부모님이 들어와 살 예정이라던 집에, 임차인이 나가는 바로 그날 다른 임차인이 들어왔습니다.
안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문변호사 최아란입니다.
요즘에는 전세 계약을 체결하면 2+2 = 4, 최소 4년을 거주할 수 있다고 생각하시는 경우가 대부분입니다. 주택임대차보호법에서 임차인에게 계약갱신청구권을 보장하고 있기 때문이지요.
그러나 임대인이 목적 주택에 실거주하겠다고 할 경우, 임차인은 법률상 계약갱신청구권이 보장되어 있음에도 불구하고 결과적으로 갱신청구권을 관철시키지 못하게 됩니다. 임차인의 주거권만큼이나 임대인의 재산권도 보호되어야 할 가치이기에, 입법자가 임대인의 실거주를 갱신청구권 거절 사유로 규정했기 때문입니다.
이에 다수의 임차인들은 임대인이 실거주하겠다고 말하는 순간 갱신청구권을 포기하고 이사를 가게 됩니다. 그리고 대다수의 사건에서는 임대인이 정말로 실거주를 하고 있습니다.
그러나 일부 사건에서는 임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대를 하여 문제를 일으키곤 하는데요.
임대인의 재임대는 그 자체로서 임차인을 기가 막히게 하는 일입니다만, 그 중에서도 특히 임차인이 이사를 가는 바로 그 날에 바로 제3자가 입주하는 경우는 더더욱 기가 막힙니다.
이쯤 되면 임차인 입장에서는 이미 이사갈 집에 대한 계약이 되어 있고, 이사 준비를 모두 마친 상태이기에 이사를 무를 수는 없는 상황입니다. 그런데 실거주하겠다던 집주인이 아닌 제3자가 입주하는 것을 두눈 똑바로 뜨고 보고 있노라면, '임대인이 나를 바보로 아나?'라는 생각까지 하게 되는데요.
오늘은 임차인이 이사를 가는 바로 그 날 제3자가 이사를 들어왔던 사건에서, 임차인이 임대인을 상대로 손해배상을 청구한 사례를 살펴보겠습니다.
※ 아래 사건은 최아란 변호사가 직접 수행한 사건입니다.
사실관계
임차인 A씨는 서울 강남구의 한 아파트에서 2년 동안 전세로 살고 있었습니다.
계약 만료를 약 3개월 앞둔 어느 날, 임대인 B씨로부터 연락을 받았습니다. 부모님이 들어와 살 예정이어서 계약을 갱신할 수 없다는 통보였습니다.
A씨는 살던 집에 계속 살고 싶었지만 B씨가 실거주를 이유로 거절했기 때문에 어쩔 수 없이 인근의 다른 아파트를 구했습니다.
이삿날 상황이 달라졌습니다. A씨가 짐을 모두 빼자 곧바로 제3자가 이사를 들어오는 것이었습니다. 그리고 그 제3자는 B씨의 부모도, 가족도 아닌 새로운 임차인이었습니다.
새 임차인의 보증금은 A씨의 전세보증금보다 훨씬 높았고, B씨가 A씨의 이사 전부터 미리 신규 임차인을 구하기 위해 공인중개사와 접촉한 정황도 확인되었습니다.
임대인이 주장한 사유
B씨는 “지방에 사시던 부모님이 편찮으셔서 서울 소재의 이 사건 아파트로 모시려 했는데 갑자기 건강이 악화되어 서울 이주 계획이 무산되었다”라고 주장했습니다.
아울러 B씨는 “자녀를 원하는 고등학교에 진학시키기 위해서는 이 사건 아파트로 이주하여 전입신고를 하여야 했는데, A씨가 예상보다 늦게 이 사건 아파트를 인도하게 되어 실거주할 수 없게 되었다”라고 주장했습니다.
소송 전략
임대인이 제3자에게 임대하게 된 데에 대한 정당한 사유가 인정되려면 갱신거절 당시에는 예상할 수 없는 사정, 즉 갱신거절 ‘이후’에 발생한 사정변경이 있어야 합니다.
그러나 이 사건에서 B씨가 주장하는 부모의 건강 또는 자녀의 진학 등은 모두 갱신거절 ‘이전’에 발생한 사정이었습니다.
이에 임대인이 주장하는 사정변경의 ‘시점’에 주목하여 손해배상책임을 묻는 것이 중요했습니다.
갱신거절 이후의 사정변경이어야
판결 결과
법원 역시 같은 입장입니다. B씨가 갱신거절 당시에는 예상할 수 없는 것으로서 B씨에게 책임이 없는 사유가 발생했다는 점에 대해 입증하지 못했다고 본 것입니다.
그 결과, 법원은 B씨의 주장을 배척하고 A씨의 청구를 전부 인용했습니다.
서울중앙지방법원 2022. 7. 19. 선고 2022나4846 판결
“피고는 제6조의3 제1항 단서 제8호, 즉 피고 부친의 지병 치료를 위한 거주를 이유로 원고의 갱신요구를 거절하였다. 그러나 피고 또는 피고 부친이 이 사건 아파트에 실제 거주하지 않았고, 피고는 원고가 이 사건 아파트에서 퇴거한 직후 이 사건 임대차계약 조건보다 훨씬 유리하게 제3자와 사이에 임대차계약을 체결하였다. 따라서 피고는 제6조의3 제5항에 따라 손해배상책임을 지게 된다.
임대인이 제6조의3 제1항 단서 제8호를 사유로 하여 임차인의 계약갱신 요구를 거절한 후 목적 주택에 실제 거주하지 않은 '정당한 사유'는 그 갱신거절 당시 예상할 수 없는 것으로서 임대인에게 책임이 없는 사유라고 해석함이 타당하고, 그러한 점에 관하여는 임대인인 피고가 이를 증명하여야 하나, 그 증명이 이루어졌다고 볼 수 없다.”
이 사건에서 볼 점
“사정이 바뀌었다”는 주장은 그 사정이 언제부터 존재했는지 확인하는 것에서부터 검토가 시작됩니다.
갱신거절 이전에 발생한 사정은 새로운 임차인을 들인 데에 대한 정당한 사유가 될 수 없습니다.
임차인을 쉽게 보아서는 안됩니다.
과거에는 임대인 = 갑, 임차인 =을인 경우가 많았습니다. 임대인이 무언가를 요구하면 임차인이 묻지도 따지지도 않고 시키는대로 하는 경우가 많았지요.
그러나 지금은 다릅니다. 주택임대차보호법에서는 임차인을 보호하기 위한 다양한 제도가 도입되었고, 임차인들은 인터넷 검색 등을 통해 어떤 권리를 행사할 수 있는지에 대해 잘 알고 있습니다.
그럼에도 불구하고 임대인들은 여전히 과거의 영광에 취해 임차인을 쉽게 보는 경우가 많은데요. 오늘 본 사례가 정확히 이에 부합합니다. 만약 오늘 사례의 임차인이 '이미 일어난 일인데 어쩔 수 없지'라고 포기했더라면 임대인은 다음 임차인을 상대로 또다시 갑질을 반복하고 있었을지 모릅니다.
그러나 이 사건에서 임차인이 적절히 권리를 행사함으로 인해 임대인은 '임차인을 허투로 보았다가는 큰코를 다치겠구나'를 깨닫게 되었지요.
그러므로 '좋은게 좋은거지'라는 마음으로 무작정 참아 넘기시기보다는 적절한 권리행사를 통해 임차인의 권리를 지켜나가시기 바랍니다.
글 : 대한변호사협회 등록 부동산 전문 변호사 최아란
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