임대인이 실거주 이유로 갱신을 거절했지만 허위로 확인됐다면? 

임대인이 실거주 이유로 갱신을 거절했지만 허위로 확인됐다면?

임차인이 계약갱신을 요구했는데 임대인이 “직접 들어와 살겠다”, “부모님이 거주할 예정이다”라는 이유로 갱신을 거절하는 경우가 있습니다. 실거주 목적은 주택임대차보호법에서 인정하는 정당한 갱신거절 사유입니다. 하지만 임차인이 이사를 나간 뒤 확인해 보니 임대인은 들어오지 않았고 곧바로 다른 세입자를 받았다면 이야기가 달라집니다. 처음부터 실거주 의사가 없었다면 임차인의 계약갱신요구권을 침해한 것으로 보아 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

단순히 “실거주하겠다”고 말하는 것만으로 충분하지 않습니다

주택임대차보호법은 임대인 본인뿐 아니라 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우에도 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하고 있습니다. 다만 대법원은 실거주 의사가 있다는 사실의 증명책임은 임대인에게 있다고 판단했습니다. 임대인이 그렇게 말했다는 사실만으로 충분한 것이 아니라 현재 주거 상황, 직장이나 학교, 이사 준비 여부, 실거주를 주장하게 된 경위, 갱신거절 전후의 언행 등을 종합하여 실제 거주 의사가 진정한지를 판단해야 한다는 것입니다.

퇴거 후 다른 세입자를 받았다면 손해배상을 청구할 수 있습니다

실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 원래 계약이 갱신되었다면 존속했을 기간이 끝나기 전에 정당한 이유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 주택임대차보호법상 손해배상책임이 발생할 수 있습니다. 별도의 손해배상액 약정이 없다면 법에서는 일정한 산정기준도 두고 있습니다. 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 새 임차인에게 받은 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분, 실제 임차인이 입은 손해액 가운데 가장 큰 금액을 기준으로 손해배상액을 산정하도록 하고 있습니다.

공실이거나 집을 팔았다면 판단이 조금 달라집니다

임대인이 들어오지 않았다는 사실만으로 곧바로 위 법정 손해배상액이 적용되는 것은 아닙니다. 법에서 정한 손해배상 규정은 기본적으로 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 다시 임대한 경우를 대상으로 합니다. 다만 집을 계속 비워두거나 곧바로 매도한 사실 등을 통해 처음부터 실거주할 생각이 없었다는 점이 확인된다면 민법상 불법행위를 이유로 손해배상을 주장할 가능성은 있습니다.

반대로 실제 거주할 계획이 있었지만 예상하지 못한 사정으로 계획이 변경된 경우라면 책임 여부가 달라질 수 있습니다. 국토교통부·법무부 해설에서도 갑작스러운 해외근무 등 예측하기 어려운 사정은 정당한 사유가 될 수 있다고 설명하고 있습니다.

허위 실거주인지 어떻게 확인할 수 있을까요?

퇴거한 임차인이 단순히 주변 이야기에만 의존할 필요는 없습니다. 현행 주택임대차보호법 시행령은 실거주를 이유로 계약갱신을 거절당한 종전 임차인을 임대차정보를 확인할 수 있는 이해관계인에 포함하고 있습니다. 따라서 일정한 요건에 따라 확정일자부여기관에 새 임대차계약의 확정일자, 임대차기간, 보증금과 차임 등의 정보 열람이나 서면 교부를 요청할 수 있습니다. 새로운 임차인이 들어온 사실을 확인하는 데 중요한 자료가 될 수 있습니다.

문자메시지와 부동산 매물도 중요한 증거가 될 수 있습니다

실거주 분쟁에서는 갱신거절 당시부터 자료를 남겨두는 것이 중요합니다. 임대인이 실거주를 이야기한 문자나 카카오톡, 내용증명, 당시 부동산 매물 광고, 퇴거 직후 다시 임대에 내놓은 정황, 새로운 임차인의 입주 여부 등을 종합적으로 살펴볼 필요가 있습니다. 특히 임대인이 처음에는 본인이 산다고 했다가 이후에는 부모나 자녀가 산다고 말을 바꾸는 등 설명이 일관되지 않은 경우에는 실제 거주 의사의 진정성을 판단하는 중요한 사정이 될 수 있습니다. 대법원도 실거주 사유가 계속 달라지고 이를 뒷받침할 자료가 부족했던 사건에서 이러한 사정을 중요하게 판단했습니다.

이미 이사를 나갔다면 손해자료부터 정리해야 합니다

허위 실거주로 인해 이사를 했다면 새로 체결한 임대차계약서, 이사비, 중개보수, 기존 주택과 새로운 주택의 보증금·월세 차이 등을 정리해 두는 것이 좋습니다. 또한 임대인이 실제로 제3자에게 다시 임대한 시점과 조건을 확인해야 법에서 정한 손해배상액과 실제 발생한 손해 가운데 어느 기준을 적용할지 판단할 수 있습니다.

저희는 실거주를 이유로 한 계약갱신 거절, 허위 실거주 손해배상, 계약갱신요구권과 관련된 임대차 분쟁에서 갱신거절 당시의 통지 내용부터 실제 입주 여부, 새로운 임대차계약 및 손해자료까지 구체적으로 확인하여 대응 방향을 검토하고 있습니다.

“집주인이 들어와 산다고 해서 나왔는데 다른 사람이 살고 있다”는 사실만 확인하고 끝낼 것이 아니라, 언제 어떤 사유로 갱신을 거절했는지와 이후 주택이 어떻게 사용되었는지를 함께 살펴봐야 합니다. 이미 퇴거한 뒤 허위 실거주가 의심되는 상황이라면 관련 자료를 확보한 후 손해배상청구가 가능한 사안인지 검토해보는 것이 좋습니다.

부동산전문변호사 김민중 | 법무법인 로윈