토지경계분쟁, 측량부터 소송까지 대응법 

토지경계분쟁, 측량부터 소송까지 대응법

토지를 오래 사용하다 보면 어느 날 옆 토지 소유자가 “담장이 내 땅을 침범했다”, “측량해 보니 경계가 다르다”고 주장하면서 분쟁이 시작되는 경우가 있습니다. 처음에는 몇십 센티미터 차이에 불과해 보여도 건물, 담장, 통행로가 걸려 있다면 철거와 토지인도, 손해배상 문제까지 이어질 수 있습니다. 토지경계분쟁에서는 육안으로 보이는 담장이나 오랫동안 사용해 온 현황만 믿기보다 지적공부와 측량 결과, 토지의 형성과 변동 과정까지 함께 확인하는 것이 중요합니다.

먼저 지적도와 실제 현황을 비교해봐야 합니다

토지의 경계는 원칙적으로 지적공부에 등록된 경계를 기준으로 판단합니다. 대법원도 1필지의 토지가 지적공부에 등록되면 특별한 사정이 없는 한 그 경계와 소유권의 범위는 공부상 경계를 기준으로 확정된다고 보고 있습니다. 다만 지적도를 작성하는 과정에서 기점을 잘못 선택하는 등 기술적인 착오가 있었고 실제 경계와 지적도상의 경계가 다르게 작성되었다는 특별한 사정이 인정된다면 실제의 경계를 기준으로 판단할 수도 있습니다.

경계복원측량 결과가 나왔다고 곧바로 분쟁이 끝나는 것은 아닙니다

실제 현장에서 경계를 확인하기 위해서는 경계점을 지상에 복원하는 지적측량을 실시할 수 있습니다. 현행 공간정보관리법도 경계점을 지상에 복원하는 경우 지적측량을 하도록 규정하고 있습니다. 하지만 한쪽이 측량 결과를 받아들이지 않거나 이전 측량과 결과가 달라지는 경우에는 단순한 측량만으로 해결되지 않을 수 있습니다. 특히 오래된 토지이거나 과거 분할·합병 과정이 있었던 경우라면 현재 측량성과뿐 아니라 과거 지적도, 토지대장, 임야도, 분할 당시 자료와 주변 기준점 등을 함께 살펴봐야 합니다.

측량 결과 자체가 잘못됐다고 생각된다면 적부심사를 검토할 수 있습니다

지적측량성과에 다툼이 있는 경우에는 토지소유자나 이해관계인이 관할 시·도지사를 거쳐 지방지적위원회에 지적측량 적부심사를 청구할 수 있습니다. 현행법상 시·도지사는 지적측량 경위와 성과, 토지의 소유권 및 이동 연혁, 주변의 경계와 주요 구조물 등을 조사한 뒤 지방지적위원회에 회부하도록 되어 있습니다. 따라서 “측량이 잘못된 것 같다”는 주장만 하기보다 어떤 기준점이나 과거 자료와 맞지 않는지 구체적으로 확인하는 것이 중요합니다.

지적공부 자체가 잘못됐다면 정정 문제도 검토해야 합니다

분쟁의 원인이 단순한 현황 차이가 아니라 지적도나 지적공부 자체의 오류라면 등록사항 정정을 검토할 수 있습니다. 다만 정정으로 인해 인접 토지의 경계가 바뀌는 경우에는 상대 토지 소유자의 승낙이 필요하고, 상대방이 승낙하지 않는다면 이에 대항할 수 있는 확정판결이 필요합니다. 대법원도 이러한 확정판결에는 경계확정 판결뿐 아니라 사안에 따라 토지인도, 지상물 철거, 소유권확인 등에 관한 판결도 포함될 수 있다고 보고 있습니다.

경계 문제와 소유권 문제는 구분해서 봐야 합니다

토지경계분쟁에서 특히 주의할 부분입니다. 법원에서 말하는 경계확정의 소는 단순히 “이 부분 땅이 누구 소유인지”를 결정하기 위한 소송과는 성격이 다릅니다. 지번과 지번 사이의 공적인 경계 자체에 다툼이 있을 때 그 경계를 확정하기 위한 절차입니다. 반면 상대방의 담장이나 건물이 내 토지를 침범했다는 문제라면 토지인도나 건물·담장 철거청구 등 소유권에 기초한 청구가 필요한 경우가 있습니다. 따라서 분쟁의 내용에 맞는 청구를 선택해야 합니다.

오래 사용했다는 이유만으로 현재 경계가 확정되는 것도 아닙니다

실무에서는 “30년 동안 이 담장을 경계로 알고 살았다”, “예전 주인 때부터 이렇게 사용했다”는 이야기가 자주 나옵니다. 그러나 현실에서 사용해 온 선과 법적인 경계가 항상 일치하는 것은 아닙니다. 장기간 점유했다면 경우에 따라 취득시효 등 별도의 법률문제가 발생할 수도 있으므로 단순히 측량 결과만 보는 것이 아니라 점유가 시작된 시점과 경위, 과거 소유자의 인식, 담장이나 구조물이 설치된 과정 등까지 확인할 필요가 있습니다.

토지경계분쟁은 초기에 자료를 확보하는 것이 중요합니다

경계분쟁이 발생했다면 바로 담장을 철거하거나 새로 설치하기보다는 먼저 등기사항증명서, 토지대장, 지적도·임야도, 과거 측량성과도와 현장사진 등을 확보하는 것이 좋습니다. 이미 상대방이 담장 철거나 토지 반환을 요구하고 있거나 측량 결과가 서로 다르다면 단순한 이웃 간 협의 문제로 보기 어려울 수 있습니다.

저희는 토지경계, 지적측량, 지적공부 정정, 담장·건축물 침범, 토지인도 등 부동산 경계분쟁에서 현재의 측량 결과뿐 아니라 과거 지적자료와 토지이동 과정, 실제 점유관계까지 함께 확인하여 대응 방향을 검토하고 있습니다.

몇십 센티미터의 경계 차이라도 건물이나 통행로가 얽혀 있다면 분쟁 규모는 크게 달라질 수 있습니다. 상대방이 측량결과를 근거로 철거나 토지인도를 요구하고 있거나 지적측량 자체에 의문이 있는 상황이라면, 어떤 절차로 다투어야 하는지부터 확인한 뒤 대응하는 것이 중요합니다.

부동산전문변호사 김민중 | 법무법인 로윈