신탁 숨긴 임대 대리인 상대, 6천만 원대 청구액의 60% 인용 

사건 개요

의뢰인은 온라인 직거래 사이트의 글을 보고 다가구주택 한 호실을 임차했습니다. 계약은 소유자를 대리한 상대방과 맺었고, 보증금 3,000만 원과 1년분 차임을 상대방 계좌로 보냈습니다. 그 뒤 소유자로 행세한 사람의 제안으로 보증금을 늘리고 차임을 줄이기로 하여 2,630만 원을 더 보냈고, 미리 낸 차임 일부도 보증금에 넣어 보증금은 6,500만 원이 되었습니다. 그런데 그 건물은 이미 담보신탁이 되어 있어 임대차에 수탁자와 우선수익자의 사전 서면 동의가 필요했고, 신탁회사가 건물인도 소송을 내자 의뢰인은 집을 비웠지만 보증금을 돌려받지 못했습니다.

쟁점

• 계약을 대리한 상대방에게 신탁 사실과 그 위험을 알릴 신의칙상 의무가 있었는지

• 소유자 행세를 통한 보증금 증액에 상대방이 가담했는지와 손해배상의 범위

대응

의뢰인(원고)을 대리해 보증금 6,500만 원 상당의 손해배상을 청구했습니다. 신탁계약의 동의 조항과 계약 경위에 관한 자료로 상대방이 신탁 위험을 알리지 않은 점을, 추가 증거로 상대방이 소유자 행세를 알면서 도운 점을 밝혔습니다. 상대방은 근저당 사실을 알려 주었고 행세는 없었다고 다퉜지만, 이를 뒷받침할 증거가 없다는 점을 짚었습니다.

결과

법원은 상대방이 고지의무를 어겨 처음 보증금 3,000만 원을, 소유자 행세를 방조해 추가분 3,500만 원을 편취한 공동불법행위 책임이 있다고 보았습니다. 다만 의뢰인도 등기부로 신탁을 알 수 있었다며 책임을 60%로 제한해 3,900만 원과 지연손해금을 인용했고(청구액의 60%), 소송비용은 3분의 2를 상대방이 부담하도록 했습니다(서울동부지방법원 2025. 9. 25. 선고 2023가단1455** 판결). 이후 항소가 각하되어 판결이 확정되었습니다.

시사점

신탁 건물의 임대차에서는 계약서에 이름을 올린 대리인도 신탁 사실을 숨기면 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 소유자 본인과 직접 연락이 되는지, 신탁원부상 동의 조건을 갖췄는지 확인하고, 피해를 입었다면 송금 내역과 연락 기록을 함께 남겨 두는 것이 중요합니다.

※ 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.