공유물분할 소송은 공유자 전원을 상대로 해야 하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 부모님께 물려받은 토지·건물, 형제자매가 함께 산 상가, 지인과 공동 투자한 땅처럼 여러 사람이 지분을 나눠 가진 부동산의 공유관계를 정리하려는 상담이 부쩍 늘고 있습니다.

제가 상담한 분들 중 상당수는 “나랑 말이 통하는 공유자 한 명만 상대로 하면 되는 것 아니냐”, “연락도 안 되는 사람은 빼고 소송을 내면 되는 것 아니냐”는 생각으로 소송을 준비하셨습니다. 그런데 막상 소장을 접수하고 한참이 지난 뒤에야 공유자 한 명이 빠졌다는 이유로 소송이 처음부터 다시 정리되는 경우를 적지 않게 봅니다.

최근 대법원은 공유물분할청구의 소를 분할을 구하는 공유자가 나머지 공유자 전원을 공동피고로 해야 하는 고유필수적 공동소송으로 일관되게 보고 있으며, 소송 도중 지분이 넘어간 경우의 당사자 정리까지 엄격하게 요구하고 있습니다.

아래에서는 공유물분할 소송에서 누구를 피고로 세워야 하는지, 공유자가 많거나 연락이 닿지 않을 때와 소송 중 지분이 이전될 때는 어떻게 해야 하는지 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 공유물분할 소송은 나머지 공유자 전원을 피고로 해야 합니다

분할을 원하는 공유자가 원고가 되고, 나머지 공유자는 한 명도 빠짐없이 피고가 되어야 합니다.

민법 제268조 제1항은 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다고 정하고 있고, 분할 방법에 관해 협의가 되지 않으면 민법 제269조 제1항에 따라 법원에 분할을 청구하게 됩니다. 여기서 가장 먼저 확인할 점이 당사자 구성입니다.

공유물분할의 소는 공유관계 전체를 한 번에 정리하는 소송입니다. 공유자 A·B·C·D가 있을 때 A가 B만 상대로 소를 내서 분할 판결을 받는다면, C와 D의 지분은 그대로 남아 공유관계가 정리되지 않고 오히려 더 복잡해집니다. 그래서 법원은 이 소송을 공유자 전원이 반드시 함께 당사자가 되어야 하는 고유필수적 공동소송으로 봅니다.

공유물분할청구의 소는 분할을 청구하는 공유자가 원고가 되어 다른 공유자 전원을 공동피고로 하여야 하는 고유필수적 공동소송이다(대법원 2003. 12. 12. 선고 2003다44615 판결).

이 판결은 한 걸음 더 나아가, 고유필수적 공동소송에서는 공동소송인 중 일부가 항소·상고하더라도 그 효력이 다른 공동소송인에게도 미쳐 일부만 상소해도 공동소송인 전원에 대한 판결 확정이 차단된다고 보았습니다. 따라서 상소심에서도 피고 전원이 당사자로서 심리됩니다.

“말이 통하는 공유자 한 명만”이 아니라, 공유자 전원이 피고가 되는 것이 공유물분할 소송의 출발점입니다.

2. 공유자가 많거나 연락이 닿지 않아도 한 명을 빼고 소를 낼 수는 없습니다

소재불명이든 이미 사망했든, 그 공유자 몫의 당사자는 반드시 찾아서 세워야 합니다.

실무에서 가장 먼저 부딪히는 문제는 “누가 공유자인가”입니다. 소를 내기 전에 부동산 등기부등본의 갑구를 통해 현재 등기된 지분권자 전원을 확인해야 하고, 지분 비율이 얼마인지도 함께 정리해야 합니다. 등기부에 올라 있는 사람이 이미 사망했다면 그 지분은 상속인들에게 넘어가 있으므로, 제적·가족관계증명서 등으로 상속인 전원을 확인해 그 상속인들을 모두 피고로 삼아야 합니다. 상속등기가 되어 있지 않아도 마찬가지입니다.

공유자 중 누군가 연락이 끊겼다고 해서 그 사람을 빼고 소를 낼 수는 없습니다. 주소를 알 수 없다면 주민등록 초본 등으로 주소를 보정하고, 그래도 송달이 불가능하면 법원의 허가를 받아 공시송달로 소송을 이어갈 수 있습니다. 소재불명 공유자도 피고로 세워 둔 채 절차를 진행하는 방식입니다.

소송 도중 공유자가 한 명 빠졌다는 사실이 드러나면 법원은 보정을 명하고, 필수적 공동소송인을 추가하는 절차(민사소송법 제68조)를 통해 바로잡을 수 있습니다. 다만 끝내 바로잡지 못하면 부적법한 소로서 각하될 수 있고, 그동안의 시간과 비용은 그대로 날아갑니다.

한 명이라도 빠지면 소송 전체가 흔들리므로, 소장 접수 전에 등기부와 상속관계부터 확인해야 합니다.

3. 소송 중 지분이 넘어가면 새 공유자도 당사자로 정리해야 합니다

변론이 끝나기 전에 지분이 이전되었는데 당사자를 정리하지 않으면 소송 전부가 부적법해질 수 있습니다.

공유자 중 한 명이 소송 중에 자신의 지분을 제3자에게 팔거나 증여하는 경우가 있습니다. 소송을 지연시키려는 의도로 이뤄지기도 합니다. 이때 소송의 피고는 여전히 종전 공유자인데 실제 지분권자는 새로 등기한 양수인이 되므로 당사자와 실제 공유관계가 어긋나게 됩니다.

대법원은 2014. 1. 29. 선고 2013다78556 판결에서, 공유물분할소송 계속 중 변론종결 전에 공유지분 일부가 제3자에게 넘어갔다면 그 양수인이 승계참가(민사소송법 제81조)나 소송인수(제82조) 등을 통해 당사자가 되었어야 하고, 그러지 못한 채 변론이 종결되었다면 소송 전부가 부적법하다고 보았습니다. 이 사건에서 원심이 이를 간과하고 본안 판단을 한 부분이 파기·환송되었습니다.

그래서 소송을 진행하는 동안에는 등기부를 주기적으로 다시 확인해야 합니다. 소장 접수 후 피고 지분에 이전등기가 이뤄졌다면 곧바로 양수인을 소송에 끌어들이는 신청을 하고, 이를 위해 소 제기와 함께 처분금지가처분 등으로 지분 처분을 막아 두는 것도 검토할 수 있습니다.

소송 중 지분 이전은 당사자 정리의 문제이므로, 변론종결 전까지 등기부를 확인해 양수인을 소송에 포함시켜야 합니다.

4. 당사자가 갖춰지면 법원은 현물분할을 우선하고, 어려울 때 경매를 명합니다

분할 방법은 법원이 현물분할·가액보상·경매분할 중 사정에 맞게 정합니다.

공유자 전원이 당사자가 되어 본안 판단에 들어가면, 분할 방법은 민법 제269조가 정합니다.

분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다(민법 제269조 제1항·제2항).

법원은 먼저 현물분할이 가능한지를 봅니다. 토지라면 지분 비율에 따라 필지를 나누는 방식인데, 도로에 접하는 부분이 한쪽에만 몰리거나 건축 가능 면적이 줄어드는 등 분할 후 가치가 현저히 떨어지면 현물분할은 어렵습니다. 이때 감정인이 현장을 측량·평가하고 감정 결과를 토대로 분할 방안을 정하게 됩니다. 건물처럼 나누기 어려운 경우나 현물분할이 부당한 경우에는 경매를 명해 매각대금을 지분 비율대로 나누게 됩니다.

당사자 전원이 소송에 참여하는 이유도 여기에 있습니다. 분할 판결은 공유자 전원에게 같은 내용으로 효력이 미쳐야 하고, 판결이 확정되면 공유관계는 그 방법대로 정리됩니다. 한 명이라도 빠지면 이 효과가 일부에만 생겨 공유관계가 오히려 꼬이게 됩니다.

법원이 분할 방법을 정하는 것은 공유자 전원이 당사자로 참여한 소송에서만 가능합니다.

5. 소장 접수부터 판결까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

협의 시도와 등기부 정리가 끝난 상태에서 소장을 접수해야 사건이 빨리 정리됩니다.

공유물분할 사건은 통상 ①공유자들과의 분할 협의 시도 및 내용증명 발송 → ②부동산 소재지 관할 법원(수원 소재 부동산이라면 수원지방법원 본원 또는 관할 지원)에 소장 접수 → ③감정·측량과 변론 → ④분할 판결 선고 및 확정의 순서로 진행됩니다. 공유자 사이에 일정 기간 분할하지 않기로 하는 약정이 있다면 민법 제268조 제1항 단서에 따라 5년을 넘지 않는 범위에서만 유효하므로, 이 약정이 있는지도 먼저 확인해야 합니다.

소를 내기 전에는 아래 순서로 자료를 정리하는 것이 좋습니다.

1. 부동산 등기부등본(토지대장·건축물대장 포함)으로 현재 공유자 전원과 지분 비율, 저당권·가압류 등 권리관계를 확인합니다.

2. 공유자가 사망했거나 소재가 불분명한 경우 가족관계증명서·주민등록 초본으로 상속인과 주소를 확인합니다.

3. 원하는 분할 방법(현물분할, 가액보상, 경매분할)과 근거를 정리하고, 분할 협의를 시도한 기록을 남겨 둡니다.

이러한 준비를 바탕으로 공유물분할 사건에 경험이 있는 변호사의 도움을 받는다면, 당사자 누락으로 인한 각하 위험을 줄이고 원하는 분할 방법을 중심으로 소송 전략을 짤 수 있습니다.

마치며

공유물분할은 가족이나 지인 사이의 일이다 보니 “조금만 더 얘기해 보자”며 시간을 보내다 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 그 사이 공유자 중 일부가 사망하거나 지분을 넘기면 상속인과 양수인까지 당사자로 정리해야 하는 등 소송이 훨씬 복잡해집니다.

분할을 청구하는 입장에서는 등기부와 상속관계를 확인해 피고 전원을 빠짐없이 확정하는 것이 가장 먼저입니다. 원하는 분할 방법과 감정 자료까지 준비해 두면 소송 기간을 크게 줄일 수 있습니다.

반대로 분할 청구를 당한 공유자 입장에서도 소장을 받았다고 당황하기보다, 현물분할이 가능한지, 경매보다 가액보상이 가능한지 등 분할 방법에 대한 의견을 적극적으로 낼 수 있습니다. 불리한 방법으로 정해지기 전에 대응하는 것이 중요합니다.

저는 공유물분할 사건에서 분할을 청구한 쪽과 청구를 당한 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 당사자 구성과 분할 방법 선택에 따라 결론이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

공유자 중 누구를 상대로 어떻게 소송을 해야 할지 막막하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 공유자가 여러 명인데 한 명만 상대로 공유물분할 소송을 낼 수 있나요?

A. 낼 수 없습니다. 공유물분할의 소는 고유필수적 공동소송이라 나머지 공유자 전원을 공동피고로 해야 하며, 한 명이라도 빠지면 부적법한 소가 될 수 있습니다.

Q. 공유자 중 한 명이 이미 사망했다면 누구를 피고로 해야 하나요?

A. 사망한 공유자의 상속인 전원이 피고가 됩니다. 상속등기가 되어 있지 않아도 가족관계증명서 등으로 상속인을 확인해 모두 피고로 세워야 합니다.

Q. 공유자 중 한 명의 주소를 알 수 없습니다. 소송이 불가능한가요?

A. 그렇지 않습니다. 주소 보정을 해도 송달이 불가능하면 법원의 허가를 받아 공시송달로 진행할 수 있습니다. 소재불명 공유자를 빼고 소를 내는 것은 허용되지 않습니다.

Q. 소송 중에 피고가 자기 지분을 다른 사람에게 팔면 어떻게 되나요?

A. 변론종결 전에 지분이 이전되었다면 양수인이 승계참가나 소송인수로 당사자가 되어야 하며, 정리되지 않은 채 변론이 종결되면 소송 전부가 부적법해질 수 있습니다.

Q. 법원은 공유물을 어떤 방법으로 나누나요?

A. 민법 제269조에 따라 현물분할을 우선 검토하고, 현물로 분할할 수 없거나 가액이 현저히 감손될 염려가 있으면 경매를 명해 매각대금을 지분 비율대로 나눕니다.

Q. 분할하지 않기로 약정한 경우에도 소송을 낼 수 있나요?

A. 공유자 사이의 불분할 약정은 5년을 넘지 않는 범위에서만 효력이 있으므로, 약정 기간이 남아 있다면 소가 제한될 수 있습니다. 약정 유무와 기간부터 확인하셔야 합니다.