매도인의 하자담보책임

Question

상가건물 부동산 매매
21.10.27 계약 후 21.12.16 잔금
이후 22.11.21 매수인측에서 하자담보책임에 대한 내용증명을 보냈습니다.
내용은 불법건축물에 대한 철거비용, 소방시설보수공사비용, 누수로 인한 보수비용을 말하는데, 1년이 지난 후에도 책임이 있는걸까요?

계약 전에 건물을 답사하여 모든 곳을 오픈했고, 20년간 불법건축물에 대한 구청지적사항이 없었습니다.
이런 경우에 모든 비용을 민법상 소를 제기할 수 있는 걸까요?

매도인의 하자담보책임은 제척기간이 몇년일까요? 이번에 합의 후 5년, 10년뒤에도 똑같이 중대한 하자가 발생할 시 손해배상을 해줘야 하나요?

김익환 변호사 · Accepted Answer

상담자분이 상가건물 부동산을 매도(2021.10.27 계약 후 2021.12.16 잔금)하였는데, 매수인측에서 2022.112.21. 불법건축물에 대한 철거비용, 소방시설보수공사비용, 누수로 인한 보수비용을 청구하는 하자담보책임에 대한 내용증명을 보내온 상황입니다.

상가건물 매수인 측 입장에서 보자면 매입한 상가건물에 발생한 하자보수비용 등 손해배상을 청구하려면 매매계약 성립시 또는 소유권 변동 당시를 기준으로 하여 매입한 상가건물에 거래 통념상 기대되는 객관적 성질 성능을 결여한 하자가 존재했다고 인정할 뚜렷한 증거가 필요합니다.

매도인의 하자담보책임은 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월내에 행사해야 합니다.

매수인 측이 주장하는 하자보수책임을 묻는 권리행사기간 제척기간이 지난 것으로 보이지만, 매수인 측에서 막무가내로 하자보수책임을 물어 손해배상 청구 소송을 진행하여 올 가능성도 있어 보입니다.

매수인측의 내용증명 및 하자보수책임 손해배상 청구소송 대응에 도움이 필요하시면 바로 연락 주시기 바랍니다. 충분한 도움 드리겠습니다.

매매의 목적물이 거래 통념상 기대되는 객관적 성질 성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고, 위와 같은 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하는 것이 원칙이나, 매매계약과 이행완료시점이 상당 기간 떨어져 있는 경우에는 이행완료시를 기준으로 판단해야 한다는 것이 대법원 판례(대법원 98다18506 판결)입니다.

민법 제580조(매도인의 하자담보책임)
①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.

민법 제582조(전2조의 권리행사기간)
전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.

임영근 변호사 · Accepted Answer

1. 매도인의 하자담보 제척기간은 하자를 안 날로부터 6개월입니다. 상황으로 보아서 매수인이 금년도에 위 하자를 파악하고 내용증명을 보낸 것으로 보입니다.
2. 불법건축물에 대한 하자담보책임 관련 소송의 경우  철거 및 원상복구 공사비 및 가치하락 분에 대한 손해배상청구가 가능한데 법률전문가와 상세한 상담을 통해 대응하셔야 합니다. 
3. 상담예약 주시면 구체적 검토 해 드리겠습니다.

김일권 변호사 · Answer

1. 매매한 집에 대하여 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 하자담보책임 청구소송을 진행할 수 있습니다.

2. 매수인이 잔금을 납부하고 1년이 다된 시점에서 하자로 인한 손해배상 청구소송을 진행하는 것은 납득하기 어렵습니다.

3. 만약 소송이 진행된다면, 매매로 인한 하자담보책임소송을 진행한 경험 있는 17년차 경력의 건설사 법무실장 출신 경력 변호사와 함께 소송을 진행하여야, 배상책임을 지지 않습니다.