세입자 퇴거문제, 계약이 끝났는데도 나가지 않는다면? 

세입자 퇴거문제, 계약이 끝났는데도 나가지 않는다면?

임대차계약이 끝났는데도 세입자가 집을 비워주지 않거나, 월세를 장기간 연체하면서 연락까지 피하는 경우가 있습니다. 집주인 입장에서는 “내 집인데 그냥 내보내면 되는 것 아닌가”라는 생각이 들 수 있지만, 실제로는 그렇지 않습니다.

임대차계약이 적법하게 종료되었는지부터 확인해야 하고, 임차인이 계속 점유한다면 건물인도소송과 강제집행 절차까지 이어질 수 있습니다. 특히 퇴거 문제는 처음 통지를 어떻게 했는지, 계약이 묵시적으로 갱신된 것은 아닌지, 보증금 반환 문제는 없는지에 따라 결과가 달라질 수 있어 초기 대응이 중요합니다.

계약기간이 끝났다고 바로 퇴거시킬 수 있는 것은 아닙니다

주택 임대차에서는 계약서에 적힌 만료일만 확인해서는 부족합니다. 현재 주택임대차보호법상 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절이나 계약조건 변경에 관한 통지를 하지 않았다면 기존과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 이루어질 수 있습니다. 따라서 세입자에게 퇴거를 요구하기 전에는 계약기간뿐 아니라 갱신거절 통지 시점, 계약갱신요구권 행사 여부, 과거에 계약이 갱신된 적이 있는지까지 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

월세가 2개월 이상 밀렸다면 계약 해지를 검토할 수 있습니다

세입자가 월세를 지급하지 않는 경우에는 계약기간이 남아 있어도 퇴거 절차를 검토할 수 있습니다. 민법에서는 건물 임대차의 경우 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 여기에서 중요한 것은 단순히 월세를 두 번 늦게 냈다는 의미가 아니라 연체된 금액의 합계가 2기분 차임에 이르렀는지를 확인해야 한다는 점입니다. 계약을 해지하려면 연체내역과 입금내역을 정확히 정리하고, 해지 의사를 명확하게 전달해 두는 것이 좋습니다.

실거주를 이유로 퇴거를 요구하는 경우도 주의해야 합니다

임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우에는 일정한 요건 아래 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 그러나 단순히 “직접 들어가 살겠다”고 말하는 것만으로 반드시 인정되는 것은 아닙니다. 대법원은 임대인이 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임이 임대인에게 있다고 보고 있습니다. 주거 상황, 직장이나 학교, 실거주를 결심한 경위, 이사 준비 여부, 갱신거절 전후의 행동 등을 종합해 실제 거주 의사가 진정한지를 판단합니다. 따라서 실거주를 이유로 세입자 퇴거를 요구하려는 경우라면 처음부터 관련 자료와 정황을 남겨두는 것이 중요합니다.

세입자가 나가지 않는다고 직접 짐을 빼서는 안 됩니다

임대차계약이 종료되었다고 하더라도 임대인이 임의로 도어록을 교체하거나 세입자의 짐을 밖으로 옮기는 방식으로 해결하는 것은 피해야 합니다. 계약 종료 또는 해지 사실과 퇴거 요구를 내용증명 등으로 명확하게 통지한 뒤에도 임차인이 나가지 않는다면 건물인도소송을 통해 법적인 절차를 밟는 것이 일반적입니다. 판결을 받은 뒤에도 임차인이 자진해서 퇴거하지 않는 경우에는 집행관을 통한 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다.

점유이전금지가처분이 필요한 사건도 있습니다

퇴거소송에서 놓치기 쉬운 부분 중 하나가 실제 점유자입니다. 소송을 진행하는 동안 기존 임차인이 가족이나 지인 등 다른 사람에게 점유를 넘겨버리면 판결을 받은 뒤 강제집행 과정에서 문제가 생길 수 있습니다. 이 때문에 사건에 따라서는 건물인도소송을 제기하기 전이나 소송과 함께 점유이전금지가처분을 신청할 필요가 있습니다. 단순히 소송에서 이기는 것뿐 아니라 실제로 부동산을 돌려받을 수 있는 상태를 만들어 두는 것까지 고려해야 합니다.

퇴거 문제는 처음 대응할 때 방향을 정하는 것이 중요합니다

세입자 퇴거 문제는 계약기간이 끝났다는 이유 하나만으로 판단하기 어렵습니다. 묵시적 갱신 여부, 계약갱신요구권, 월세 연체 정도, 실제 점유자, 실거주 사유, 보증금 반환 문제 등을 함께 검토해야 합니다. 처음 통지한 내용이나 문자 한 통이 이후 소송에서 중요한 자료가 되는 경우도 있기 때문에 이미 갈등이 시작됐다면 감정적으로 대응하기보다 계약서, 입금내역, 문자와 카카오톡, 내용증명 등 관련 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.

저희는 임대차계약 종료, 월세 연체, 계약갱신요구권, 실거주 분쟁, 건물인도소송과 같은 부동산 임대차 사건에서 계약관계와 당사자 사이의 통지 내용, 점유관계 등 구체적인 사실관계를 확인해 대응 방향을 검토하고 있습니다.

같은 세입자 퇴거 문제라도 계약 내용과 지금까지의 대응 과정에 따라 필요한 절차는 달라질 수 있습니다. 퇴거 시기가 중요하거나 이미 임차인과 분쟁이 시작된 상황이라면 소송이 본격화되기 전에 현재 상황에서 어떤 조치를 먼저 취해야 하는지 확인해보시기 바랍니다.

부동산전문변호사 김민중 | 법무법인 로윈