상가권리금 회수, 임대인이 거절한다면? 

상가권리금 회수, 임대인이 거절한다면?

상가를 정리하면서 새로운 임차인을 구해 권리금을 받고 나가려 했는데, 임대인이 “새 임차인과는 계약하지 않겠다”, “내가 직접 사용할 것이다”라며 거절하는 경우가 있습니다.

임대인 입장에서는 건물 소유자이니 새 임차인을 선택할 자유가 있다고 생각할 수 있지만, 상가건물 임대차보호법은 기존 임차인의 권리금 회수기회도 보호하고 있습니다. 따라서 임대인의 거절이라고 해서 모두 허용되는 것은 아니며, 정당한 이유 없이 권리금 회수를 방해했다면 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

권리금 회수기회는 언제 보호될까요?

현행 상가건물 임대차보호법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 등 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 하고 있습니다. 예를 들어 임차인이 새로운 임차인을 구해 권리금 계약을 체결하려는데 임대인이 이유 없이 계약을 거부하거나, 주변 시세에 비해 현저히 높은 보증금이나 월세를 요구해 신규임차인을 포기하게 만드는 경우도 문제가 될 수 있습니다.

“내가 직접 장사하겠다”는 이유만으로 거절할 수 있을까요?

이 부분에서 분쟁이 많이 발생합니다. 대법원은 임대인이 해당 상가에서 직접 영업할 계획이라는 이유만으로 신규임차인과 계약을 거절하는 것은 원칙적으로 권리금 회수기회 보호의무에서 말하는 ‘정당한 사유’가 될 수 없다고 판단하고 있습니다. 따라서 임대인이 “이제 내가 직접 사용하겠다”는 말만 하면서 신규임차인과의 계약 자체를 거절했다면 권리금 회수 방해에 해당하는지 검토해볼 필요가 있습니다.

임대인이 거절할 수 있는 경우도 있습니다

물론 임대인이 모든 신규임차인과 반드시 계약해야 하는 것은 아닙니다. 신규임차인이 보증금이나 월세를 지급할 능력이 없거나, 임차인으로서 의무를 제대로 이행하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우에는 계약 거절에 정당한 사유가 인정될 수 있습니다.

또한 일정한 요건 아래 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우 등도 법에서 정한 예외에 해당할 수 있습니다. 다만 임대인이 다른 이유로 계약을 거절한 뒤 나중에 상가를 1년 6개월 동안 비워두었다는 사정만으로 사후적으로 정당한 사유가 되는 것은 아니라는 대법원 판결도 있습니다.

새로운 임차인을 반드시 구해놓아야 할까요?

권리금 회수 방해로 손해배상을 청구하려면 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 사람을 임대인에게 주선하는 것이 필요합니다. 하지만 임대인이 처음부터 “누구를 데려와도 계약하지 않겠다”는 의사를 명확하게 밝힌 경우까지 실제 신규임차인을 구해오도록 요구할 수는 없습니다. 대법원 역시 임대인이 신규임차인과 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 권리금 회수 방해가 인정될 수 있다고 보고 있습니다.

권리금을 받지 못했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다

임대인의 방해행위 때문에 권리금을 회수하지 못했다면 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 했던 권리금과 임대차 종료 당시의 객관적인 권리금 중 낮은 금액을 초과할 수 없습니다. 또한 권리금 회수 방해에 따른 손해배상청구권은 임대차가 종료된 날부터 3년 이내에 행사해야 하므로 시간이 지나기 전에 대응할 필요가 있습니다.

임대인의 거절 내용부터 증거로 남겨두는 것이 중요합니다

권리금 분쟁에서는 임대인이 왜 신규임차인과 계약하지 않았는지를 확인할 수 있는 자료가 중요합니다. 문자메시지나 카카오톡, 녹취, 신규임차인과 작성한 권리금 계약서, 부동산 중개업자와 주고받은 내용, 임대인이 제시한 새로운 보증금과 월세 조건 등을 가능한 한 확보해 두는 것이 좋습니다. 특히 임대인이 구두로만 “새 임차인은 절대 받지 않겠다”고 말한 경우에는 이후 이를 부인할 가능성도 있으므로 당시 의사표시를 객관적인 자료로 남겨두는 것이 중요합니다.

저희는 상가 권리금 회수, 신규임차인 계약 거절, 권리금 손해배상 등 상가임대차 분쟁에서 계약 종료 과정과 신규임차인 주선 여부, 임대인의 거절 사유와 관련 자료를 구체적으로 확인하여 대응 방향을 검토하고 있습니다.

오랜 기간 영업하며 형성한 권리금은 임차인에게 중요한 재산적 가치가 될 수 있습니다. 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절했다고 해서 바로 권리금을 포기하기보다는 그 거절에 정당한 이유가 있는지, 법에서 보호하는 권리금 회수기회를 침해한 것은 아닌지 먼저 확인해보는 것이 좋습니다.

부동산전문변호사 김민중 | 법무법인 로윈