매매계약 후 발생한 중대하자에 대한 손해배상 청구 가능여부가 궁금합니다.

[상황설명] 저는 올해 초, 노후 다가구주택(2층+옥탑)을 매매하여 리모델링을 하였습니다. 2층 내부 철거 중 천장에 물받이용 대형 아크릴 용기(2층 2개, 지하 1개)가 있었으며 연결된 호스를 외부로 빼놓아 우수가 우회할 수 있게 해놓은 기구 설치 사실을 알게 되었습니다. 또한, 1층 철거 중 과거 화재로 인해 벽과 천장에 전체적으로 그을음이 있고 콘크리트가 폭열로 깨지고 파손되어 노출된 철근은 부식이 심했고 훼손이 심각한 상황을 확인하였습니다. 상기 이유로 매도인에게 1차 내용 증명으로 사실 확인 및 손해 배상을 요청했으나 공인중개사를 통해 위 내용은 전혀 알지못하며 매매계약서의 특약사항을 근거로 하자담보책임이 없으니 알아서 하라고 통보하였습니다. 그로인해 부득이 옥상 방수 공사 등 사후 조치 후 인테리어 공사를 진행하였습니다. 하지만, 비가 올 때마다 지속적인 누수가 발생 되었고 의심되는 부분에 방수를 진행했으나 아직도 누수 위치가 특정되지 않고 있어 현재 옥상 옥탑 및 기와 철거 후 대대적인 공사를 하지 않고서는 해결이 어려운 상태입니다. 계약 당시 벽지에 오래된 얼룩 등이 있어 결로나 누수가 있는지 확인했을 때, 매도인은 3층 옥탑 보일러 동파로 발생한 것이며 보일러는 수리 되었고 옥탑에 사람도 살지 않기 때문에 이제는 누수는 없다고 했으며, 계약 당시 거주 중이던 1층 세입자도 누수가 없다고 했습니다. [특약사항] 1. 현 시설 건물 상태를 현장 확인 후 시설 그대로 매수인이 인수하는 매매 계약임. 2. 건물 노후 및 하자 등 수리가 필요함을 인지하며, 계약일 이후 수리하고 매도인에게 책임을 묻지 않는다. [질문사항] 1. 위 특약 사항으로 인해 매도인에게 매매계약 당시 고지하지 않았던 중대한 하자에 대한 책임을 묻고 손해 배상을 받을 수 없는 건가요? 2. 매도인에게 중대 하자인 누수 및 과거 화재 사실에 대한 기망에 의한 사기죄가 성립 가능할까요? (기존 1층 세입자를 회유한 정황에 근거함.)