월세 밀리고 잠적한 임차인, 강제퇴거 방법 

월세 밀리고 잠적한 임차인, 강제퇴거 방법

월세를 여러 달 내지 않은 채 임차인이 연락까지 끊고 사라지는 경우가 있습니다. 집 안에 짐은 그대로인데 전화도 받지 않고 실제 거주 여부조차 확인되지 않는다면 임대인 입장에서는 답답할 수밖에 없습니다. 그러나 임차인이 잠적했다는 이유만으로 도어록을 바꾸거나 짐을 임의로 처분하면 오히려 새로운 법적 분쟁이 생길 수 있습니다. 이럴 때는 계약을 적법하게 종료시키고 건물인도소송과 강제집행을 통해 퇴거 절차를 진행하는 것이 원칙입니다.

월세가 얼마나 밀려야 계약을 해지할 수 있을까요?

주택 등 일반적인 건물 임대차에서는 민법상 차임 연체액이 2기분에 달하면 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 예를 들어 월세가 100만 원이라면 연체금액이 200만 원에 이른 경우 계약 해지를 검토할 수 있다는 의미입니다. 반드시 두 달 연속으로 연체했는지만 보는 것이 아니라 누적된 연체액이 기준이 됩니다. 다만 상가라면 기준이 다릅니다. 현행 상가건물 임대차보호법은 차임 연체액이 3기분에 달한 경우 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 최근 대법원도 상가임대차에서 연체액이 3기분에 달하면 그 시점에 해지권이 발생하며, 임대인이 해지권을 행사한 후 임차인이 임의로 일부 차임을 지급했다는 이유만으로 이미 발생한 해지권이 원칙적으로 사라지는 것은 아니라고 판단했습니다.

연락이 끊겼더라도 계약 해지 의사는 남겨두는 것이 좋습니다

임차인이 전화를 받지 않는다고 해서 해지 절차 자체를 생략하는 것은 좋지 않습니다. 문자메시지, 카카오톡, 내용증명 등을 통해 연체금액과 계약 해지 의사, 부동산을 인도해 달라는 내용을 명확하게 남겨두는 것이 이후 소송에서 중요할 수 있습니다. 특히 계약서상 주소, 주민등록상 주소 등 확인 가능한 송달지를 최대한 확인한 뒤 절차를 진행하는 것이 좋습니다.

임차인의 주소를 몰라도 소송은 진행할 수 있습니다

잠적한 임차인의 가장 큰 문제는 소장을 어디로 보내야 하는지 알 수 없다는 점입니다. 그러나 주소나 근무지를 확인하기 위한 절차를 거쳤음에도 소재를 알 수 없다면 법원에 공시송달을 신청할 수 있습니다. 민사소송법은 상대방의 주소나 근무장소를 알 수 없는 경우 일정한 요건 아래 공시송달을 할 수 있도록 하고 있습니다. 첫 공시송달은 실시 후 2주가 지나면 효력이 발생합니다. 따라서 임차인이 잠적했다고 해서 건물인도소송 자체를 포기해야 하는 것은 아닙니다.

빈집처럼 보여도 임의로 문을 열어서는 안 됩니다

전기나 수도 사용량이 없고 우편물이 쌓여 있어도 임차인의 점유가 완전히 종료됐다고 단정하기 어려운 경우가 있습니다. 임대인이 임의로 도어록을 교체하거나 내부 물건을 밖으로 꺼내고 폐기하는 방식은 피해야 합니다. 계약이 해지되었더라도 임차인이 자진해서 인도하지 않는다면 건물인도 판결 등 집행권원을 확보한 뒤 집행관을 통한 강제집행으로 점유를 넘겨받는 것이 안전합니다.

남겨진 짐도 마음대로 버려서는 안 됩니다

임차인이 잠적하면 가구나 가전제품, 각종 집기류가 그대로 남아 있는 경우가 적지 않습니다. 강제집행 과정에서는 집행관이 부동산의 점유를 임대인에게 넘기고, 임차인이 없는 경우 남겨진 동산을 일정한 절차에 따라 보관하게 됩니다. 이후 임차인이 물건을 찾아가지 않으면 법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 공제한 나머지 금액을 공탁하는 절차도 마련돼 있습니다. 따라서 임대인이 임의로 폐기하기보다는 강제집행 절차 안에서 처리하는 것이 분쟁을 예방하는 방법입니다.

미납 월세도 함께 청구할 수 있습니다

건물인도소송을 제기할 때는 단순히 퇴거만 요구하는 것이 아니라 지금까지 밀린 차임과 계약 종료 후에도 계속 점유한 기간에 대한 차임 상당액 등을 함께 청구하는 방안을 검토할 수 있습니다. 보증금이 남아 있다면 미납차임 등과 정산해야 하므로 계약서, 계좌 입금내역, 관리비 내역 등을 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.

임차인이 사라졌다고 해서 곧바로 빈집으로 취급해서는 안 됩니다

월세가 밀리고 연락까지 끊겼다면 가장 먼저 계약 해지 요건을 확인하고, 해지 통지를 남긴 뒤 건물인도소송과 강제집행을 순서대로 준비해야 합니다. 특히 임차인의 짐이 남아 있거나 주소가 확인되지 않는 사건은 일반적인 퇴거사건보다 절차가 복잡해질 수 있습니다.

저희는 월세 연체, 임차인 잠적, 건물인도소송, 점유이전금지가처분 및 강제집행 등 임대차 분쟁에서 계약 내용과 연체내역, 현재 점유상태를 확인하여 필요한 대응 절차를 검토하고 있습니다. 임차인이 연락되지 않는다는 이유로 임의로 문을 열거나 물건을 처분하기보다는 현재 상황에서 계약 해지와 인도청구가 가능한지부터 확인한 뒤 절차적으로 대응하는 것이 중요합니다.

부동산전문변호사 김민중 | 법무법인 로윈