집을 샀을 뿐인데, 채권자를 해하는 행위라구요? 

부동산 투자를 하거나 직업적인 이유 때문에 주택 거래를 해야 하는 사람들을 제외하고는 많은 사람들에게 있어서 주택 매매는 자주 일어나는 일이 아닐지 모릅니다. 주택을 샀을 뿐인데 몇 개월, 또는 몇 년이 지나서 뜻밖에 소장을 받게 되는 일이 있습니다. 민법상 '채권자취소권'이라는 권리 때문인데요, 채권자취소권은 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에 채권자가 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있는 권리입니다. 국세를 체납한 경우라면 관할 세무서장도 국세징수법에 따라 동일한 권리를 행사할 수 있습니다. 위 채권자취소권의 대상이 되는 재산처분행위를 '사해행위'라고 합니다.

채권자취소권은 소를 제기하는 방법으로 행사해야 하는데 이를 사해행위취소소송이라고 합니다. 사해행위 취소소송은 부동산을 매각한 채무자가 아니라 수익자인 부동산 매수인을 상대로 합니다. 법원은, 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 부동산을 처분하여 소비하기 쉬운 현금으로 바꾼 경우 위 처분행위가 사해행위에 해당하는 것으로 보고 있습니다. 다만 이 경우에도 수익자, 즉 부동산 매수인이 위 부동산 매매가 채권자를 해하는 행위가 됨을 알고 부동산을 매수하였다는 점이 인정되어야 합니다. 일반적으로 수익자가 채무자의 자력 없음을 알았는지를 기준으로 이를 검토하게 됩니다.

문제는, 주택을 매수한 수익자가 주택 매도인의 자력 없음을 알지 못하였다는 것을 입증할 책임이 있다는 것입니다. 그런데 주택 매도인의 자력 없음을 알지 못하였다는 것에 관하여 법원은 다음과 같은 평가 기준을 설시하고 있습니다.

"수익자의 선의 여부는 채무자와 수익자의 관계, 사해행위를 구성하는 법률행위의 내용과 그에 이르게 된 경위 또는 동기, 그 행위의 거래조건이 정상적이고 이를 의심할 만한 특별한 사정이 없으며 정상적인 거래관계임을 뒷받침할 만한 객관적인 자료가 있는지, 그 행위 이후의 정황 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 논리칙 ·경험칙에 비추어 합리적으로 판단하여야 한다. 예컨대, 수익자가 채무자와 친인척 관계 등 채무자의 재산 상황을 구체적으로 알 수 있는 특수한 관계에 있지 않다는 점, 수익자와 채무자의 거래관계가 그 내용과 경위 등에 비추어 정상적인 범위 내에 있고 수익자가 그 거래관계에 따른 상당한 대가를 채무자에게 실제로 지급하는 등 해당 거래관계에 현저히 비합리적이거나 이례적인 사정이 없다는 점, 수익자가 채무자로부터 물적 담보 제공을 받는 경우에는 더 나아가 수익자의 기존 채권에 관하여 다른 일반채권자들의 채권보다 우선적으로 만족을 얻기 위하여 담보 제공이 이루어졌다고 볼 만한 사정이 없다는 점을 수익자가 증명하면, 수익자가 사해행위로 인한 공동담보 부족 가능성을 인식하였다고 볼 만한 다른 특별한 사정이 없는 한 수익자의 선의를 인정하는 것이 타당하다. 해당 거래관계에 이르게 된 구체적인 경위나 거래관계의 특성 등을 고려하지 않은 채 거래조건 등이 일반적인 거래관행과 어느 정도 다르다는 사정만으로 해당 거래관계가 현저히 비합리적이거나 이례적이라고 단정하여서는 아니 된다."

위 기준에 따르면, 주택 매도인과 매수인이 공인중개사무소의 소개를 통하여 처음 만난 사이이고, 주택 매매대금이 시세에 비하여 염가에 처분되었다는 사정이 존재하지 않으며, 부동산 거래 관행에 비추어 이례적인 점이 없고, 매매대금이 정상적으로 지급되었음을 소명할 수 있는 금융자료가 존재하는 경우라면 주택 매수인의 선의(해당 매매가 매도인의 채권자를 해하는 행위임을 알지 못하였다는 의미)임을 인정받을 수 있습니다.

주택 거래의 경우 매수인이 매도인의 자력을 조사할 의무가 있다고 보기 어렵고 또한 이를 확인하는 데에 한계가 있으므로 부동산 거래 관행에 비추어 균형을 고려한 구체적인 기준을 세운 것으로 생각합니다. 그러므로 주택 매수 후에 갑작스럽게 소장을 받게 되었더라도 불안해 하지 마시고 법률전문가의 도움을 요청하시기 바랍니다.