신탁 주택 위조 동의서, 보증금 5천만 원대 1심 전부 승소 

사건 개요

의뢰인은 2024년 2월 서울의 한 건물 호실을 보증금 5,000만 원, 월차임 50만 원, 기간 1년으로 임차했습니다. 그 건물은 금융기관 앞으로 신탁등기가 되어 있었는데, 임대인 측은 잔금을 받으며 수탁자 명의의 동의서를 건네고 보증금 회수에 문제가 없다고 설명했습니다. 기간 만료 무렵 의뢰인이 퇴실을 알리고 이사를 준비하던 중, 같은 건물 여러 호실에 수탁자의 점유이전금지가처분이 내려졌고 건물이 공매에 들어간다는 사실을 알게 되었습니다. 수탁자는 의뢰인의 계약에 동의서를 발급한 적이 없다고 확인했고, 위탁자이자 공동임대인인 상대방들은 보증금을 돌려주지 않았습니다.

쟁점

• 임대차계약이 해지 합의 또는 의뢰인의 해지권 행사로 종료되었는지

• 공동임대인 두 사람이 보증금 5,000만 원을 함께 반환하거나 같은 금액을 배상할 책임이 있는지

대응

의뢰인(원고)을 대리해 공동임대인 두 사람을 상대로 소를 제기했습니다. 계약서·영수증·확정일자, 신탁 관련 등기와 신탁원부, 가처분 결정문과 공매공고, 임대인이 동의서 문제를 사과한 문자메시지를 증거로 정리했습니다. 이를 바탕으로 계약은 해지 합의로 끝났고, 적어도 신뢰관계가 깨진 데 따른 해지권 행사로 종료되었으므로 보증금 반환 또는 같은 금액의 손해배상 의무가 있다고 주장하고, 소장으로도 다시 해지를 통지했습니다.

결과

상대방들이 답변서를 내지 않아, 법원은 청구원인 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결했습니다(민사소송법 제257조 제1항). 법원은 상대방들이 공동하여 5,000만 원과 지연손해금(연 12%)을 지급하라고 하여 청구를 전부 받아들였고, 소송비용도 모두 상대방들이 부담하도록 했습니다(서울서부지방법원 2025. 7. 9. 선고 2025가단104** 판결). 이 글은 제1심 판결을 기준으로 정리했습니다.

시사점

신탁등기가 된 건물은 수탁자와 우선수익자의 동의 없이 맺은 임대차가 수탁자에게 대항하지 못할 수 있습니다. 임대인이 건넨 동의서만 믿기보다 신탁원부를 열람하고 수탁자에게 직접 동의 여부를 확인하는 것이 안전합니다. 피해가 생겼다면 계약 종료 근거와 임대인의 귀책을 보여 주는 자료를 빨리 모아 두는 것이 회수의 출발점입니다.

※ 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.