혼인으로 인한 2주택자 양도세 비과세 가능할까?

Question

[배경]
- 혼인신고 하기 전 사실혼 상태로, 남편 및 아내 각각 개인 명의 서울 아파트 1주택씩 보유중
(남편 18년1월취득, 아내 21.9월취득 둘다 보유 거주2년이상 비과세요건 충족)
- 혼인 후 2주택자가 되면 아파트 청약 자격이 안되는 점 및 혼인으로 인한 2주택자 양도세 비과세(10년 내 매도시)를 받기 위해 혼인 신고는 하지 않음
- 최근 아내 명의로 청약이 당첨되어 추가로 분양권을 가진 상태임(비규제지역 수도권)
- 자녀 계획이 있는 상태로 아이가 생긴다면 혼인신고를 하는 것으로 고려중
- 아내 명의 분양권 관련 분양된 아파트 등기일 기준 6개월 이내 기존 아내 명의 아파트 매도시 비과세 적용되는 것으로 이해중
- 분양권이 없는 상태에서는 혼인신고를 하더라도 자격을 갖춘다면 10년 내 먼저 매도한 아파트는 비과세 되는 것으로 알고 이해중
- 현재 남편명의의 주택에 거주중 
- 향후 청약당첨된 아파트 완공후 입주하여 실거주할 예정이며, 기존 주택은 매도할 의향이 있음 (아내명의는 매도예정, 남편명의 매도 가능)

[질의]
1. 혼인신고를 하더라도, 분양권 아파트 등기전 아내명의 아파트를 매각한다면 양도세 비과세가 적용 되는지? 
(혼인신고로 인해 2주택자 적용, 또는 분양권도 포함된다면 3주택자 가능성 )

2. 혼인 신고 후 아내명의 아파트 매도한 경우(분양권아파트 보유), 남편 명의 아파트 매도시 양도세 부과되는지(현재는 비과세 요건 충조)

3. 위와 같은 상황에서 어떤 선택이 과세 관점에서 가장 유리한 것인지? 
 3-1. 유리한 부동산 매도 순서가 있는지 
 3-2. 혹은  향후 아이가 태어나도 다주택자가 되지 않기 위해  혼인신고하지 않는 방법을 고려해야 하는 지?
 3-3. 이외 절세하기 위한 적절한 방법이 있을지?

강원모 변호사 · Answer

상황이 복잡하게 얽혀 있어 한 번에 정리해보고 싶으셨을 것 같습니다.

​Q1. 혼인신고 후, 분양권 아파트 등기 전 아내 아파트를 팔면 비과세 되나요?​
​A1.​ 혼인신고를 하면 원칙적으로 “1세대”가 되어 주택 수가 합산되고, 분양권도 함께 보유 중이면 일반적인 1세대1주택 비과세가 바로 적용되지 않을 수 있습니다. 다만 혼인으로 2주택(또는 주택+분양권 등)이 된 경우 “혼인 후 10년 내 먼저 양도하는 1주택”을 비과세로 보는 특례가 있어, ​아내 아파트가 ‘혼인 전 보유주택’이고, 특례 요건(분양권 보유 형태/취득·양도 시점 등)을 충족하면​ 비과세 가능성이 있습니다.

​Q2. 혼인신고 후 아내 아파트를 비과세로 팔고(분양권 보유), 나중에 남편 아파트를 팔면 과세되나요?​
​A2.​ 가능성이 높습니다. 혼인 특례는 보통 ​“먼저 파는 1주택”​에 초점이 있어, 두 번째 양도 시점에는 분양권(또는 준공 후 신축주택) 보유로 인해 ​1세대1주택 요건이 깨져 과세​될 수 있습니다. 두 번째 매도 전에 ​다른 주택/분양권을 모두 정리해 최종 1주택만 남기는 구조​가 되면 비과세 여지가 커집니다.

​Q3. 과세상 유리한 선택/매도 순서는? 혼인신고를 피해야 하나요?​
​A3.​ 세금만 보면 보통 ​(1) 분양권 보유자인 아내의 기존 아파트를 먼저 정리​해 리스크를 줄이고, ​(2) 신축 입주(또는 등기) 전후로 남편 아파트까지 포함해 ‘최종 1주택만 남기는’ 타이밍​을 맞추는 방식이 유리한 편입니다. 혼인신고를 미루면 “세대 합산” 문제가 덜해질 수는 있으나, 출산·가족관계(의료/보험/상속·증여/대출·전입 등) 변수도 커서 ​세무사와 ‘양도 예정일–분양권 취득일–혼인 예정일–등기/입주 예정일’ 달력 기준으로 시뮬레이션​을 권합니다.

혼자 감당하기 버거운 짐을 나누어 가질 준비가 되어 있으니, 심도 있는 상담이 필요하시다면 전화나 카카오톡 중 편하신 방법으로 문의 주시기 바랍니다.

김강희 변호사 · Answer

⚖️[서울대 로스쿨] 김강희 변호사입니다.
📞 [자신감]의 이유를 확인해보세요.

【▶: ①】 혼인합가에 따른 비과세 특례는 혼인신고일로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 적용됩니다. 하지만 말씀하신 사안은 분양권 보유라는 변수가 있어 일반적인 사례보다 판단이 복잡합니다. 분양권은 주택 수에 포함되므로, 이를 보유한 상태에서 기존 주택을 매도할 경우 일시적 2주택 특례 등 별도의 규정을 적용받아야 비과세가 가능합니다. 혼인신고를 서두르기 전에 세대 구성 상황에 따른 주택 수 산정을 먼저 확정해야 합니다.

【▶: ②】 아내 명의의 아파트를 먼저 매도할 때 분양권이 주택 수에 포함되면 일시적 1주택 및 1분양권 상태가 되어 요건에 따라 비과세가 가능합니다. 이후 남편 명의 주택을 매도할 때는 이미 남편 주택이 남은 1주택이 되므로 장기보유특별공제와 거주요건을 충족한다면 비과세를 기대할 수 있습니다. 다만 분양권이 완공되어 등기되는 시점에 신규 주택으로 간주되면, 매도 순서와 기간에 따라 비과세 여부가 완전히 달라질 수 있습니다.

【▶: ③】 가장 유리한 방법은 분양권 준공 시점과 혼인합가 특례 5년이라는 기간을 퍼즐처럼 맞추는 것입니다. 다주택을 피하기 위해 무조건 혼인신고를 미루는 것만이 능사는 아니며, 오히려 혼인신고 후 받을 수 있는 특례를 적극적으로 활용하는 것이 세금 절감에 효과적일 수 있습니다. 각 주택의 취득 시점과 규제지역 여부에 따라 처분 기한이 상이하므로 실무적으로 매도 우선순위를 명확히 세우는 작업이 필요합니다.

🛑 결론
현재 보유하신 아파트와 분양권의 취득일자, 그리고 분양권의 입주예정일을 정리하여 매도 순서와 비과세 요건을 시뮬레이션해야 합니다. 혼인신고 전후의 세액 차이를 계산하여 가장 세부담이 적은 시점을 특정하는 것이 시급하오니 관련 서류를 지참하여 상담을 받아보시기 바랍니다.

당신의 [이야기]를 [법]이 들을 수 있도록 하겠습니다.

도움이 필요하시면 편하게 연락주세요.
김강희 올림

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]
의뢰인님은 사실혼 상태에서 각 1주택을 보유하고, 아내분 명의 분양권이 추가된 상황으로 혼인신고, 분양권 준공·등기, 기존주택 매도 시기 조합에 따라 과세가 크게 달라지는 단계이십니다. 규정이 촘촘해 불안하고 혼란스러우실 것에 깊이 공감합니다.

[의견]
먼저, 혼인으로 1세대 2주택이 된 경우 한 채를 처분하면 1세대1주택 비과세 특례가 적용되는데, 기간은 10년이 아니라 5년입니다(소득세법 제89조 취지). 다만 최근 개정으로 분양권도 주택 수에 포함되어 1세대1주택 판정과 중과 여부에 영향을 줍니다.

1. 혼인신고 후 아내 주택을 분양권 등기 전 매도하더라도, 분양권을 보유 중이면 원칙적 1세대1주택 비과세 적용이 어렵습니다. 다만 분양권을 전제로 한 일시적 2주택 특례 요건을 충족하면 비과세가 가능하니, 취득시기·지역별 처분기한을 개별 산정해야 합니다.
2. 위 상태에서 이어 남편 주택을 매도하면, 다른 주택 또는 분양권 보유로 인해 비과세 적용이 곤란하여 과세될 가능성이 큽니다. 먼저 다른 자산을 정리해 1주택 상태를 만든 뒤 요건을 채워 매도하는 방식이 필요합니다.
3. 유리한 선택은 혼인신고 시점과 분양권 준공·전입 시점을 조율해 특례를 각각 한 번씩 활용하는 것입니다. 3-1. 통상 분양권 특례로 종전주택 한 채를 먼저 정리하고, 혼인합가 특례 5년 내 다른 한 채를 처분하는 구조가 세 부담을 줄입니다. 3-2. 순수 과세만 보면 혼인 전 정리가 유리한 경우가 많으나, 분양권 포함 여부로 달라지므로 신고 시점은 정밀 계산 후 결정하시길 권합니다. 3-3. 거주요건 유지, 처분기한 엄수, 장기보유특별공제 극대화, 조정대상지역 여부에 따른 기한 차이 점검이 핵심입니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림