3개월간 공실로 비워둔 뒤에 재임대를 한 사건 

안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문변호사 최아란입니다.

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임대인이 실거주를 이유로 임대차계약의 갱신을 거절한 경우, 임차인은 계약갱신청구권을 행사하지 못하고 이사를 나오게 됩니다.

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그런데 일부 사건에서는 임대인이 실거주하겠다고 말하기는 하는데 그 말을 신뢰하기가 매우 어려운 경우가 있습니다. 임대인이 5% 이상의 임대료 협상을 요구하다가 여의치 않자 갑자기 실거주하겠다고 말을 바꾸는 경우가 대표적이지요.

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이대 임차인은 마음 한켠에 의심을 품으면서도 설마설마 하는 마음으로 일단 이사를 하기는 합니다. 그리고 이사 이후, 임대인이 실입주 하는지를 주시하게 되지요.

※ 물론 실거주하지 않을 것이라는 확신에 가까울 정도의 의심이 있는 경우에는 이사를 거부하고 갱신을 강행할 수도 있습니다(아래 포스팅 참조).

허위 실거주 명도 소송, 갱신청구권 행사한 세입자가 승소한 사례

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이렇듯 임차인이 임대인의 실거주를 의심하는 사건 중 상당수에서 임대인이 정말로 실거주하지 않고 제3자에게 재임대를 하는 사례가 발생하고 있습니다.

3개월간 공실로 둔 뒤 재임대를 한 사건

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오늘은 임대인이 실거주 사유를 들어 갱신을 거부하자, 임차인이 이를 받아들이고 이사를 나갔는데, 이사 후 3개월 간 공실로 비워두더니 결국 새로운 임차인을 들인 사례에 대해서 살펴보겠습니다.

※ 이 사건은 최아란 변호사가 직접 수행한 사례입니다.

임대인이 직접 들어올 거라고 하더니, 3개월 뒤에 새로운 임차인이 들어왔습니다.

사실관계

A씨는 경기도 용인의 한 아파트에서 전세보증금 3억 원을 지급하고 살던 임차인입니다. 초등학생인 자녀들을 키우고 있던 A씨는 학교 문제 등을 고려하여 임대차계약의 갱신을 희망했습니다.

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이에 A씨는 만기를 5개월 가량 앞두고 임대인 B씨에게 연락을 취해 ‘계약을 갱신하고 싶습니다’라는 뜻을 전했습니다.

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그러나 B씨는 ‘만기가 되면 내가 들어가 살 예정이다’라며 A씨의 갱신 요구를 거절했습니다.

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결국 A씨는 인근의 다른 아파트를 구해 이사를 마쳤습니다.

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A씨가 이사를 나온 후 약 3개월간은 위 아파트에 아무도 입주하지 않았습니다.

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그런데 3개월이 지난 후, 위 아파트에 새로운 임차인 C씨가 들어왔습니다. C씨의 임대차보증금은 5억 8천만 원이었습니다.

사실관계

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임대인이 주장한 사유

B씨는 “A씨와의 전세 계약이 끝나서 A씨의 전세보증금을 빼주려고 대출을 받았다. 그런데 대출 이자가 도저히 감당이 안 되더라. 그래서 결국 새로운 임차인 C씨와 계약을 하게 되었다”라고 주장했습니다.

소송 전략

임대차계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환하여야 합니다.

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B씨는 A씨와의 임대차계약을 종료시키기 위해서는 보증금 반환을 위한 재원을 마련하여야 한다는 것을 충분히 예측할 수 있었습니다.

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따라서 B씨가 보증금 반환의 재원을 마련하기 위해 대출을 받았다거나, 그 대출이자를 감당하기 어려웠다는 점은 갱신거절 당시부터 B씨가 충분히 예상할 수 있었던 사유입니다.

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이에 이 사건에서는 B씨가 주장하는 사유는 B씨의 통제 범위 내에 있었던 것일 뿐 불가피하게 발생한 사유가 아니라는 점에 주목하여 B씨의 주장에 대해 다투었습니다.

소송전략

판결 결과

법원은 B씨에게, A씨의 환산월차임과 C씨의 환산월차임의 차액의 24개월분에 해당하는 금액에 대한 손해배상을 하여야 한다고 판단하였습니다.

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서울동부지방법원 2021가소409099 판결

인정 손해액 : 14,000,000원{= (580,000,000원-300,000,000원)×0.025÷12×24}

판결 결과

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이 사건에서 볼 점

임대인이 실거주 사유를 들어 기존 임차인의 갱신 요구를 거절한 다음 기존 임차인의 눈치를 살펴 가며 단기간 목적 주택을 공실로 비워두는 사건이 종종 있습니다.

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그러나 임대인이 목적 주택을 일시적으로 공실로 비워두었다는 사정만으로는 손해배상 책임을 피할 수 없다는 점에 주목할 필요가 있습니다.

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글 : 대한변호사협회 등록 부동산 전문 변호사 최아란

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