상가 계약 종료 후 건물주가 바뀌었다면 보증금은 누가 돌려줄까?

“상가 임대차계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 건물이 팔렸습니다. 이전 건물주에게 받아야 하나요, 새로운 건물주에게 받아야 하나요?”

“상가를 매수했는데 이미 계약이 끝난 임차인의 보증금까지 반환해야 하나요?”

상가 임대차계약이 종료됐더라도 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 건물 소유자가 변경되는 경우가 있습니다.

이때 중요한 것은 임대차계약이 종료됐다는 사실만으로 보증금 반환책임까지 사라지는 것은 아니라는 점입니다.

상가건물 임대차보호법이 적용되는 일정한 임대차에서는 계약이 종료됐더라도 보증금이 반환될 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.

따라서 임차인이 대항력을 갖추고 있었다면 새로운 건물주가 보증금 반환채무를 승계할 수 있습니다.

1. 계약이 끝났는데도 임대인 지위가 승계될까요?

상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 규정하고 있습니다.

따라서 해당 규정이 적용되는 임대차라면 계약기간이 끝났더라도 보증금이 반환되지 않은 상태에서 임대차관계가 계속되는 것으로 봅니다.

또한 같은 법 제3조 제2항은 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 규정하고 있습니다.

즉, 임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 건물이 양도됐다면 새로운 건물주가 임대인의 지위와 보증금 반환채무를 승계할 수 있습니다.

다만 모든 상가 임대차에 동일하게 적용되는 것은 아닙니다.

2. 환산보증금이 기준을 초과한다면?

상가건물 임대차보호법은 원칙적으로 지역별 환산보증금 기준 이하의 임대차에 적용됩니다.

환산보증금은 다음과 같이 계산합니다.

환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100)

환산보증금이 지역별 기준을 초과하더라도 상가건물 임대차보호법 제3조에 따른 대항력과 임대인 지위 승계 규정은 적용됩니다.

그러나 임대차 종료 후에도 보증금이 반환될 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보는 제9조 제2항은 적용되지 않습니다.

따라서 환산보증금 기준을 초과하는 상가라면 계약 종료 후 건물이 양도됐다는 사정만으로 새로운 소유자에게 보증금 반환책임이 승계된다고 단정할 수 없습니다.

구체적인 임대차 종료 시점과 소유권 이전 경위 등을 별도로 확인해야 합니다.

3. 상가 임차인의 대항력은 언제 발생할까요?

상가건물 임대차보호법 제3조 제1항에 따르면 임차인이 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생합니다.

따라서 다음 사항을 확인해야 합니다.

• 상가건물을 실제로 인도받았는지

• 사업자등록을 신청했는지

• 두 요건을 갖춘 다음 날 대항력이 발생했는지

• 건물이 양도될 때까지 점유와 사업자등록을 유지했는지

특히 대항력을 취득한 시점과 건물의 소유권이 이전된 시점은 보증금 반환책임을 판단하는 중요한 기준이 됩니다.

4. 최근 대법원은 어떻게 판단했을까요?

대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결에서는 상가 임대차계약이 종료된 뒤 건물 소유권을 취득한 재건축조합의 보증금 반환책임이 문제됐습니다.

임차인은 2017년 상가 점포를 임차했고, 임대차기간은 2021년 12월 31일까지로 갱신됐습니다.

이후 임대차기간이 만료된 2022년 1월, 재건축조합이 해당 점포의 소유권을 취득했습니다.

임차인은 조합을 상대로 임대차보증금 반환 등을 청구했습니다.

원심은 조합이 임대차계약 종료 후 소유권을 취득했으므로 임대인의 지위를 승계하지 않는다고 판단했습니다.

그러나 대법원은 임대차계약이 종료됐다는 이유만으로 새로운 소유자의 임대인 지위 승계를 부정할 수 없다고 판단했습니다.

상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 따라 보증금이 반환될 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보기 때문입니다.

따라서 임차인이 대항력을 갖추고 있었다면 새로운 소유자가 임대인의 지위와 보증금 반환채무를 승계할 수 있다고 보았습니다.

다만 대법원은 해당 임차인이 실제로 대항력을 갖추었는지까지 최종적으로 판단한 것은 아닙니다.

원심이 임차인의 대항력 여부를 심리하지 않은 잘못이 있다고 보아 보증금 반환청구 부분을 파기환송했습니다.

즉, 이 판결은 새로운 건물주에게 보증금을 지급하라고 최종 확정한 판결이 아니라, 임차인의 대항력 여부 등을 다시 심리하도록 한 판결입니다.

5. 보증금은 이전 건물주와 새로운 건물주 중 누구에게 청구해야 할까요?

상가건물 임대차보호법에 따라 새로운 소유자에게 임대인의 지위가 승계된다면 보증금 반환채무도 함께 이전됩니다.

이 경우 새로운 소유자가 보증금 반환채무를 부담하고, 종전 임대인은 원칙적으로 그 채무에서 벗어나게 됩니다.

다만 실제 사건에서는 다음 사항을 함께 확인해야 합니다.

• 임차인의 대항력 취득 및 유지 여부

• 임대차 종료일과 소유권 이전일

• 보증금 반환 여부와 미반환 금액

• 환산보증금 기준 초과 여부

• 건물 소유권 이전의 원인

특히 경매나 공매로 소유권이 이전됐다면 선순위 권리와 배당 여부 등에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

6. 보증금을 받기 전에 상가를 비워줘도 될까요?

상가 임차인의 대항력은 원칙적으로 건물의 점유와 사업자등록을 통해 유지됩니다.

따라서 보증금을 돌려받기 전에 점포를 비워주거나 사업자등록을 다른 주소로 이전하면 대항력 유지에 문제가 발생할 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제6조가 적용되는 임대차라면 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다.

임차권등기가 실제로 완료되면 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으므로, 임차권등기 완료 여부를 확인한 뒤 퇴거하는 것이 중요합니다.

다만 환산보증금이 법령상 기준을 초과하는 임대차에는 해당 임차권등기명령 규정이 적용되지 않으므로 별도의 권리보전 방법을 검토해야 합니다.

7. 상가 보증금 반환 자주 묻는 질문

Q1. 계약이 끝난 뒤 건물이 팔려도 새 건물주가 보증금을 반환해야 하나요?

A. 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항이 적용되고 임차인이 대항력을 유지한 상태라면 새로운 건물주가 임대인의 지위와 보증금 반환채무를 승계할 수 있습니다.

Q2. 임대차계약이 끝났다면 대항력도 없어지나요?

A. 반드시 그렇지는 않습니다. 법에서 정한 요건을 충족하면 계약 종료 후에도 보증금이 반환될 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 볼 수 있습니다. 다만 점유와 사업자등록 등 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.

Q3. 이전 건물주에게도 보증금을 청구할 수 있나요?

A. 새로운 소유자에게 임대인의 지위가 승계된 경우 종전 임대인은 원칙적으로 보증금 반환채무를 면하게 됩니다. 다만 구체적인 승계요건과 소유권 이전 경위를 확인해야 합니다.

Q4. 보증금을 받기 전에 상가를 비워줘도 되나요?

먼저 퇴거하면 대항력 유지에 문제가 생길 수 있습니다. 임차권등기명령이 적용되는 임대차라면 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 퇴거하는 방안을 검토할 수 있습니다.

상가 계약 종료 후 보증금 반환책임은 대항력과 소유권 이전 시점이 중요합니다

상가 임대차계약이 종료됐더라도 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 건물 소유자가 변경됐다면 새로운 소유자가 보증금 반환채무를 승계할 수 있습니다.

대법원은 대항력 있는 상가 임대차가 종료됐더라도 법률에 따라 보증금이 반환될 때까지 임대차관계가 존속하는 경우, 건물 양수인이 임대인의 지위를 승계할 수 있다고 판단했습니다.

다만 환산보증금 기준을 초과하는 임대차에는 임대차관계 존속 의제 규정이 적용되지 않으므로 구분해야 합니다.

따라서 보증금 반환책임을 판단할 때에는 임차인의 대항력 취득 및 유지 여부, 임대차 종료일, 보증금 반환 여부, 건물 소유권 이전 시점을 종합적으로 확인하는 것이 중요합니다.