가처분, 압류, 소 제기 여부를 확인하고, 필요하면 대표자 재산에 대한 가압류를 먼저 신청합니다.

이 자료를 바탕으로 종중 추인 협상, 대금 반환 소송, 형사 고소를 어떻게 조합할지 판단해야 실제 손실을 줄일 수 있습니다.

마치며

종중 땅 거래는 “문중 어른이 직접 나왔으니 믿을 만하다”는 생각 때문에 총회 결의 확인이 뒤로 밀리는 경우가 많고, 문제는 대개 계약이 끝난 뒤 한참 지나서야 드러납니다.

땅을 산 매수인 입장에서는 감정적으로 항의하기보다 계약 당시 어떤 서류를 보았고 어떤 설명을 들었는지를 정리하는 것이 먼저입니다. 그 자료가 표현대리, 취득시효, 사기 고소 모두에서 핵심 증거가 됩니다.

반대로 종중이나 판 사람 입장에서도 “결의가 없었으니 무조건 무효”라는 주장만으로 끝나지 않습니다. 대금이 종중 경비로 쓰였다면 반환 책임이 생길 수 있고, 대표자가 속였다면 형사책임이 따르기 때문입니다.

저는 부동산 매매 분쟁과 사기 사건에서 땅을 산 쪽과 판 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약 당시의 확인 자료 한 장이 결론을 바꾸는 장면을 여러 번 보아 왔습니다.

종중에서 무효 주장을 받았거나 대금을 돌려받아야 하는 상황이라면, 등기가 말소되기 전 지금이 대응할 수 있는 시점입니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 종중 회장이 인감증명서와 도장을 가져와서 계약했는데도 무효가 되나요?

A. 될 수 있습니다. 인감과 도장은 대표자임을 보여 줄 뿐, 총유물 처분에 필요한 사원총회 결의를 대신하지 못합니다. 결의 여부를 확인하지 않았다면 보호받기 어렵습니다.

Q. 소유권이전등기까지 마쳤고 10년이 지났는데 안전한가요?

A. 무조건 안전하지는 않습니다. 선의·무과실로 점유했다면 등기부취득시효를 주장할 수 있지만, 총회 결의를 확인하지 않은 것이 과실로 평가되면 인정되지 않을 수 있습니다.

Q. 땅을 이미 제3자에게 되팔았다면 어떻게 되나요?

A. 무효 등기에서 출발한 전득자의 등기도 말소 대상이 될 수 있고, 되판 사람은 전득자에게 책임을 질 수 있습니다. 등기에는 공신력이 없다는 점을 유의해야 합니다.

Q. 낸 매매대금은 종중에게 받을 수 있나요?

A. 대금이 종중 계좌로 들어가 종중을 위해 쓰였다면 그 한도에서 종중에 부당이득 반환을 구할 수 있습니다. 대표자 개인이 받아 썼다면 일차적 상대방은 그 개인입니다.

Q. 종중이 나중에 총회를 열어 인정해 주면 어떻게 되나요?

A. 적법한 총회에서 추인 결의가 이루어지면 매매의 효력을 다툴 수 없게 되므로, 종중과의 협상에서 가장 현실적인 해결 방법이 됩니다.

Q. 대표자를 사기로 고소할 수 있나요?

A. 결의가 없음을 알면서 있다고 속여 대금을 받았다는 점이 입증되면 사기죄가 성립할 수 있습니다. 거래 당시 제시된 서류와 대화 기록이 핵심 증거입니다.

Q. 종중에서 소장을 받았는데 언제 변호사를 찾아야 하나요?

A. 답변서 제출 기한이 짧으므로 소장을 받은 즉시가 좋습니다. 등기 말소 소송은 가처분과 가압류 같은 보전처분을 어떻게 쓰느냐에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.