토지를 장기간 점유했다면 무조건 점유취득시효 완성될까? 

토지를 장기간 점유했다면 무조건 점유취득시효 완성될까?

다른 사람 명의의 토지를 수십 년 동안 밭으로 사용하거나, 담장을 설치해 내 땅처럼 관리해 온 경우가 있습니다. 20년 이상 사용했으니 이제 내 땅이 되는 것 아니냐고 생각하기 쉽지만, 단순히 오랫동안 토지를 점유했다는 사실만으로 소유권을 취득하는 것은 아닙니다. 점유취득시효가 인정되려면 점유기간뿐 아니라 어떤 경위로 점유를 시작했는지, 소유의 의사가 있었는지, 점유가 계속되었는지 등을 함께 살펴봐야 합니다.

20년 점유가 기본 요건입니다

현행 민법은 20년 동안 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기를 함으로써 소유권을 취득할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 일반적인 점유취득시효에서는 우선 20년이라는 기간이 중요합니다. 그러나 20년이라는 숫자만 충족한다고 바로 취득시효가 완성되는 것은 아닙니다.

가장 중요한 쟁점은 ‘내 땅처럼 점유했는가’입니다

점유취득시효에서는 소유의 의사로 하는 점유, 즉 ‘자주점유’가 필요합니다. 민법상 점유자는 원칙적으로 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되기 때문에 취득시효를 주장하는 사람이 처음부터 자신의 소유 의사를 일일이 증명해야 하는 것은 아닙니다. 다만 법원은 점유자의 마음속 생각이 아니라 토지를 점유하게 된 경위와 이후의 행동 등 객관적인 사정을 기준으로 자주점유인지 판단합니다.

허락받아 사용했다면 결과가 달라질 수 있습니다

토지 소유자로부터 빌려서 사용했거나, 사용승낙을 받고 점유했다면 처음부터 다른 사람의 소유권을 인정하면서 토지를 사용한 것이므로 이른바 ‘타주점유’가 문제될 수 있습니다. 예를 들어 “사용료 없이 당분간 밭으로 써도 된다”는 허락을 받고 사용하기 시작했다면 수십 년이 지났다는 이유만으로 당연히 취득시효가 인정된다고 보기 어렵습니다. 오랜 점유기간보다 점유가 어떤 이유에서 시작됐는지를 확인하는 것이 중요한 이유입니다.

남의 땅인 줄 알면서 무단으로 점유한 경우도 주의해야 합니다

점유자는 자주점유로 추정되지만 언제나 그런 것은 아닙니다. 대법원은 2024년에도 점유자가 점유를 시작할 당시 소유권을 취득할 아무런 법적 근거가 없다는 사실을 잘 알면서 다른 사람의 토지를 무단으로 점유했다는 사실이 증명된다면 원칙적으로 자주점유의 추정이 깨질 수 있다고 다시 확인했습니다. 따라서 이웃 토지의 일부라는 사실을 명확히 알면서 담장을 넓히거나 경계를 넘어 사용하기 시작한 경우라면 단순히 20년이 지났다는 주장만으로 해결되지 않을 수 있습니다.

부모 때부터 사용했다면 점유기간을 합칠 수도 있습니다

현재 점유자가 혼자 20년을 사용하지 않았더라도 이전 점유자의 점유기간을 이어받아 주장할 수 있는 경우가 있습니다. 민법은 점유의 승계인이 자신의 점유만 주장하거나 전 점유자의 점유까지 함께 주장할 수 있도록 하고 있습니다. 다만 이전 점유자의 점유를 함께 주장하면 그 점유에 존재했던 하자 역시 승계합니다. 따라서 부모나 이전 소유자 때부터 사용했다는 사실만 볼 것이 아니라 당시 어떤 경위로 토지를 점유하기 시작했는지도 확인해야 합니다.

20년이 지났어도 등기 문제를 놓치면 안 됩니다

점유취득시효가 완성되었다고 해서 등기부상 소유자가 자동으로 바뀌는 것은 아닙니다. 민법은 20년간의 점유 요건을 갖춘 사람이 ‘등기함으로써’ 소유권을 취득한다고 규정하고 있습니다. 특히 취득시효가 완성된 뒤에도 이전등기를 하지 않은 상태에서 토지가 다른 사람에게 매도되고 새로운 소유자가 등기까지 마친다면, 원칙적으로 그 새로운 소유자에게 취득시효 완성을 주장하지 못하는 문제가 생길 수 있습니다.

토지경계와 점유자료부터 확인해야 합니다

실제 분쟁에서는 “30년 동안 우리가 관리했다”는 말만으로는 부족할 수 있습니다. 등기사항증명서와 토지대장, 지적도, 과거 항공사진이나 현장사진, 담장 설치 시점, 농작물 경작이나 건축물 사용 상태, 재산세·사용료 관련 자료, 이웃이나 이전 소유자의 진술 등을 통해 점유기간과 점유 경위를 구체적으로 확인할 필요가 있습니다. 특히 토지 일부만 점유한 사건이라면 어느 부분을 얼마 동안 배타적으로 사용했는지를 측량 등을 통해 특정하는 작업도 중요할 수 있습니다.

저희는 점유취득시효, 토지경계분쟁, 토지인도 및 소유권이전등기와 관련하여 단순한 점유기간뿐 아니라 점유가 시작된 경위와 과거 토지자료, 실제 이용상태 등을 함께 확인해 대응 방향을 검토하고 있습니다.

토지를 오랫동안 사용해 왔다고 해서 무조건 내 소유가 되는 것도 아니고, 등기가 다른 사람 명의라는 이유만으로 취득시효 주장이 불가능한 것도 아닙니다

합니다.

부동산전문변호사 김민중 | 법무법인 로윈