미등기 건물을 샀는데 제 소유로 인정받을 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가주택, 다가구주택, 창고나 공장 건물을 사고도 건축물대장이나 등기부에 건물이 올라 있지 않다는 사실을 뒤늦게 알고 상담을 오시는 분들이 늘고 있습니다.

상담을 해보면 “잔금을 다 치르고 열쇠까지 받았으니 이제 내 건물”, “판 사람이 나중에 등기는 알아서 해주겠다고 했다”는 말씀을 하시는 경우가 많습니다. 그런데 막상 판 사람이 연락을 끊거나, 다른 사람에게 다시 팔거나, 판 사람의 채권자가 건물에 압류를 걸어오면 “내 건물”이라는 믿음은 쉽게 무너집니다.

대법원은 부동산 물권변동에 대해 등기를 해야 소유권이 이전된다는 원칙을 일관되게 유지하면서도, 미등기 건물을 양수한 사람에게는 소유권과는 별개의 ‘사실상 처분할 수 있는 지위’를 인정하고 있습니다. 이 둘을 구분해서 이해해야 내 권리를 지킬 수 있습니다.

아래에서는 미등기 건물을 샀을 때 소유권이 어떻게 되는지, 소유권을 인정받으려면 어떤 순서로 무엇을 해야 하는지, 그 사이에 어떤 위험이 있는지 살펴보겠습니다.

1. 미등기 건물은 매매대금을 다 치러도 이전등기 전에는 소유권이 넘어오지 않습니다

건물을 지은 사람은 등기 없이도 소유자이지만, 그에게서 산 사람은 등기를 해야 소유자가 됩니다.

건물은 짓는 사람이 자기 재료와 비용으로 완성하면 등기 여부와 상관없이 그 사람이 원시취득합니다. 그래서 미등기 건물이라도 건축주는 법적으로 소유자입니다. 문제는 그 건물을 산 사람입니다. 매수인은 건축주의 소유권을 새로 이어받는 승계취득자이기 때문에 민법 제186조가 그대로 적용됩니다.

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다(민법 제186조).

따라서 매매계약서를 쓰고 대금 전액을 지급하고 건물을 인도받았더라도, 소유권이전등기를 마치기 전까지 매수인은 법적으로 소유자가 아닙니다. 매수인에게 있는 것은 매도인에 대해 소유권이전등기를 해달라고 요구할 수 있는 채권적 권리입니다. 이 권리는 매도인에게만 주장할 수 있어서, 매도인이 제3자에게 건물을 이중으로 넘기고 그 제3자가 먼저 등기를 하면 매수인은 소유권을 주장하기 어려워집니다.

미등기 건물은 여기에 한 단계가 더 있습니다. 등기부 자체가 없으니 이전등기를 하려면 먼저 매도인(또는 건축주) 명의로 소유권보존등기가 되어 있어야 합니다. 그래서 미등기 건물 매수는 ‘보존등기 → 이전등기’ 두 단계를 거쳐야 비로소 소유권이 완성됩니다.

미등기 건물은 대금을 다 냈다고 내 소유가 되는 것이 아니라, 보존등기와 이전등기를 거쳐야 내 소유가 됩니다.

2. 소유권이 없어도 미등기 건물 매수인에게는 사실상 처분할 수 있는 지위가 인정됩니다

등기 전이라도 매수인은 아무 권리 없는 사람이 아니며, 건물에 대한 분쟁의 상대방이 될 수 있습니다.

대법원은 미등기 건물을 원시취득자에게서 양수해 점유하고 있는 사람의 지위를 다음과 같이 보고 있습니다.

미등기건물을 그 소유권의 원시취득자로부터 양도받아 점유 중에 있는 자는 비록 소유권취득등기를 하지 못하였다고 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 점유 중인 건물을 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있다(대법원 87다카3073 판결 취지).

이 법리는 주로 대지 소유자가 건물 철거를 청구할 때 누구를 상대로 해야 하느냐의 문제에서 나왔습니다. 등기가 없더라도 건물을 사실상 처분할 수 있는 위치에 있는 매수인이 철거 청구의 상대방이 될 수 있다는 것입니다. 즉 이 지위는 매수인에게 유리한 보호막이면서 동시에 철거 책임을 질 수도 있다는 뜻이기도 합니다.

이 지위는 어디까지나 ‘원시취득자로부터’ 양수한 경우의 이야기입니다. 매도인이 건축주가 아니라 중간 매수인이라면 앞선 매매의 연결고리가 모두 이어져 있는지 확인해야 합니다. 연결고리 중 한 곳이라도 끊겨 있으면 이전등기 청구 자체가 막힐 수 있습니다.

사실상 처분할 수 있는 지위는 소유권이 아니므로, 소유권을 확보하는 절차를 별도로 밟아야 합니다.

3. 소유권을 인정받으려면 보존등기를 거쳐 이전등기까지 가야 합니다

매도인이 협조하지 않아도 채권자대위와 판결로 등기를 만들어낼 수 있습니다.

가장 쉬운 경로는 매도인이 건축물대장에 소유자로 올라 있는 경우입니다. 이때는 매도인이 부동산등기법 제65조에 따라 건축물대장등본으로 보존등기를 신청할 수 있으므로, 매도인이 자기 명의로 보존등기를 한 뒤 매수인에게 이전등기를 해주면 됩니다.

매도인이 보존등기를 해주지 않는다면, 매수인은 자신의 이전등기청구권을 보전하기 위해 민법 제404조의 채권자대위권을 행사해 매도인을 대신해 보존등기를 신청할 수 있습니다. 부동산등기법 제28조도 채권자가 채무자를 대위해 등기를 신청할 수 있도록 하고 있고, 이 경우 대위원인을 증명하는 매매계약서 등을 함께 제출해야 합니다. 대위 보존등기가 마쳐지면 이어서 매도인을 상대로 소유권이전등기를 청구하게 됩니다.

매도인이 연락이 안 되거나 이전등기에 응하지 않으면 소유권이전등기청구의 소를 제기해 승소 판결을 받고, 그 판결로 단독 신청하는 방법이 있습니다. 매도인이 건물을 처분하지 못하도록 소송 전에 처분금지가처분을 걸어 두는 것이 이중양도를 막는 핵심입니다. 건축물대장에도 소유자로 올라 있지 않은 건물이라면, 부동산등기법 제65조에 따라 판결로 자기 소유임을 확인받아 보존등기를 신청하는 길을 검토하게 됩니다.

실무에서는 건축물대장상 소유자, 건물 현황과 지번, 대지 소유관계, 매도인 명의 가압류·압류 유무를 먼저 파악해 어느 경로로 갈지 정합니다.

매도인이 협조하지 않아도 가처분과 이전등기 소송, 대위 보존등기로 소유권을 확보하는 길은 열려 있습니다.

4. 등기를 못 하는 사이에는 이중양도·압류·위법건축물 문제가 겹칠 수 있습니다

미등기 상태가 길어질수록 내 건물이 매도인의 재산으로 취급될 위험이 커집니다.

첫째, 이중양도입니다. 매도인이 같은 건물을 다른 사람에게 다시 팔고 그 사람이 먼저 보존·이전등기를 마치면 먼저 산 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다. 이중양도에 매도인이 고의로 나선 경우라면 사기죄 고소도 함께 검토할 수 있습니다. 형법 제347조 사기죄는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다.

둘째, 매도인 채권자의 강제집행입니다. 등기부상 소유자는 여전히 매도인이거나 아예 등기가 없는 상태이므로, 건축주 명의의 미등기 건물은 매도인의 채권자가 매도인의 재산으로 보고 압류를 시도할 수 있습니다. 이 경우 매수인은 제3자이의의 소로 다투어야 하는데, 등기 없는 매수인에게는 입증 부담이 큽니다.

셋째, 건축법 문제입니다. 허가나 신고 없이 지은 건물이거나 사용승인을 받지 않은 건물이라면 건축법 제110조에 따라 무단 건축은 3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금 대상이 될 수 있고, 시정명령 불이행 시 이행강제금이 반복 부과될 수 있습니다. 사용승인이 나지 않은 건물은 건축물대장 자체가 생성되지 않아 보존등기가 막히는 경우가 많습니다. 이 경우 매수인은 사용승인을 받을 수 있는 건물인지부터 확인해야 합니다.

넷째, 대지 문제입니다. 건물을 지은 토지가 건축주 소유가 아니라면 토지 소유자가 건물 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다. 앞서 본 것처럼 미등기 매수인도 사실상 처분권자로서 그 상대방이 될 수 있습니다.

이중양도·압류·위법건축·대지권원 네 가지는 매수 전에 확인했어야 할 쟁점이고, 이미 샀다면 가능한 한 빨리 가처분과 등기 절차에 착수해야 합니다.

5. 계약서 확인부터 소송까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

건축물대장과 대지 권리관계를 확인하고, 가처분을 먼저 신청하는 순서가 안전합니다.

미등기 건물 분쟁은 통상 ①건축물대장·토지등기부·매매계약서 확인 → ②매도인에게 보존등기 및 이전등기 요청(내용증명) → ③법원(수원 지역 건물이라면 수원지방법원)에 처분금지가처분 신청 → ④소유권이전등기청구 소송 제기 및 판결에 따른 등기 순서로 진행됩니다. 매도인이 건물을 이중으로 팔았거나 소유자가 아닌 사람이 팔았다면 수원남부·수원중부경찰서 등에 사기 고소를 함께 진행하고 수원지방검찰청의 처분을 지켜보는 병행 전략도 필요합니다.

지금 단계에서 가장 먼저 확인할 순서는 다음과 같습니다.

1. 건축물대장에 건물이 등재되어 있는지, 소유자가 누구인지, 사용승인이 났는지부터 확인합니다.

2. 건물이 앉은 토지의 등기부를 떼어 토지 소유자와 건축주가 같은지, 건물 철거 위험이 있는지 확인합니다.

3. 매매계약서, 대금 이체 내역, 인도 사실을 보여주는 자료를 정리해 이전등기청구와 가처분의 소명자료로 준비합니다.

이 자료가 갖춰지면 형사 고소와 민사 이전등기 청구를 함께 검토해 어떤 순서가 소유권 확보에 가장 빠른지 정할 수 있습니다.

마치며

미등기 건물을 산 분들은 “대금을 다 줬고 점유도 하고 있으니 괜찮겠지”라는 생각 때문에 가처분 같은 보전 조치가 늦어지는 경우가 많습니다.

건물을 산 매수인 입장에서는 소유권이 있다는 주장보다, 이전등기청구권을 지킬 수 있는 자료와 절차를 먼저 갖추는 것이 중요합니다. 계약서, 이체 내역, 인도 경위에 대한 대화 기록이 소송과 가처분에서 모두 쓰입니다.

반대로 건물을 판 매도인 입장에서도 “등기는 나중에 해주면 된다”며 미루다가는 이전등기 청구 소송뿐 아니라 이중양도 의심에 따른 형사 문제까지 번질 수 있습니다. 협조해야 할 의무와 시점을 정확히 아는 것이 분쟁을 줄입니다.

저는 부동산 거래를 둘러싼 분쟁에서 건물을 산 쪽과 판 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기 보전 조치를 언제 어떻게 하느냐에 따라 결론이 갈리는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 등기가 되지 않아 불안하시다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 미등기 건물 대금을 전부 지급하고 점유 중인데 제 소유인가요?

A. 법적 소유자는 아닙니다. 민법 제186조에 따라 이전등기를 마쳐야 소유권을 취득하고, 그 전까지는 매도인에게 이전등기를 청구할 수 있는 지위와 건물을 사실상 처분할 수 있는 지위를 가집니다.

Q. 매도인이 등기를 안 해주면 어떻게 하나요?

A. 소유권이전등기청구의 소를 내고 판결로 등기를 신청할 수 있습니다. 소송 전에 처분금지가처분을 걸어 이중양도를 막는 것이 안전합니다.

Q. 매도인 이름으로 보존등기를 제가 대신 할 수 있나요?

A. 매수인은 이전등기청구권을 보전하기 위해 채권자대위권으로 매도인 명의의 보존등기를 신청할 수 있습니다. 다만 매도인이 보존등기 신청인 자격을 갖춘 사람이어야 하므로 건축물대장 등 서류 확인이 먼저입니다.

Q. 건축물대장이 아예 없는 건물도 등기할 수 있나요?

A. 대장이 없으면 보존등기가 막히는 경우가 많습니다. 사용승인 가능 여부를 확인하거나, 판결로 소유를 확인받아 보존등기하는 길을 검토해야 합니다.

Q. 매도인의 채권자가 건물을 압류하면 어떻게 되나요?

A. 제3자이의의 소로 다투게 되는데, 등기 없는 매수인은 입증 부담이 큽니다. 압류 전에 가처분과 등기 절차를 마치는 것이 가장 확실합니다.

Q. 토지 주인이 건물을 철거하라고 하면 어떻게 하나요?

A. 미등기 매수인도 사실상 처분할 수 있는 지위에 있으면 철거 청구의 상대방이 될 수 있습니다. 대지 사용권원이 있는지 먼저 확인하고, 매도인에게 손해배상을 청구할 방안을 함께 정리해야 합니다.