승소 판결로 보는 상가권리금반환 및 손해배상청구 소송 

안녕하세요. 여러분의 주변에 항상 대기 중인 주명호 변호사, 「주변」입니다.

오늘은 호텔을 임차하여 사업을 영위하다가 신규 임차인을 소개하고 권리금을 받아야 함에도, 임대인이 신규 임대차 계약을 거부하여 권리금을 받지 못하여 임차인이 임대인에게 상가임대차법 제10조의 4의 권리금 회수 기회 보호 방해에 따른 손해배상청구 사건에 대하여 승소한 사안에 대하여 포스팅하려고 합니다.
임차인의 권리금 보호에 관한 상가임대차보호법의 내용에 관해서는 아래 포스팅을 참조해 주세요.

-사건의 내용

의뢰인은 호텔 운영을 계획하고 호텔의 기존 임차인에게 권리금 5,000만 원을 지급하고 임대인과 임대차 계약을 체결하였습니다. 2년간 호텔을 운영한 의뢰인은 중개사무소를 통하여 신규 임차인을 구하고 신규 임차인에게 권리금으로 8,000만 원을 받기로 하는 권리금 계약을 체결하고, 임대인에게 신규 임차인을 소개하였습니다.

그러나 임대인은 의뢰인이 기존 임차인에게 지급한 권리금 5,000만 원도 인정하지 않고, 신규 임차인이 임대차 기간을 2년으로 하는 화해조서를 작성하지 않으면 의뢰인이 주선한 신규 임차인과 임대차계약을 체결할 수 없다고 하면서 임대차 계약을 거부하였습니다.


의뢰인 임장에서는 임대인이 신규 임차인과의 임대차계약 체결이 무산됨에 따라 신규 임차인에게 권리금 계약을 해제하고 권리금 계약을 반환할 수밖에 없었습니다. 또한 의뢰인은 임대인의 신규 임대차 계약 거부에 따라서 호텔을 계속 운영할 수밖에 없었습니다.


- 의뢰인의 요청사항

의뢰인은 저와 저희 로펌에 위 사건을 의뢰하면서, 개정된 상가임대차법에 따라서 임차인의 권리금 회수 기회 박탈에 따른 손해배상청구와 임대차계약 해제를 요청하였습니다.

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- 변호사의 사건 검토 내역

의뢰인으로부터 사건 내용을 확인한 저는 개전된 상가임대차보호법의 내용을 검토하면서 몇 가지 문제점을 확인하였습니다. 첫 번째는 위와 같이 권리금 상당의 손해배상을 청구하기 위해서는 일반적으로 호텔에 대한 권리금의 감정 절차가 필요하고, 두 번째는 의뢰인이 현재 호텔을 운영하면서 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있는가 하는 점이었습니다.

상가임대차보호법에 의할 때 원고인 의뢰인은 권리금 상당의 손해배상을 청구할 때 기존의 판례와 달리 신규 임차인과 권리금 계약 자체까지 체결한 상황이어서 감정이 필요 없다는 점, 손해배상을 청구하는 시점에 의뢰인과 임대인 간의 임대차 계약이 해제되어야 할 필요가 없다는 점에 대하여 확인을 하고 임대인을 상대로 손해배상청구의 소를 제기하게 되었습니다.

- 소송 결과 - 일부 승소

의뢰인은 소송이 진행되던 중에 코로나19로 인하여 호텔을 더 이상 운영할 수 없어 임대차 계약을 해제하고 중간에 호텔을 임대인에게 인도하고 보증금을 받게 되었습니다.


또한 상대방은 권리금에 대한 감정이 없이 원고는 손해배상액을 특정하지 못했다고 했으나, 재판부는 원고는 신규임대차인과 권리금 계약을 채결하고 그 금액이 특정되어 있음으로 이보다 낮은 손해배상액을 주장하는 피고 임대인이 감정을 신청하는 등 입증을 해야 한다고 판단하여, 원고가 주장한 손해배상액에서 20% 감액한 6,400만 원에 대한 승소 판결을 받게 되었습니다.

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- 본 사건의 특징

본 사건은 임차인과 임대인 간에 임대차 계약이 유지되는 상황에서도 권리금 상당의 손해배상 청구가 가능한가에 대한 점, 권리금이 특정이 된다면 원고가 반드시 감정을 통하여 권리금 상당의 손해배상액을 특정할 필요가 없다는 판결로서 의미가 있다고 할 것입니다.

다만 아쉬운 점은 재판부가 공평의 원칙에 따라서 원고 청구 중 20%에 대한 손해배상액의 감액을 인정한 부분입니다. 상가임대차보호법에 의하면 감액에 대한 명시적인 규정이 없음에도 불구하고, 원고의 청구가 손해배상이라는 점에 근거하여 감액을 하였습니다.

이상으로 여러분의 주변에 있는 변호사 주명호, 「주변」이었습니다.