상가 보증금·차임 3천만 원대 반환소송, 1심 원금 전액 인용 

사건 개요

의뢰인 법인은 상가건물의 사무실 한 호실을 보증금 3,000만 원, 월 차임 300만 원(부가세 별도)에 임차해 사용했습니다. 계약기간 만료를 앞두고 상대방(임대인)이 차임 5% 인상을 요구하자 의뢰인은 계약갱신을 청구했고, 갱신된 기간이 끝난 뒤 건물을 인도했습니다. 그런데 상대방은 보증금을 돌려주지 않았고, 의뢰인은 인도 뒤에도 월 차임 명목으로 330만 원을 더 지급한 상태였습니다.

쟁점

• 전 임차인이 시공한 바닥까지 의뢰인이 원상회복해야 하는지, 그 공사비 1,375,000원을 보증금에서 공제할 수 있는지

• 상대방의 차임 5% 증액 청구에 따른 증액분 1,980,000원을 공제할 수 있는지

• 인도 뒤 지급한 330만 원이 원상회복 완료 때까지 차임을 내기로 한 합의에 따른 것인지, 부당이득인지

• 계좌번호를 몰라 반환하지 못했다는 상대방 주장이 이행제공에 해당하는지

대응

의뢰인(원고)을 대리해 보증금 3,000만 원과 부당이득 330만 원의 반환을 청구했습니다. 계약서에는 통상적인 원상복구 조항만 있을 뿐 전 임차인의 공사 이전 상태로 되돌린다는 특약이 없고, 바닥은 원상회복의무 범위에 들어가지 않는다는 점을 밝혔습니다. 차임 증액에는 동의한 바 없고 오히려 주변 시세에 비추어 차임이 낮아져야 한다는 점, 인도 뒤 지급한 330만 원은 법률상 원인 없이 받은 돈이라는 점도 주장했습니다.

결과

법원은 전 임차인에게서 시설을 넘겨받은 것은 그들 사이의 관계일 뿐 의뢰인이 임차 이전에 공사한 바닥까지 철거할 의무는 없다고 보아 원상회복비용 공제 주장을 배척했습니다. 차임 증액 청구도 약정 차임이 현저히 부당하다고 볼 객관적 자료가 없다며 받아들이지 않았고, 계좌번호를 물어본 것만으로는 이행제공이 아니라고 판단했습니다. 또 의뢰인이 인도 뒤 건물을 사용·수익하지 않았으므로 330만 원은 부당이득이라고 보았습니다. 그 결과 보증금과 부당이득 합계 3,330만 원과 지연손해금이 인용되었습니다. 다만 330만 원에 대한 지연손해금은 청구변경신청서 부본 송달일부터 인정되어 그 이전 기간 부분은 기각되었고, 소송비용은 10분의 9를 상대방이 부담하도록 했습니다(서울동부지방법원 2026. 1. 20. 선고 2024가단1555** 판결).

시사점

상가 임차인이 전 임차인에게서 시설을 넘겨받았더라도, 계약서에 별도 특약이 없으면 전 임차인이 설치한 시설까지 원상회복할 의무를 지지 않는 것이 원칙입니다. 임대인이 원상회복이나 차임 증액을 이유로 보증금 반환을 미루거나 인도 뒤에도 차임을 요구한다면, 임차 당시 상태를 보여 주는 자료와 원상회복 완료를 알린 기록을 남겨 두는 것이 중요합니다.

※ 위 결과는 제1심 판결 기준이며, 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.