건축허가 났는데 이웃 주민이 취소소송을 걸었어요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 건축허가를 어렵게 받아 착공을 앞두거나 공사를 시작한 건축주에게, 인근 주민이 허가처분 취소소송을 제기했다는 법원 서류가 송달되는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 건축주분들 중 상당수는 “허가가 났으니 이제 법적으로는 끝난 것 아니냐”, “소송은 구청이 알아서 하는 것 아니냐”는 생각으로 공사를 그대로 밀고 나가거나, 반대로 “소송이 걸렸으니 공사를 멈춰야 하나”라며 아무 판단도 하지 못한 채 시간을 보내셨습니다. 반대로 이웃 주민 입장에서는 “허가만 취소시키면 건물이 사라진다”고 기대했다가, 공사가 끝나는 순간 소송이 각하되는 상황을 맞기도 합니다.

최근 법원은 이 유형의 분쟁에서 소송이 제기되었다는 사실만으로 허가의 효력이 멈추지 않으며, 원고인 이웃에게 취소를 구할 법률상 이익이 있는지를 가장 먼저 엄격하게 따지는 태도를 유지하고 있습니다. 다만 집행정지가 받아들여지거나 허가가 취소되면 이미 들어간 공사비 전체가 위험해질 수 있습니다.

아래에서는 이웃 주민이 건축허가 취소소송을 제기했을 때 공사를 계속해도 되는지, 누가 어떤 지위에서 소송에 참여하는지, 그리고 건축주가 무엇부터 준비해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 소송이 제기되어도 건축허가의 효력과 공사는 당연히 멈추지 않습니다

취소소송 제기 자체에는 처분의 효력을 정지시키는 힘이 없습니다.

건축허가는 건축법 제11조에 따라 시장·군수·구청장 등 허가권자가 내리는 행정처분이고, 이웃 주민이 제기하는 취소소송의 상대방은 건축주가 아니라 그 허가권자인 지방자치단체장입니다. 행정소송법 제13조가 처분을 한 행정청을 피고로 정하고 있기 때문입니다. 많은 건축주께서 “내가 피고가 아니니 신경 쓸 일이 아니다”라고 오해하시는 이유가 여기에 있습니다.

그러나 행정소송법 제23조 제1항은 취소소송의 제기는 처분의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행에 영향을 주지 않는다고 정하고 있습니다. 따라서 소장이 접수되었다는 이유만으로 허가가 무효가 되지도 않고, 건축법 제21조에 따른 착공신고와 공사 진행이 법적으로 막히지도 않습니다. 허가의 효력이 유지되는 한 이미 받은 허가에 따른 공사는 계속할 수 있습니다.

하지만 이것이 안전하다는 뜻은 아닙니다. 판결이 확정되어 허가가 취소되면 그 허가에 근거해 지은 건축물은 처음부터 허가 없는 건축물이 되고, 허가권자가 건축법 제79조에 따라 시정명령이나 이행강제금 등 조치를 할 수 있는 지위에 놓입니다. 공사를 서두를수록 소송에서 질 경우의 손해는 함께 커집니다.

소송이 걸렸다고 공사가 자동으로 멈추지는 않지만, 공사를 계속할수록 패소 시 위험도 같이 커집니다.

2. 이웃 주민이라고 모두 소송을 낼 수 있는 것은 아니고, 법률상 이익이 있어야 합니다

원고적격은 ‘이웃이라는 사실’이 아니라 ‘법이 보호하는 개별적 이익’의 침해 여부로 정해집니다.

행정소송법 제12조는 취소소송의 원고적격을 다음과 같이 정하고 있습니다.

취소소송은 처분등의 취소를 구할 법률상 이익이 있는 자가 제기할 수 있다. 처분등의 효과가 기간의 경과, 처분등의 집행 그 밖의 사유로 인하여 소멸된 뒤에도 그 처분등의 취소로 인하여 회복되는 법률상 이익이 있는 자의 경우에는 또한 같다(행정소송법 제12조).

법원은 단순한 불편이나 경관 불만 같은 사실상의 이익이나 반사적 이익만으로는 원고적격을 인정하지 않고, 근거 법규가 사익도 보호하려는 취지로 정해져 있는지를 따집니다. 건축허가에서는 건축법상 높이 제한(제61조의 일조 등의 확보를 위한 높이 제한), 인접 대지와의 이격거리, 건폐율·용적률 같은 기준이 인접 토지 소유자의 이익을 보호하는 규정인지가 핵심입니다. 허가된 건축물 때문에 일조·조망·사생활에 구체적으로 피해를 입을 인접 토지·건물 소유자는 법률상 이익을 인정받을 가능성이 큽니다. 반대로 멀리 떨어진 주민이거나 임차인처럼 소유권이 없고 침해가 막연한 경우에는 각하될 수 있습니다.

원고적격은 소송 초기에 가장 먼저 다투는 쟁점입니다. 건축주 입장에서는 원고가 실제로 어느 지번의 소유자인지, 허가된 건물과 얼마나 떨어져 있는지, 피해를 주장하는 이익이 어떤 규정에서 나오는지를 먼저 정리하는 것이 효율적입니다. 이 단계에서 소가 각하되면 허가의 적법성 자체는 판단 대상이 되지 않습니다.

이웃이라는 이유만으로 소송이 성립하지 않고, 법이 보호하는 개별적 이익의 침해가 입증되어야 본안으로 넘어갑니다.

3. 집행정지가 받아들여지면 공사가 멈추므로, 신청 단계의 대응이 중요합니다

본안 판결 전이라도 집행정지가 결정되면 허가의 효력이 정지되어 공사를 이어갈 수 없습니다.

이웃 주민이 가장 현실적으로 쓰는 수단은 취소소송과 함께 신청하는 집행정지입니다. 행정소송법 제23조 제2항과 제3항은 그 요건을 이렇게 정하고 있습니다.

취소소송이 제기된 경우에 처분등이나 그 집행 또는 절차의 속행으로 인하여 생길 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위하여 긴급한 필요가 있다고 인정할 때에는 본안이 계속되고 있는 법원은 당사자의 신청 또는 직권에 의하여 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행의 전부 또는 일부의 정지를 결정할 수 있다(행정소송법 제23조 제2항). 집행정지는 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있을 때에는 허용되지 아니한다(같은 조 제3항).

여기서 ‘회복하기 어려운 손해’는 금전배상으로 메우기 어려운 손해를 뜻하는데, 건물이 완공되어 이웃의 일조와 조망이 영구적으로 사라지는 상황은 이 요건에 해당한다고 주장되기 쉽습니다. 그래서 공사 초기에 신청이 들어오는 경우가 많고, 법원은 본안 신청이 이유 없음이 명백한지도 함께 살핍니다.

건축주는 집행정지 심문 절차에서 의견을 낼 기회가 있고, 이때 공사 진행 정도, 이미 투입한 공사비, 대출 이자와 같은 구체적 사정을 소명 자료로 제출해야 합니다. 정지로 인한 손해가 이웃의 손해보다 훨씬 크다는 점, 이웃의 피해가 이격거리나 높이 기준을 충족한 정도에 그친다는 점을 도면과 일조 분석으로 보여주는 것이 설득력을 높입니다. 기각되면 공사를 계속할 수 있으나, 인용되면 본안 판결까지 공사가 멈춥니다.

집행정지 신청에서 이미 공사의 운명이 갈리는 경우가 많아, 본안보다 이 단계의 소명 자료 준비가 먼저입니다.

4. 허가가 취소되더라도 공사가 끝났다면 소송의 결과는 달라질 수 있습니다

건물이 완공되어 원상회복이 불가능해지면 취소를 구할 소의 이익 자체가 문제됩니다.

대법원은 건축허가가 이격거리 등 건축법 규정을 어겨 위법하더라도, 건축공사가 이미 완료되어 허가를 취소해도 원상회복이 불가능하다면 허가 취소를 구할 법률상 이익이 없다고 본 사례가 있습니다(대법원 1992. 4. 24. 선고 91누11131 판결). 또 인접 건물 소유자가 사용검사(준공) 처분의 취소를 구한 사건에서도, 피해는 금전배상 등 다른 방법으로 구제될 수 있다는 이유로 법률상 이익을 부정한 판결이 있습니다(대법원 1994. 1. 14. 선고 93누20481 판결).

이 법리는 건축주에게 유리해 보이지만, 공사 완료를 서두르는 것이 해법은 아닙니다. 이웃은 소송 중 공사를 막기 위해 집행정지와 공사중지 가처분을 병행할 수 있고, 허가 취소소송이 각하되더라도 민사상 방해배제나 손해배상 청구는 별개로 남기 때문입니다. 일조 침해는 피해가 사회통념상 수인한도를 넘는지로 판단하고, 이때 허가를 받았다는 사정은 판단 요소일 뿐 면책 사유가 아닙니다.

또한 행정소송법 제28조의 사정판결 제도가 있어서, 허가가 위법하더라도 취소가 공공복리에 크게 반하는 경우 청구를 기각하되 위법함을 판결 주문에 명시할 수 있습니다. 다만 이는 극히 예외적으로만 인정되므로 기대해서는 안 됩니다.

공사가 끝나면 취소소송은 약해지지만, 이웃의 민사 책임 추궁은 오히려 본격화될 수 있습니다.

5. 소송 통지를 받으면 이런 순서로 대응하게 됩니다

건축주는 피고가 아니므로 직접 참가 신청을 해야 자기 주장을 할 수 있습니다.

이웃의 취소소송은 통상 ①허가권자(수원 지역이라면 수원특례시 각 구청장 등)를 피고로 한 소장 접수 → ②피고의 답변서 제출과 쟁점 정리 → ③집행정지 심문 및 결정 → ④본안 변론과 판결의 순서로 진행됩니다. 관할은 피고 소재지를 관할하는 행정법원이 원칙이고, 행정법원이 없는 지역에서는 수원지방법원 같은 지방법원 본원이 맡습니다. 판결이 확정되면 행정소송법 제29조에 따라 취소판결은 제3자에게도 효력이 있어, 건축주도 그 결과를 그대로 받게 됩니다.

그런데 피고는 구청이기 때문에, 건축주가 가만히 있으면 허가의 적법성을 구청 담당자 혼자 방어하게 됩니다. 이를 막기 위해 행정소송법 제16조의 제3자 소송참가나 같은 법 제8조 제2항에 따른 민사소송법상 보조참가를 신청해, 소송 당사자에 준하는 지위에서 주장과 증거를 낼 수 있습니다. 참가 신청은 소송 초기에 할수록 쟁점 설정에 영향을 줄 수 있습니다.

제소기간도 확인해야 합니다. 행정소송법 제20조는 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 이내에 소를 제기하도록 하고 있는데, 이웃은 허가 사실을 안 날을 기준으로 계산합니다. 원고가 이 기간을 넘겼는지는 건축주가 먼저 확인할 수 있는 방어 포인트입니다.

1. 소장 부본과 사건번호를 받으면 원고가 누구이고 어느 부지의 소유자인지, 주장하는 위법 사유가 일조·이격거리·용도지역 중 무엇인지부터 확인합니다.

2. 허가서와 설계도서, 일조 분석 자료, 착공신고서 등 허가 적법성 자료를 모으고, 집행정지 신청이 접수되었는지 법원 사건 진행 내역으로 확인합니다.

3. 피고 보조참가 또는 제3자 소송참가 신청 여부를 결정하고, 공사 일정과 대출 구조를 소송 결과에 맞춰 조정합니다.

이렇게 정리된 자료를 바탕으로 건축·부동산 분쟁과 행정소송 모두에 경험이 있는 변호사와 함께 준비한다면, 소송 대응과 공사 일정 관리를 한 틀에서 설계할 수 있습니다.

마치며

건축주분들은 허가를 받은 순간 법적 위험이 끝났다고 생각하시는 경우가 많아서, 소장을 받고 나서야 대응을 시작하며 중요한 초기 시간을 놓칩니다.

허가를 받은 건축주 입장에서는 소송이 구청을 상대로 진행된다는 이유로 방관하지 말고, 참가 신청과 집행정지 대응, 공사 일정 조정을 소송 초기에 함께 설계해야 합니다. 반대로 이웃 주민 입장에서도 원고적격과 소의 이익, 제소기간을 놓치면 본안 판단조차 받지 못하고 각하될 수 있으니, 피해가 구체적으로 무엇인지와 공사 진행 시점을 고려해 집행정지와 민사 구제를 함께 검토해야 합니다.

저는 건축허가를 둘러싼 분쟁에서 허가를 받은 건축주와 이의를 제기한 이웃 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기 몇 주의 대응이 공사 전체의 결과를 좌우하는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

소장을 받았거나 소송을 준비 중이라면, 지금이 상담이 가장 큰 차이를 만드는 시점입니다. 공사비와 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 이웃이 취소소송을 냈는데 공사를 계속해도 되나요?

A. 소송 제기만으로는 허가의 효력이 정지되지 않으므로 법적으로는 계속할 수 있습니다. 다만 집행정지가 인용되면 중단해야 하고, 패소하면 지은 부분이 위험해지므로 진행 정도에 맞춘 판단이 필요합니다.

Q. 제가 피고가 아닌데 소송에 참여할 수 있나요?

A. 참여할 수 있습니다. 행정소송법 제16조의 제3자 소송참가나 보조참가 신청으로 허가의 적법성을 직접 주장하고 증거를 낼 수 있으며, 판결의 효력이 건축주에게도 미치므로 참가를 적극 검토하는 것이 좋습니다.

Q. 이웃이라면 누구든 건축허가 취소소송을 낼 수 있나요?

A. 아닙니다. 법률상 이익이 있어야 하며, 일조·이격거리 등 사익을 보호하는 규정으로 보호되는 이익이 침해되는 인접 토지·건물 소유자가 대표적입니다. 막연한 불편이나 멀리 떨어진 주민은 각하될 수 있습니다.

Q. 공사를 빨리 끝내면 소송이 끝나나요?

A. 완공 후에는 원상회복이 불가능하다는 이유로 허가 취소를 구할 소의 이익이 부정될 수 있습니다. 하지만 이웃은 민사상 방해배제와 손해배상을 별도로 청구할 수 있어 분쟁이 끝나는 것은 아닙니다.

Q. 소송을 제기할 수 있는 기간이 있나요?

A. 행정소송법 제20조에 따라 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 이내입니다. 이웃은 허가를 안 날을 기준으로 하며, 기간을 넘겼다면 각하 사유가 됩니다.

Q. 허가가 취소되면 이미 지은 건물은 어떻게 되나요?

A. 허가 없는 건축물이 되어 허가권자의 시정명령, 이행강제금 같은 조치 대상이 될 수 있습니다. 구체적으로는 취소 사유와 공사 정도에 따라 달라지므로, 판결 전부터 대책을 세워 두어야 합니다.