산 집에 소유권 소송이 걸렸다는데 잔금을 안 줘도 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 매매계약을 체결하고 잔금일을 앞둔 상태에서, 그 집의 소유권을 둘러싼 소송이 걸려 있다는 사실을 뒤늦게 알게 되었다는 상담이 늘고 있습니다.

이런 상황에서 매수인분들은 “소송이 걸린 집인데 설마 잔금을 그대로 주라는 건 아니겠지”, “일단 안 주고 버티면 계약이 알아서 깨지겠지”라고 생각하시는 경우가 많습니다. 그런데 잔금을 무작정 미루다가 오히려 매도인으로부터 “잔금을 약속한 날 주지 않았으니 계약을 해제하겠다”는 통보와 함께 위약금 청구를 받는 일이 실제로 벌어집니다. 반대로 “소송은 곧 끝난다”는 말만 믿고 잔금을 치렀다가 소송에서 지는 바람에 집도 돈도 잃을 위험에 놓이는 분도 있습니다.

민법은 이런 경우를 위해 권리를 주장하는 사람이 있을 때 매수인이 대금 지급을 거절할 수 있는 길을 따로 마련해 두고 있습니다. 다만 요건이 있고, 요건을 갖추지 못한 채 잔금을 거절하면 매수인이 책임을 질 수 있습니다.

아래에서는 소유권 소송이 걸린 집의 잔금을 어떤 조건에서 거절할 수 있는지, 거절이 안 되는 경우에는 무엇을 할 수 있는지, 그리고 지금 당장 무엇부터 확인해야 하는지 차례로 살펴보겠습니다.

1. 소유권 소송이 걸려 있다는 사정만으로 잔금 의무가 사라지지는 않습니다

잔금 지급은 원칙적인 의무이고, 거절은 법이 정한 요건을 갖춘 때에만 가능합니다.

매매계약이 유효하게 체결되었다면 매수인은 약정한 날짜에 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 받을 의무와 권리를 동시에 갖습니다. 매도인의 등기 이전 의무와 매수인의 잔금 지급 의무는 서로 동시이행 관계에 있어서, 매도인이 등기에 필요한 서류를 갖추어 이행을 제공하지 않는 한 매수인도 잔금을 미룰 수 있습니다. 그러나 이것은 매도인이 서류를 준비하지 않은 경우의 이야기이지, 소송이 걸려 있다는 사실만으로 곧바로 동시이행 항변이 생기는 것은 아닙니다.

그 집에 대해 소송이 있다는 이야기는 크게 세 가지 모습으로 나타납니다. 첫째, 제3자가 “그 집은 원래 내 것인데 매도인이 부당하게 등기를 가져갔다”며 매도인을 상대로 소유권이전등기 말소나 이전을 구하는 경우입니다. 둘째, 매도인의 채권자가 매도인 명의 재산을 보전하려고 처분금지가처분이나 사해행위취소 소송을 제기한 경우입니다. 셋째, 공동상속인이나 명의신탁 관계자처럼 집의 지분을 주장하는 사람이 소송을 낸 경우입니다. 어느 쪽이든 매수인이 받을 소유권이 나중에 뒤집힐 수 있다는 점이 공통의 문제입니다.

그래서 가장 먼저 할 일은 막연한 불안이 아니라 어떤 소송인지, 어느 법원에 어떤 사건번호로 걸려 있는지, 등기부에 가처분이나 예고 성격의 기재가 올라 있는지를 확인하는 것입니다. 이 확인이 이후 모든 판단의 출발점이 됩니다.

소송 소식을 들었다는 이유만으로 잔금을 미루면 안 되고, 먼저 소송의 실체와 등기부 기재부터 확인해야 합니다.

2. 소유권을 잃을 염려가 있으면 그 위험의 한도에서 대금 지급을 거절할 수 있습니다

민법 제588조는 권리주장자가 있고 권리 상실의 염려가 있는 매수인에게 대금 지급 거절권을 줍니다.

민법은 매매의 목적물에 대해 권리를 주장하는 사람이 있는 경우를 직접 규정하고 있습니다.

매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다. 그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그러하지 아니하다(민법 제588조).

이 조문의 요건은 두 가지입니다. 하나는 제3자가 목적물에 대해 권리를 주장하고 있다는 사실이고, 다른 하나는 그로 인해 매수인이 권리를 잃을 염려가 있다는 점입니다. 단순히 누군가 “내 것”이라고 말했다는 정도로는 부족하고, 소송이 제기되었거나 가처분등기가 되어 있는 것처럼 객관적으로 위험을 확인할 수 있어야 합니다. 이 위험을 증명할 부담은 대금 지급을 거절하려는 매수인에게 있다는 점도 기억하셔야 합니다.

거절의 범위도 중요합니다. 법문은 “그 위험의 한도에서”라고 되어 있으므로, 권리주장자가 집 전체가 아니라 일부 지분만 주장한다면 그에 상응하는 부분만 거절할 수 있습니다. 반대로 집 전체의 소유권이 다투어진다면 대금 전부의 지급을 거절할 수 있습니다.

그리고 매도인이 상당한 담보를 제공하면 이 거절권은 사라집니다. 예를 들어 매도인이 소송에서 패소하더라도 매수인의 손해를 보전할 수 있는 정도의 금전 공탁이나 확실한 보증을 내놓은 경우입니다. 담보가 상당한지는 위험의 크기와 담보의 확실성을 비교해 판단하게 됩니다.

또 하나 알아 둘 규정이 있습니다. 매수인이 위 조문에 따라 대금 지급을 거절하고 있는 경우에, 매도인은 매수인에게 대금을 법원에 공탁하도록 청구할 수 있습니다(민법 제589조). 이 경우 매수인이 공탁을 하게 되면 대금은 법원에 묶여 있게 되고, 소송 결과가 나오면 그에 따라 정리됩니다.

권리 상실의 객관적 염려가 확인되면 그 위험의 한도에서 잔금을 거절할 수 있지만, 매도인이 상당한 담보를 내놓으면 거절할 수 없습니다.

3. 소송에서 소유권을 잃게 되면 계약을 해제하고 손해배상까지 구할 수 있습니다

타인의 권리에 속한 매매는 매도인이 선의라도 해제가 가능하고, 손해배상은 매수인이 선의일 때 인정됩니다.

소송에서 제3자가 이겨 매수인이 소유권을 취득하지 못하게 되면, 이는 매도인이 권리를 완전히 이전하지 못한 경우로서 민법의 담보책임 규정이 적용됩니다. 먼저 매매의 목적이 된 권리가 전부 타인에게 속해 매도인이 이전할 수 없을 때에는 매수인이 계약을 해제할 수 있습니다.

매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다(민법 제570조).

즉 해제권은 매수인이 계약 당시 사정을 알았는지와 관계없이 인정되고, 손해배상은 매수인이 몰랐던 경우에 청구할 수 있습니다. 소송이 걸린 사실을 알고도 계약했다면 해제는 가능해도 손해배상은 어려울 수 있다는 뜻입니다. 매도인이 계약 당시 그 권리가 자기 것이 아님을 알았던 경우에는 별도로 손해배상 문제가 더 커집니다.

권리의 일부만 타인에게 속하는 경우, 예를 들어 공유지분 일부를 제3자가 가지고 있어 이전할 수 없다면 매수인은 그 부분의 비율에 따라 대금 감액을 청구할 수 있고, 잔존하는 부분만으로는 매수하지 않았을 사정이 있다면 계약 전부를 해제할 수 있습니다(민법 제572조). 이 경우 선의의 매수인은 손해배상도 청구할 수 있는데, 감액청구나 손해배상은 사실을 안 날부터 1년 안에 해야 합니다(민법 제573조). 이 기간을 넘기면 권리가 사라지므로 주의해야 합니다.

실무에서는 이미 지급한 계약금과 중도금을 돌려받을 때, 해제 의사표시를 내용증명으로 명확히 남기고 반환청구를 하는 순서가 중요합니다. 아직 소유권을 완전히 잃은 것이 아니라 소송이 진행 중인 단계라면, 해제보다 앞서 잔금 지급 거절과 담보 요구를 하는 쪽이 현실적인 경우가 많습니다.

소유권을 실제로 잃으면 해제로 돌려받을 수 있고, 손해배상은 계약 당시 사정을 몰랐는지에 따라 갈립니다.

4. 요건 없이 잔금을 버티면 오히려 매수인이 계약 해제와 위약금 책임을 질 수 있습니다

정당한 거절 사유가 없는 잔금 지체는 매수인의 채무불이행이 됩니다.

잔금 거절이 정당하지 않다고 평가되면 상황은 정반대가 됩니다. 매수인이 잔금일에 잔금을 주지 않은 것은 채무불이행이 되고, 매도인은 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤에도 지급이 없으면 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 계약서에 위약금 조항이 있다면 보통 계약금 상당액이 매수인에게서 몰수되고, 매매대금의 10퍼센트 안팎으로 정한 위약금 약정이 문제되기도 합니다.

특히 소송이 걸려 있다는 사실이 이미 계약서에 적혀 있었거나, 매수인이 알고 계약한 경우에는 권리 상실의 염려를 주장하기가 훨씬 어려워집니다. 또 소송이 이미 취하되었거나 매도인 승소로 확정되었는데도 계속 버티면 거절의 근거가 없어집니다. 거절 사유는 잔금일 시점뿐 아니라 이후 사정 변화에 따라서도 달라집니다.

그래서 거절하겠다고 마음먹었다면 말로만 하지 말고, 거절 사유와 근거 자료를 담은 내용증명을 매도인에게 보내 거절의 사유를 서면으로 남기는 것이 필요합니다. 아울러 거절이 정당하더라도 매도인이 담보를 제공하면 곧바로 이행해야 하므로, 매도인의 후속 대응도 계속 확인해야 합니다.

마지막으로 형사적 문제도 있습니다. 매도인이 소송이 걸려 있다는 사실을 알면서도 이를 숨기고 정상적인 재산인 것처럼 속여 계약금과 중도금을 받았다면 형법 제347조의 사기죄 성립이 문제될 수 있습니다. 사기죄의 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다. 다만 단순한 민사 분쟁과의 경계는 매도인이 고지의무를 알고도 어겼는지, 이행할 의사와 능력이 있었는지 등 구체적 사정에 따라 달라지므로, 형사 고소를 하기 전에 증거부터 정리해야 합니다.

정당한 사유 없이 잔금을 버티면 해제와 위약금으로 돌아오고, 숨기고 판 매도인에게는 별도로 사기 책임을 물을 수 있습니다.

5. 확인부터 반환청구까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

잔금일 전에 등기부와 소송 기록을 확인하고 서면으로 입장을 남겨야 합니다.

실무에서는 대체로 ①등기부등본과 소송 기록 확인 → ②매도인에게 서면으로 잔금 지급 거절 통지 및 담보 제공 요구 → ③필요 시 법원 공탁 또는 계약 해제 통지 → ④이미 지급한 대금의 반환청구 소송 순으로 진행됩니다. 수원 지역 부동산이라면 소유권 관련 민사 소송은 수원지방법원 본원이나 관할 지원에서 다루게 되고, 사기 혐의로 고소한다면 수원남부·수원중부경찰서 등 관할 경찰서에 접수한 뒤 수원지방검찰청의 처분을 거치는 흐름이 됩니다.

잔금일이 임박한 상황에서는 아래 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

1. 등기사항전부증명서에서 가처분, 가압류, 소유권 관련 소송 예고 기재가 있는지 확인하고, 법원 사건번호와 원고가 누구인지 알아냅니다.

2. 매매계약서에서 매도인의 권리 하자 고지 및 담보책임 조항, 잔금일, 위약금 조항이 어떻게 되어 있는지 확인합니다.

3. 이미 지급한 계약금·중도금 영수증과 계좌이체 내역, 소송 사실을 알게 된 경위가 담긴 대화 기록을 모아 둡니다.

이 자료를 바탕으로 잔금을 거절할지, 담보를 요구할지, 공탁할지, 해제할지를 선택해야 합니다. 같은 사안이라도 소송의 승패 가능성과 이미 지급한 금액에 따라 최선의 선택이 달라지므로, 잔금일 이전에 민사와 형사를 함께 보는 변호사의 검토를 받으시는 것이 안전합니다.

마치며

잔금일이 다가올수록 “그냥 주자니 불안하고, 안 주자니 계약이 깨질까 걱정된다”는 생각에 대응을 미루는 경우가 많습니다. 하지만 이 문제는 잔금일 전에 선택할 수 있는 폭이 가장 넓습니다.

집을 사는 매수인 입장에서는 소송의 실체와 위험의 크기를 객관적 자료로 정리하는 것이 먼저입니다. 등기부 기재와 소송 기록, 그리고 서면으로 남긴 거절 통지가 갖추어져 있을수록 잔금 거절의 정당성이 인정되기 쉽고 이미 지급한 돈도 지킬 수 있습니다.

반대로 집을 파는 매도인 입장에서도 소송이 걸린 사실을 숨기거나 매수인의 거절을 무시하면 해제와 손해배상은 물론 형사 문제까지 번질 수 있습니다. 상당한 담보를 제공해 거래를 마무리할 방법이 있는지 먼저 살펴보셔야 합니다.

저는 부동산 매매 분쟁에서 매수인과 매도인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 잔금일 전후 한 번의 대응이 결과를 완전히 바꾸는 장면을 여러 번 보아 왔습니다.

잔금 앞에서 망설여진다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 되돌릴 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 등기부에 가처분이 있으면 무조건 잔금을 안 줘도 되나요?

A. 무조건은 아닙니다. 가처분은 권리 상실의 염려를 보여 주는 강한 자료가 되지만, 위험의 한도에서만 거절할 수 있고 매도인이 상당한 담보를 제공하면 거절할 수 없습니다.

Q. 소송이 걸린 사실을 계약 때 알고 있었는데도 거절할 수 있나요?

A. 거절이 어려워질 수 있습니다. 알고 계약한 경우에는 위험을 인수했다고 평가될 여지가 있고, 해제는 가능해도 손해배상은 제한됩니다. 계약서의 특약 내용이 중요합니다.

Q. 잔금을 법원에 공탁하면 어떻게 되나요?

A. 대금이 법원에 맡겨져 매수인은 지체 책임을 벗어나고, 소송 결과에 따라 매도인이나 매수인에게 정리됩니다. 매도인이 공탁을 청구하는 경우도 있습니다.

Q. 이미 중도금까지 냈는데 해제하면 돌려받을 수 있나요?

A. 소유권을 이전받을 수 없게 된 사정이 인정되면 해제 후 이미 지급한 대금의 반환을 구할 수 있습니다. 반환청구와 함께 선의라면 손해배상도 검토합니다.

Q. 손해배상이나 감액을 청구하는 기한이 있나요?

A. 일부가 타인의 권리에 속하는 경우의 감액·손해배상은 선의의 매수인이 사실을 안 날부터 1년 안에 청구해야 합니다. 이 기간은 놓치기 쉬우니 서둘러 확인해야 합니다.

Q. 매도인이 소송 사실을 숨겼다면 형사 고소도 가능한가요?

A. 가능성이 있습니다. 알면서 속이고 대금을 받았다면 사기죄가 문제되는데, 단순 민사 분쟁과의 경계는 고지 여부와 이행 의사에 달려 있어 증거 정리가 선행되어야 합니다.