사용승인 전에 세입자를 들이면 건축주가 처벌되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 다세대주택이나 상가주택을 새로 지은 건축주가 준공 직전에 공사비와 대출 이자 부담을 이기지 못해, 사용승인이 나기 전에 먼저 세입자를 들이는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 건축주분들 중 상당수는 “어차피 공사는 다 끝났고 사용승인은 서류 문제일 뿐이다”, “세입자가 괜찮다고 했으니 문제될 게 없다”는 생각으로 입주를 먼저 받으셨습니다. 그런데 구청 실태조사나 이웃·세입자의 민원이 접수되면, “세입자 동의를 받았다”, “곧 사용승인이 나올 예정이었다”는 해명은 받아들여지지 않는 경우가 많습니다.

건축법은 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다고 정하고, 이를 어긴 건축주를 형사처벌 대상으로 규정하고 있습니다. 세입자의 동의 여부나 공사 완료 정도는 처벌 여부를 가르는 기준이 아닙니다.

아래에서는 사용승인 전 임대가 어떤 경우에 건축주 처벌로 이어지는지, 처벌 수위와 행정제재는 어떠한지, 이미 세입자를 들였다면 무엇부터 해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 사용승인 전에는 건축물을 쓰게 하는 것 자체가 금지됩니다

직접 쓰지 않고 세입자에게 쓰게 하는 것도 법이 막는 ‘사용’에 해당합니다.

건축주가 건축허가나 신고를 받아 공사를 마친 뒤 건축물을 사용하려면, 감리완료보고서와 공사완료도서 등을 첨부해 허가권자에게 사용승인을 신청하고, 허가권자의 검사에 합격해 사용승인서를 교부받아야 합니다. 이 검사에서는 허가받은 설계도서대로 시공되었는지가 확인됩니다.

그리고 건축법 제22조 제3항은 다음과 같이 정하고 있습니다.

건축주는 제2항에 따라 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다(건축법 제22조 제3항 본문).

조문이 “사용하거나”에서 끝나지 않고 “사용하게 할 수 없다”까지 규정하고 있다는 점이 핵심입니다. 건축주가 직접 입주하지 않더라도, 임대차계약을 맺고 열쇠를 넘겨 세입자가 짐을 들이고 거주하게 했다면 건축물을 ‘사용하게 한’ 것이 됩니다. 반대로 계약서만 쓰고 아직 인도하지 않았다면 실제 사용 단계에는 이르지 않았다고 볼 여지가 있어, 계약 시점과 인도 시점을 구분해서 보아야 합니다.

이 의무의 상대방은 세입자가 아니라 건축주입니다. 건축법상 건축주는 건축물의 건축에 관한 공사를 발주하거나 현장관리인을 두어 스스로 공사를 하는 자이므로, 분양·임대 목적으로 건물을 지은 건축주가 직접 책임 주체가 됩니다.

사용승인 전에 세입자를 들이는 행위는 ‘남이 사는 것’이 아니라 건축주 자신의 법 위반입니다.

2. 건축주는 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금으로 처벌될 수 있습니다

사용승인 전 사용은 과태료 수준이 아니라 형사처벌 대상입니다.

건축법 제110조 제2호는 제22조 제3항을 위반한 건축주 및 공사시공자를 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 사용승인 신청 자체를 하지 않은 경우에 적용되는 제111조(5천만원 이하의 벌금)보다 무거운 규정입니다. 다시 말해 법은 ‘신청을 게을리한 것’보다 ‘승인 없이 실제로 쓰게 한 것’을 더 무겁게 봅니다.

건축주가 법인이라면 어떻게 될까요. 법인의 대표자나 직원이 업무에 관해 위반행위를 하면 행위자를 처벌할 뿐 아니라 법인에도 같은 조문의 벌금형이 과해질 수 있고(건축법 제112조 제3항), 개인 건축주의 직원이 임대를 진행한 경우에도 마찬가지입니다. 다만 법인이나 개인이 위반행위를 막기 위해 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않았다면 책임을 면할 수 있습니다.

실무에서 자주 나오는 항변이 “세입자가 이를 알고 들어왔다”는 것인데, 이는 건축주의 책임을 덜어주지 못합니다. 제22조 제3항은 세입자의 동의로 처분할 수 있는 사익이 아니라 입주자의 안전과 건축물의 적법성을 지키는 공익 규정이기 때문입니다. 또 “사용승인 신청은 이미 해 두었다”는 사정도, 승인서가 나오기 전에 사용하게 했다면 달라지지 않습니다.

실제 사건에서는 벌금형으로 정리되는 경우가 많지만, 임차인 수가 많거나 장기간 반복했거나 안전상 문제가 있는 건물이라면 양형에서 불리하게 작용합니다. 초범인지, 위반 기간과 규모, 시정 여부 등은 양형 단계에서 참작되는 사정입니다.

세입자의 동의나 사용승인 신청 사실은 면책 사유가 아니며, 건축주는 최대 징역형까지 가능한 처벌을 받습니다.

3. 형사처벌과 별개로 사용금지 명령과 이행강제금이 따라옵니다

구청은 건축주뿐 아니라 점유자인 세입자에게도 사용금지 같은 조치를 명할 수 있습니다.

건축법 제79조 제1항은 허가권자가 법을 위반한 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자에게 사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다고 정하고 있습니다. 점유자가 포함되어 있으므로, 사용승인 전에 입주한 세입자도 시정명령의 수신자가 될 수 있습니다. 건축주가 형사처벌을 받는 것과 별개로 세입자가 퇴거하거나 사용을 중단해야 하는 상황이 생길 수 있다는 뜻입니다.

시정명령을 받고도 시정기간 안에 이행하지 않으면 건축법 제80조에 따라 이행강제금이 부과됩니다. 사용승인 전 사용처럼 건폐율·용적률 초과나 무허가 건축이 아닌 위반 건축물은 시가표준액의 100분의 10 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액이 기준이고, 연면적 60제곱미터 이하의 주거용 건축물 등은 그 2분의 1 범위에서 조례로 정한 금액이 적용됩니다. 부과 전에는 문서로 계고해야 하고, 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 조례가 정하는 횟수만큼 이행될 때까지 반복해서 부과될 수 있습니다.

또한 제79조 제2항에 따라 허가권자는 시정명령을 이행하지 않은 건축물에 대해 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위의 허가·등록 등을 하지 않도록 관계 기관에 요청할 수 있습니다. 상가라면 세입자의 영업등록이 막히는 방식으로 분쟁이 번질 수 있습니다. 시정명령이 나오면 건축물대장에 위반 내용이 적히고, 허가권자는 위반 건축물에 대한 실태조사도 매년 정기적으로 합니다.

사용승인 전 임대는 형사처벌에서 끝나지 않고, 시정명령·이행강제금·영업허가 제한으로 이어지는 연쇄 위험입니다.

4. 예외가 되는 경우는 법에 정해져 있고, 임시사용승인이 대표적입니다

사용승인 전에도 적법하게 쓸 수 있는 길은 두 가지뿐입니다.

제22조 제3항 단서는 두 가지 예외를 둡니다. 첫째, 허가권자가 사용승인 검사 기간 안에 사용승인서를 교부하지 않은 경우입니다. 건축주가 정당하게 신청했는데 행정청이 기간 안에 처리하지 않은 때까지 사용을 막을 수는 없기 때문입니다. 다만 신청서류를 보완하라는 요구가 진행 중이거나 검사에서 불합격한 상태라면 이 예외에 해당한다고 단정할 수 없습니다.

둘째, 임시사용승인을 받은 경우입니다. 사용승인서를 받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난·방화 등 국토교통부령이 정하는 기준에 적합하면, 건축주가 임시사용승인신청서를 허가권자에게 제출하고 승인을 받아 기간을 정해 사용할 수 있습니다. 건축법 시행령 제17조에 따라 임시사용승인의 기간은 2년 이내이고, 대형 건축물이나 암반공사 등으로 공사기간이 긴 건축물은 허가권자가 연장할 수 있습니다. 조경 식재처럼 시기상 당장 할 수 없는 공정은 허가권자가 지정한 시기까지 조치할 것을 조건으로 승인되기도 합니다.

실무상 건축주가 세입자를 먼저 들이고 싶다면, 임대차계약 체결 전에 임시사용승인부터 받아 두는 것이 안전합니다. 임시사용승인서의 승인 범위(전체 동인지, 일부 층·호실인지)와 기간을 계약서의 인도 시점과 맞춰 두어야 하고, 승인 범위 밖의 호실에 입주시키거나 기간이 끝난 뒤에도 계속 쓰게 하면 다시 제22조 제3항 위반이 될 수 있습니다.

사용승인서나 임시사용승인서가 손에 있어야 비로소 세입자에게 건물을 쓰게 할 수 있습니다.

5. 적발 후 절차는 이렇게 진행되고, 초기 대응이 결과를 좌우합니다

시정조치와 형사 대응을 동시에 준비해야 처벌 수위와 피해를 줄일 수 있습니다.

사용승인 전 임대 사건은 통상 ①구청(수원 지역 건물이라면 해당 구청 건축 부서)의 실태조사 또는 민원 접수 → ②현장 확인 및 시정명령, 필요시 고발·수사 의뢰 → ③경찰(수원남부·수원중부경찰서 등) 조사와 수원지방검찰청 송치 및 처분 → ④기소 시 수원지방법원 재판의 순서로 진행됩니다. 구청의 행정조치와 형사절차는 별개로 움직이므로, 한쪽만 수습해서는 사건이 끝나지 않습니다.

이미 세입자를 들였다면 아래 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

1. 사용승인 신청 여부와 접수일, 허가권자가 지정한 검사 기간, 임시사용승인 여부를 건축물대장과 구청 서류로 먼저 확인합니다.

2. 세입자별 임대차계약서의 체결일, 보증금과 월세, 열쇠 인도일과 실제 입주일을 정리해 위반 기간과 범위를 특정합니다.

3. 가능한 한 빨리 사용승인 절차를 마무리하고, 시정명령이 나왔다면 기한 안에 이행하거나 이행 계획을 구청에 제출합니다.

사용승인을 마치고 위반 상태를 해소한 사정은 이행강제금과 양형에서 유리하게 작용합니다. 건축 분쟁과 형사사건을 함께 다뤄 본 변호사의 도움을 받는다면, 행정 대응과 수사 대응을 하나의 전략으로 묶어 세입자와의 계약 정리까지 검토할 수 있습니다.

마치며

준공 막바지에 자금이 막히면 “사용승인이 나기 전에라도 월세부터 받자”는 생각이 들기 쉽고, 그만큼 문제를 키운 뒤에야 상담을 오시는 경우가 많습니다.

세입자를 먼저 들인 건축주 입장에서는 위반 기간이 길어지기 전에 사용승인과 임시사용승인 가능성을 점검하고, 구청 시정명령과 수사 단계에 맞는 소명 자료를 준비하는 것이 우선입니다.

반대로 입주한 세입자 입장에서도 건물이 사용승인 전이라는 사실을 뒤늦게 알게 되면, 사용금지 명령이나 영업등록 문제로 생활 기반이 흔들릴 수 있습니다. 계약 당시 건축주가 무엇을 설명했는지에 따라 대응 방향이 달라집니다.

저는 건축물 사용·임대 문제로 처벌 위험에 놓인 건축주와, 그로 인해 피해를 입은 세입자 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 사실관계 정리와 대응 순서에 따라 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대차계약서만 쓰고 열쇠는 사용승인 후에 주면 처벌되나요?

A. 법이 금지하는 것은 건축물을 사용하거나 사용하게 하는 행위이므로, 인도 전의 계약 체결만으로 곧바로 위반이 된다고 보기는 어렵습니다. 다만 계약 내용과 인도 시점에 따라 판단이 달라질 수 있어 자료를 정리해 확인해야 합니다.

Q. 세입자가 먼저 입주하겠다고 요청했는데도 건축주가 처벌되나요?

A. 처벌될 수 있습니다. 제22조 제3항의 의무자는 건축주이고, 세입자의 요청이나 동의는 법이 정한 예외 사유가 아닙니다. 다만 경위는 양형에서 참작될 수 있습니다.

Q. 사용승인 신청은 해 놓았는데 승인이 늦어져서 먼저 입주시켰습니다.

A. 허가권자가 법정 검사 기간 안에 사용승인서를 교부하지 않은 경우에는 예외가 인정될 수 있습니다. 하지만 보완 요구나 검사 불합격 상태에서의 입주라면 예외가 아니므로 접수 이후 경과를 확인해야 합니다.

Q. 처벌 수위는 어떻게 되나요?

A. 건축주와 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 별도로 시정명령과 이행강제금이 부과될 수 있고, 법인 건축주라면 법인도 벌금 대상이 될 수 있습니다.

Q. 임시사용승인을 받으면 계약 자유롭게 할 수 있나요?

A. 승인된 범위와 기간 안에서만 가능합니다. 임시사용승인 기간은 2년 이내이고, 승인 범위 밖 호실이거나 기간이 끝난 뒤의 사용은 다시 위반이 될 수 있습니다.

Q. 구청에서 시정명령 문서가 왔는데 어떻게 해야 하나요?

A. 시정기간 안에 이행하지 않으면 이행강제금이 부과되므로 기한부터 확인해야 합니다. 형사 절차가 병행될 수 있어 초기부터 행정 대응과 수사 대응을 함께 준비하는 것이 좋습니다.