상가 월세 면제 약정을 새 건물주에게도 주장할 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가 건물이 매매나 경매로 넘어가면서, 기존 건물주와 맺어 둔 월세 면제·감면 약정을 새 건물주가 인정하지 않겠다고 나오는 분쟁이 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “전 주인이 인테리어 공사 기간 동안 월세는 안 받기로 했다”, “건물주가 바뀌어도 계약은 그대로니까 괜찮다”는 생각으로 월세를 내지 않고 있었습니다. 그런데 새 건물주가 “나는 그런 약속을 한 적이 없다”며 밀린 월세를 청구하고 계약 해지까지 통보하면, 그제야 면제 약정을 입증할 자료가 마땅치 않다는 사실을 깨닫는 경우가 많습니다.

상가건물 임대차보호법은 요건을 갖춘 임차인에게는 건물 양수인이 임대인의 지위를 그대로 승계한다고 정하고 있습니다. 다만 이 승계가 월세 면제 약정에까지 미치는지는 대항력 요건, 약정의 입증, 승계 전에 이미 발생한 차임의 처리라는 세 가지를 따로 살펴야 결론이 나옵니다.

아래에서는 월세 면제 약정을 새 건물주에게 주장할 수 있는 조건과, 주장하지 못하게 되는 경우, 분쟁이 생겼을 때의 대응 순서를 살펴보겠습니다.

1. 대항력을 갖춘 임차인이라면 새 건물주는 임대차 내용을 그대로 이어받습니다

월세 면제 약정도 임대차계약 내용의 일부이므로, 임대인 지위와 함께 승계됩니다.

상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제삼자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있도록 정하고 있습니다. 이것이 흔히 말하는 대항력이고, 건물 소유자가 바뀌어도 임차인이 계약 기간 동안 영업을 계속할 수 있는 근거가 됩니다.

임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(상가건물 임대차보호법 제3조 제2항).

임대인의 지위를 승계한다는 것은 보증금 반환 의무뿐 아니라 차임의 액수, 지급 시기, 면제·유예 기간 같은 계약 조건 전체를 이어받는다는 뜻입니다. 월세 면제 약정이 임대차계약서의 특약이거나 계약과 함께 이루어진 합의라면, 새 건물주는 “나는 몰랐다”는 이유로 이를 부정할 수 없습니다.

한 가지 짚을 점은 대항력에는 환산보증금 한도가 적용되지 않는다는 것입니다. 보증금이 큰 상가라도 인도와 사업자등록 요건만 갖추었다면 대항력은 인정됩니다.

대항력을 갖춘 임차인의 월세 면제 약정은 건물주가 바뀐 뒤에도 그대로 유효합니다.

2. 사업자등록이 없거나 건물 인도 전이라면 새 건물주에게 주장하기 어렵습니다

대항력 요건이 빠져 있으면 면제 약정은 전 건물주와의 사이에서만 의미가 있습니다.

실무에서 가장 많이 문제되는 지점은 사업자등록입니다. 인테리어 공사 기간 동안 월세를 면제받기로 한 임차인은 아직 영업을 시작하지 않아 사업자등록을 미뤄 두는 경우가 흔합니다. 그 사이에 건물이 팔리면, 임차인은 대항력을 갖추지 못한 상태가 되어 새 건물주에게 임대차 자체를 주장하기 어려워집니다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항).

대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청이 모두 있어야 생기고, 효력은 신청한 다음 날부터 발생합니다. 소유권 이전등기가 먼저 마쳐진 뒤에 사업자등록을 했다면 그 임차인은 새 건물주에게 대항할 수 없습니다. 이런 경우에도 전 건물주에게 약정 위반에 따른 책임을 묻는 길은 남지만, 새 건물주를 상대로 월세 면제를 관철하는 것은 별개의 문제입니다.

따라서 건물주가 바뀔 조짐이 보이면 가장 먼저 확인할 것은 본인의 사업자등록 신청일과 건물 인도일, 그리고 건물 등기부상 소유권 이전일의 선후입니다.

3. 면제 약정은 서면과 객관적 자료로 입증할 수 있어야 합니다

승계 여부 이전에, 약정이 있었다는 사실 자체를 임차인이 입증해야 합니다.

새 건물주는 전 건물주와 임차인 사이의 구두 약속을 알 수 없습니다. 그래서 분쟁이 생기면 “그런 약정은 없었다”는 주장이 먼저 나오고, 월세를 내지 않아도 된다는 점은 이를 주장하는 임차인이 증명해야 합니다.

가장 강력한 자료는 임대차계약서의 특약 조항이나 별도 합의서입니다. 서면이 없다면 전 건물주와 주고받은 문자·카카오톡 대화, 이메일, 면제 기간 동안 월세가 입금되지 않았는데도 전 건물주가 이의하지 않은 통장 거래내역, 인테리어 공사 일정과 연결된 대화 기록 등을 모아 정황을 구성해야 합니다. 면제의 대가로 임차인이 시설 투자를 했다면 그 비용 지출 자료도 약정의 합리성을 뒷받침합니다.

또한 면제의 범위도 분명해야 합니다. 월세만 면제인지 관리비까지 포함인지, 면제 기간이 언제부터 언제까지인지, 조건이 붙어 있었는지에 따라 새 건물주가 인정해야 하는 범위가 달라집니다.

면제 약정은 “있었다”는 말이 아니라 “남아 있는 자료”로 인정받습니다.

4. 승계 전에 이미 밀린 월세와 보증금 정산은 따로 따져야 합니다

건물주가 바뀐 시점을 기준으로 이미 발생한 차임과 앞으로의 차임은 취급이 다릅니다.

대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결은 임차건물 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비는 별도의 채권양도 절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다고 보았습니다. 새 건물주가 취득 이전 기간의 밀린 월세를 임차인에게 직접 청구하기는 어렵다는 뜻입니다.

반면 대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다277880 판결은 이와 구별되는 보증금 정산의 문제를 다루면서, 승계 전에 발생한 연체차임이 있다면 임대차가 끝나 보증금을 돌려받을 때 보증금에서 당연히 공제되는 것으로 보았습니다. 연체차임 청구권의 귀속과 보증금에서의 공제는 서로 다른 문제이므로 구분해서 보아야 합니다.

면제 약정이 인정되는 기간의 월세는 애초에 연체차임이 아니므로 공제 대상이 될 수 없습니다. 그러나 약정을 입증하지 못하면 그 기간의 월세가 연체로 취급되어 보증금에서 차감되는 위험이 생깁니다. 또한 연체액이 3기의 차임액에 달하면 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 임대인이 계약을 해지할 수 있으므로, 면제를 믿고 월세를 내지 않다가 해지 사유를 스스로 만들어 주는 일은 피해야 합니다.

면제 기간의 월세는 연체가 아니지만, 입증하지 못하면 보증금 공제와 계약 해지의 위험으로 돌아옵니다.

5. 분쟁이 생기면 이런 순서로 대응하는 것이 안전합니다

새 건물주의 청구를 받기 전에 약정 자료와 대항력 요건부터 확정해 두어야 합니다.

월세 면제 분쟁은 통상 ①새 건물주의 월세 청구·계약 해지 통보(내용증명) → ②임차인의 약정 존재 및 대항력 주장 회신 → ③민사조정 또는 지급명령·소송(수원 지역 상가라면 수원지방법원 관할) → ④판결 확정 후 보증금 정산 또는 강제집행의 순서로 진행됩니다. 소송으로 가면 약정의 존재와 범위, 대항력 취득 시점이 핵심 쟁점이 됩니다.

새 건물주로부터 연락을 받았다면 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서 특약과 별도 합의서, 전 건물주와의 대화 기록 등 면제 약정을 보여 주는 자료를 한곳에 모읍니다.

2. 사업자등록 신청일, 건물 인도일, 등기부상 소유권 이전일을 대조해 대항력 취득 시점이 앞서는지 확인합니다.

3. 면제 기간 중 입금 내역과 승계 이후 지급한 월세 내역을 정리해, 연체로 계산될 수 있는 구간이 있는지 점검합니다.

이 자료를 바탕으로 새 건물주와 협의하거나 필요하면 조정·소송에서 약정의 효력을 다투게 되며, 전 건물주에 대한 책임 추궁도 함께 검토할 수 있습니다.

마치며

월세 면제 약정은 “전 주인과 이미 정리된 일”이라는 생각 때문에 서면이나 사업자등록을 소홀히 하다가, 건물주가 바뀐 뒤에야 문제가 드러나는 경우가 많습니다.

면제 약정을 믿고 영업해 온 임차인 입장에서는 약정의 존재를 보여 주는 자료와 대항력 취득 시점을 먼저 확정하는 것이 우선입니다. 시기를 놓치면 면제받았다고 생각한 기간이 연체로 바뀌고, 해지 통보까지 이어질 수 있습니다.

반대로 건물을 인수한 건물주 입장에서도 매수 전에 임대차 특약과 면제·감면 약정을 확인하지 않으면, 예상한 수익과 다른 조건을 승계하게 됩니다. 확인 없이 월세 청구와 해지 통보부터 하는 것도 분쟁을 키울 뿐입니다.

저는 상가 임대차 분쟁에서 임차인과 건물주 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 약정의 입증 여부와 대항력 취득 시점에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

새 건물주의 청구가 시작됐다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 월세 면제를 구두로만 약속했는데도 새 건물주에게 주장할 수 있나요?

A. 법적으로 구두 약정도 효력은 있지만, 새 건물주가 부인하면 임차인이 입증해야 합니다. 문자·대화 기록, 입금 내역 같은 정황 자료를 확보하는 것이 중요합니다.

Q. 사업자등록을 건물 매매 이후에 했습니다. 대항력이 있나요?

A. 대항력은 인도와 사업자등록 신청 다음 날부터 생기므로, 소유권 이전등기가 먼저라면 새 건물주에게 대항하기 어렵습니다. 전 건물주에 대한 책임 추궁은 별도로 검토할 수 있습니다.

Q. 보증금이 커도 대항력이 인정되나요?

A. 인정됩니다. 대항력 규정은 환산보증금 한도와 무관하게 인도와 사업자등록 요건만 갖추면 적용됩니다.

Q. 새 건물주가 전 건물주 때 밀린 월세까지 청구할 수 있나요?

A. 소유권 이전 전에 발생한 연체차임은 별도의 채권양도가 없으면 원칙적으로 새 건물주에게 넘어가지 않는다는 대법원 판례가 있습니다. 다만 보증금 정산 단계에서는 공제 문제가 따로 생깁니다.

Q. 면제 약정만 믿고 월세를 안 냈다가 해지당할 수도 있나요?

A. 약정을 입증하지 못하면 해당 기간이 연체로 계산되어 3기 차임 연체에 해당할 수 있고, 이 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.

Q. 새 건물주가 면제 약정을 알았는지도 중요한가요?

A. 대항력을 갖춘 임차인이라면 건물주가 알았는지와 관계없이 임대차 내용이 승계됩니다. 다만 약정 자체를 인정받으려면 입증 자료가 필요합니다.