신탁된 집에 전세를 들었는데 전세사기 특별법 지원되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세계약을 마치고 입주한 뒤에야 등기부에 신탁등기가 되어 있었다는 사실을 알게 되어 상담을 요청하시는 분들이 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “계약 때 집주인이 등기부상 소유자라고 했다”, “전입신고도 하고 확정일자도 받았으니 보호받는 줄 알았다”고 말씀하십니다. 그런데 막상 보증금 반환이 막히고 나서 확인해 보면, 집의 소유자는 신탁회사였고 계약을 맺은 상대방은 임대할 권한이 없는 위탁자였던 경우가 적지 않습니다. 이 경우 전입신고와 확정일자만 믿었던 안심이 가장 먼저 무너집니다.

그래서 전세사기 특별법이 이런 임차인도 보호 대상에 넣었는지가 가장 큰 관심사입니다. 현행 특별법은 적법한 임대권한이 없는 자와 계약한 신탁주택 임차인을 별도로 규정하고 있지만, 일반 전세사기피해자와 받을 수 있는 지원의 범위는 다릅니다.

아래에서는 신탁된 집에 전세를 든 임차인이 특별법상 어떤 지위를 얻을 수 있는지, 어떤 지원이 가능하고 무엇이 제외되는지, 그리고 지금 무엇부터 해야 하는지 조문을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 신탁된 집은 집주인이 마음대로 임대할 수 없습니다

신탁등기가 되면 소유권은 수탁자에게 넘어가므로, 임대 권한도 수탁자에게 있습니다.

부동산을 신탁하면 등기부상 소유자는 신탁회사 같은 수탁자로 바뀌고, 원래 소유자였던 위탁자는 신탁계약이 정한 범위에서만 권리를 행사할 수 있습니다. 임대차는 신탁계약과 신탁원부에서 임대 권한을 누구에게 어떤 조건으로 주었는지에 따라 달라지는데, 실무상 많은 신탁은 임대차 계약에 수탁자의 사전 동의를 요구합니다.

문제는 위탁자가 이 동의를 받지 않고 임차인과 계약을 맺는 경우입니다. 임차인은 등기부 표제부와 갑구에 ‘신탁’ 글자가 있는지, 신탁원부에 임대 제한이 적혀 있는지 보지 못한 채 위탁자를 집주인으로 믿고 계약합니다. 중개사도 이를 놓치거나 알면서 설명하지 않는 경우가 있습니다.

이렇게 수탁자의 동의 없이 맺어진 임대차는 수탁자에게 주장하기 어렵습니다. 전입신고로 대항력이 생겼더라도 수탁자가 신탁재산을 공매·매각하면 임차인은 그 매수인에게 대항하기 어렵고, 보증금 대신 집을 비워 줘야 하는 상황에 몰릴 수 있습니다. 바로 이 지점이 일반 전세사기와 신탁 전세사기를 가르는 출발점입니다.

신탁된 집의 임대 권한은 위탁자가 아니라 수탁자와 신탁계약에 달려 있고, 이를 확인하지 않은 전입신고·확정일자는 안전장치가 되지 못합니다.

2. 특별법은 신탁사기 임차인을 별도로 규정하고 있습니다

적법한 임대권한 없는 자와 계약했어도 요건을 갖추면 ‘전세사기피해자등’에 해당할 수 있습니다.

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조 제4호는 지원 대상인 ‘전세사기피해자등’을 세 유형으로 나눕니다. 이 중 신탁 사건과 직접 관련된 것이 다목이고, 조문은 다음과 같습니다.

제3조제1항제2호 및 제4호의 요건을 모두 충족하고 임차인으로서 임차주택(적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약이 체결된 주택을 포함한다)을 인도(과거에 인도받았거나 인도가 불가능하였던 경우를 포함한다)받았으며, 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 하고 그 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 자(전세사기피해자법 제2조 제4호 다목).

풀어 말하면, 신탁된 집에서 임대권한 없는 위탁자와 계약했더라도 ① 임차보증금이 5억원 이하이고(제3조 제1항 제2호, 위원회가 2억원 범위에서 상향 가능) ② 임대인등에 대한 수사 개시, 기망, 보증금 반환 능력이 없는 자에 대한 양도 등 보증금반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있으며(같은 항 제4호) ③ 실제로 입주해 전입신고와 확정일자를 마쳤다면 다목 임차인으로 결정받을 수 있습니다.

일반 전세사기피해자와 다른 점은 제3조 제1항 제1호(대항력·확정일자 요건)와 제3호(2인 이상 임차인의 피해 발생·예상 요건) 중 제3호의 요건이 다목에서는 요구되지 않는다는 것입니다. 다만 다목은 입주·전입·확정일자를 별도로 요구하므로, 계약만 하고 입주하지 않았다면 여기에 해당하기 어렵습니다.

신탁된 집에 임대권한 없는 자와 계약했더라도, 보증금 5억원 이하·기망 정황·입주·전입·확정일자를 갖추면 다목 임차인 결정의 길이 열려 있습니다.

3. 다만 신탁사기 임차인이 받는 지원은 일반 피해자보다 좁습니다

다목 임차인은 주택 매입요청과 금융지원 대상이지만, 경매유예나 우선매수권은 전세사기피해자에게만 인정됩니다.

“특별법 지원이 되나요”라는 질문에 가장 정확한 답은 “된다, 그러나 일부다”입니다. 지원 조문마다 대상이 다르기 때문입니다. 먼저 신탁사기피해자에게 인정되는 것은 제25조의3의 신탁사기피해주택 매입요청입니다. 신탁법에 따라 수탁자에게 신탁된 주택을 적법한 임대권한 없는 자와 계약한 다목 임차인은 공공주택사업자와 사전에 협의해 해당 주택의 매입을 요청할 수 있고, 매입이 결정되면 수탁자와 선순위 수익자는 공공주택사업자와 우선적으로 매각을 협의해야 합니다.

또 제27조 제1항·제4항에 따라 국가와 지방자치단체는 긴박한 주거안정을 위한 융자 등을 지원할 수 있고, 다목 임차인이 임차한 주거용 오피스텔도 주택저당채권 대상에 포함됩니다.

반면 제17조의 경매 유예·정지 신청, 제25조의 우선매수권 및 공공임대 우선공급·최장 10년 거주, 제26조의 주택도시보증공사 경매·공매 지원은 조문상 ‘전세사기피해자’를 대상으로 합니다. 전세사기피해자가 되려면 제3조 제1항의 요건을 모두 갖춰야 하므로, 대항력과 확정일자는 물론 2인 이상 임차인의 피해 발생 또는 예상까지 요구됩니다. 신탁 전세에서는 임대권한이 없어 대항력 자체가 문제되기 때문에 이 요건을 충족하기가 어렵습니다.

그리고 제3조 제2항에 따라 임차인이 보증보험에 가입해 보증금 전액 반환이 가능한 경우 등은 지원 대상에서 아예 제외됩니다. 보증보험에서 신탁주택이 문제된다면, 지원 신청 전에 보증기관의 이행 여부부터 확인해야 하는 이유입니다.

신탁사기 임차인은 매입요청과 금융지원 쪽에서 보호받고, 경매유예·우선매수 같은 절차적 보호는 별도 요건 충족 전에는 기대하기 어렵습니다.

4. 보증금을 가로챈 위탁자는 사기죄로 처벌받을 수 있습니다

임대권한 없음을 숨기고 보증금을 받았다면 형법 제347조 제1항 사기죄의 문제가 됩니다.

특별법 지원과 별개로, 임대권한이 없음을 알면서 이를 숨기고 보증금을 받은 위탁자의 책임은 형사상 사기죄로 이어질 수 있습니다. 사기죄는 사람을 속여 재물을 교부받거나 재산상 이익을 취득할 때 성립하고, 형법 제347조 제1항에 따라 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다.

핵심은 기망의 인정 여부입니다. 위탁자가 신탁계약상 수탁자 동의가 필요하다는 사실을 알고 있었는지, 계약 당시 임차인에게 신탁 사실을 고지했는지, 계약서에 소유자·임대 권한 관련 특약을 어떻게 적었는지가 증거가 됩니다. 중개인이 신탁 사실을 알고 있었는데도 임차인에게 설명하지 않았다면 중개인의 민사상 책임도 별도로 검토합니다.

이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄가중처벌법 제3조가 적용되어 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역까지 가능합니다. 다수 임차인에게 같은 방식으로 보증금을 받았다면 피해액이 합산될 수 있어, 개별 보증금이 소액이어도 가중처벌 구간으로 들어갈 수 있습니다.

다만 사기죄가 성립한다고 곧바로 보증금이 돌아오는 것은 아닙니다. 형사처벌과 보증금 회수는 별개이므로 민사 절차를 병행해야 합니다.

5. 신청부터 결정까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

신탁원부와 수탁자 동의 여부를 먼저 확인한 뒤 결정 신청과 민형사 대응을 함께 준비해야 합니다.

실무에서는 통상 ①등기부등본과 신탁원부를 발급받아 신탁 사실·수탁자 동의 여부·임대 제한 특약을 확인 → ②국토교통부(전세피해지원센터)에 전세사기피해자등 결정 신청(제12조) → ③국토교통부의 피해사실 조사(신청일부터 30일 이내, 제13조 제5항)와 위원회 심의(안건 상정일부터 30일 이내, 부득이하면 15일 연장, 제14조 제3항) → ④결정 후 매입요청 협의와 형사·민사 대응의 순서로 진행됩니다. 결정에 이의가 있으면 송달받은 날부터 30일 이내에 이의신청할 수 있습니다(제15조 제1항).

형사 고소는 수원 지역 사건이라면 수원남부·수원중부경찰서 등에 접수하고, 수원지방검찰청 송치를 거쳐 기소되면 수원지방법원에서 재판이 이어집니다. 보증금 반환을 위한 민사소송도 수원지방법원이 관할하는 경우가 많습니다. 지금 확인할 순서는 다음과 같습니다.

1. 등기부등본과 신탁원부를 발급받아 신탁 시점, 수탁자, 임대차 시 수탁자 동의가 필요한 구조인지부터 확인합니다.

2. 임대차계약서, 확정일자 부여 내역, 전입세대 열람 자료, 보증금 송금 내역, 중개사와 나눈 문자·통화 기록을 보관하고 정리합니다.

3. 보증보험 가입 여부와 이행 가능 여부를 확인하고, 다른 임차인 피해 정황과 위탁자의 체납·경매 개시 여부를 파악합니다.

이렇게 정리한 자료로 특별법상 결정 신청과 사기 고소, 보증금 반환청구를 동시에 준비해야 지원이 비어 있는 부분을 다른 절차로 메울 수 있습니다.

마치며

신탁된 집에 전세를 든 분들은 “그래도 내가 확인 없이 계약했으니 내 잘못”이라는 생각 때문에 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 그러나 특별법의 신청기간과 각종 절차는 시간이 흐를수록 선택지가 줄어듭니다.

보증금을 지키려는 임차인 입장에서는 자신이 다목 임차인인지, 일반 전세사기피해자 요건까지 충족하는지부터 구분해야 합니다. 어떤 지원이 열려 있는지가 그 구분에서 갈리기 때문입니다.

반대로 위탁자나 중개 과정에 관여해 책임을 추궁당하는 입장에서도 신탁 사실을 몰랐다는 말만으로는 방어가 되지 않습니다. 계약 당시 어떤 설명이 오갔고 수탁자 동의 절차가 어떻게 진행됐는지에 따라 결과가 크게 달라집니다.

저는 부동산 보증금 분쟁과 사기 사건에서 피해를 입은 쪽과 의심받는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 자료를 어떻게 정리하느냐에 따라 지원 여부와 형사 결과가 갈리는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 신탁된 집인 줄 모르고 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 그러면 안전한가요?

A. 안전하다고 보기 어렵습니다. 신탁된 집은 수탁자의 동의가 있어야 임대차를 수탁자에게 주장할 수 있고, 동의 없는 임대차는 전입신고와 확정일자만으로 보호되지 않을 수 있습니다.

Q. 신탁된 집이면 모두 전세사기피해자로 인정되나요?

A. 아닙니다. 임차보증금이 5억원 이하이고, 임대인등의 기망이나 수사 개시 등 보증금을 반환할 의도가 없었다고 의심할 상당한 이유가 있어야 하며, 입주·전입신고·확정일자도 갖춰야 합니다.

Q. 특별법상 경매 유예도 신청할 수 있나요?

A. 제17조의 경매유예 신청은 조문상 ‘전세사기피해자’가 대상입니다. 다목 임차인이 이를 신청하려면 일반 전세사기피해자 요건까지 충족하는지 따로 따져봐야 합니다.

Q. 보증보험에 가입했으면 특별법 지원을 받을 수 있나요?

A. 보증보험으로 보증금 전액 반환이 가능한 경우에는 제3조 제2항에 따라 지원 대상에서 제외됩니다. 보증기관이 이행을 거절하거나 일부만 지급하는 경우에는 사정이 달라질 수 있습니다.

Q. 위탁자를 사기로 고소하면 보증금도 돌려받을 수 있나요?

A. 고소와 보증금 회수는 별개입니다. 형사 수사 기록이 민사 반환청구의 증거로 쓰이는 경우가 많아 두 절차를 병행하는 편이 현실적입니다.

Q. 전세사기피해자등 결정을 받으면 언제까지 지원을 신청해야 하나요?

A. 결정된 날부터 3년 이내이고, 경매·공매 절차 진행 등으로 그 기간 내에 신청할 수 없었다면 절차가 완료된 날부터 1년 이내입니다(제14조의2).