지역주택조합 탈퇴, 납입금 돌려받으려면? 

지역주택조합 탈퇴, 납입금 돌려받으려면?

지역주택조합에 가입해 분담금과 업무대행비까지 납부했지만 사업이 생각보다 오래 지연되거나 추가분담금 부담이 커지면서 탈퇴를 고민하는 경우가 있습니다. 하지만 “더 이상 조합원으로 있고 싶지 않다”는 의사만으로 언제든 탈퇴하고 낸 돈 전액을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 가입 시점과 계약 내용, 조합규약, 납입금의 성격, 사업 진행 정도에 따라 탈퇴 가능 여부와 반환받을 수 있는 금액이 크게 달라질 수 있습니다.

가입 후 30일 이내라면 먼저 청약철회를 확인해야 합니다

현행 주택법은 지역주택조합 가입을 신청한 사람이 가입비 등을 예치한 날부터 30일 이내에 가입 청약을 철회할 수 있도록 하고 있습니다. 서면으로 철회하는 경우에는 철회의사를 표시한 서면을 발송한 날 효력이 발생하고, 이 경우 모집주체는 철회를 이유로 위약금이나 손해배상을 청구할 수 없습니다. 따라서 가입한 지 얼마 되지 않았다면 일반적인 탈퇴 절차보다 먼저 이 규정을 적용할 수 있는지 확인해야 합니다.

30일이 지났다고 마음대로 탈퇴할 수 있는 것은 아닙니다

청약철회 기간이 지난 뒤에는 상황이 달라집니다. 지역주택조합과 조합원 사이의 관계는 주택법뿐 아니라 조합규약, 조합가입계약, 총회 결의 등에 따라 정해집니다. 따라서 탈퇴 가능 여부와 납입금 반환 시기, 공제되는 금액 역시 가입계약서와 조합규약을 구체적으로 확인해야 합니다. 조합원 자격을 상실했다고 해서 가입계약이 처음부터 없었던 것처럼 되는 것도 아닙니다. 대법원도 조합원 지위 상실의 효력은 원칙적으로 장래를 향해 발생하며, 납입금 반환 역시 규약이나 계약에서 정한 내용을 함께 살펴야 한다고 판단하고 있습니다.

납입금 전액을 공제한다는 조항도 그대로 인정되는 것은 아닙니다

탈퇴를 요청하면 조합 측에서 “업무대행비는 반환하지 않는다”, “총분담금의 20%를 공제한다”는 답변을 받는 경우가 있습니다. 그러나 계약서나 총회 결의에 공제 규정이 있다고 해서 그 금액이 언제나 그대로 인정되는 것은 아닙니다. 최근 대법원은 탈퇴 등으로 조합원 지위를 상실한 사람에게 전체 분담금의 20%와 업무용역비 전액을 공제하도록 한 사안에서, 분담금 20% 공제 부분은 손해배상액의 예정에 해당하고 지나치게 과다하다면 민법에 따라 감액할 수 있다고 판단했습니다. 해당 사건에서는 전체 분담금의 10%로 감액한 원심의 결론이 유지됐습니다.

“언제든 전액 환불” 약속을 받았다면 확인할 부분이 있습니다

가입 당시 상담직원이나 추진위원회로부터 “사업이 안 되면 전액 환불해준다”, “일정 시점까지 인허가가 안 나오면 납입금을 돌려준다”는 설명을 듣고 가입하는 경우도 있습니다. 이러한 환불보장약정이 있다면 중요한 자료가 될 수 있지만, 그것만 보고 바로 전액 반환이 가능하다고 판단해서는 안 됩니다. 대법원은 지역주택조합이 총회 결의 없이 체결한 일정한 환불보장약정은 무효가 될 수 있다고 판단하면서도, 그 약정이 가입계약을 체결하게 된 중요한 이유였다면 가입계약 자체의 무효 또는 취소 문제로 이어질 가능성이 있다고 보고 있습니다. 반대로 조합원이 이후 계약을 계속 유지하겠다는 행동을 했다면 반환 주장이 제한될 수도 있습니다.

사업이 늦어졌다는 이유만으로 바로 전액 반환되는 것은 아닙니다

지역주택조합 사업은 토지 확보, 조합설립인가, 사업계획승인 등 여러 단계를 거치므로 예정했던 일정이 늦어지는 일이 적지 않습니다. 따라서 사업이 지연됐거나 예상보다 추가분담금이 늘어났다는 사실만으로 가입계약이 당연히 해제되거나 납입금 전액을 반환받을 수 있다고 단정하기 어렵습니다.

다만 가입 당시 토지확보율이나 사업 진행 상황을 사실과 다르게 설명했거나, 확정되지 않은 사업비와 공급가격을 확정된 것처럼 안내하는 등 중요한 사항을 허위·과장하여 가입을 유도했다면 계약 취소나 손해배상 등 다른 법적 수단을 검토할 여지가 있습니다. 현행 주택법도 토지 사용권원 확보 비율을 사실과 다르게 알리거나 사업의 중요한 사실을 은폐·축소하는 행위를 금지하고 있습니다.

탈퇴 통보 전에 계약서와 납입내역부터 확인해야 합니다

지역주택조합 탈퇴 사건에서는 가입계약서 한 장만 보는 것으로 충분하지 않은 경우가 많습니다. 가입계약서와 조합규약, 모집 당시 광고자료와 안내문, 상담 녹취나 문자, 토지확보율 및 사업 진행에 관한 설명자료, 지금까지 납부한 분담금·업무대행비 내역 등을 함께 살펴봐야 합니다. 특히 조합 측에서 일부 금액만 반환하겠다고 제안한 상태라면 곧바로 합의서나 탈퇴서를 작성하기 전에 그 서류에 추가 청구를 포기한다는 내용이 포함되어 있는지도 확인할 필요가 있습니다.

저희는 지역주택조합 탈퇴, 조합원 자격 문제, 분담금·업무대행비 반환과 관련하여 가입 당시 설명 내용과 계약서, 조합규약, 사업 진행 상황과 납입내역 등을 함께 검토해 대응 방향을 확인하고 있습니다.

이미 상당한 금액을 납부했다면 단순히 “탈퇴하고 싶다”는 문제로 접근하기보다 어떤 법적 근거로 가입관계를 종료할 수 있는지, 조합이 공제하려는 금액이 적정한지, 실제로 얼마까지 반환을 요구할 수 있는지를 먼저 검토하는 것이 중요합니다.

부동산전문변호사 김민중 | 법무법인 로윈